Зачем нужна страховка от потери квартиры

Разбираемся в титульном страховании

Квартиру можно застраховать от чего угодно — пожара, воровства, взрыва газа, незакрытого крана у соседа сверху. Эти ситуации могут произойти в будущем и привести к имущественным потерям, которые покроет страховка. Но иногда возникают проблемы, которые связаны с прошлым квартиры, и из-за них можно потерять право собственности на нее. На этот случай оформляют титульное страхование, оно же страхование титула. Люди страхуют свое звание собственника квартиры, то есть право владеть недвижимостью.

Страховка защищает не имущество, а право собственности

Итак, страховка от потери квартиры, то есть титула, предусматривает защиту от потери права собственности. Это важный момент: страхуют не стены и дорогой диван, как при имущественном страховании квартиры, а право собственности. Это значит, что страхование титула не защитит квартиру от взлома, но поможет, если родственники продавца решат оспорить сделку в суде и забрать квартиру.

По сути, такая страховка защищает от мошенничества и недействительных сделок — тех, что не соответствуют закону, совершены с участием недееспособного человека или под угрозами. Если суд признает сделку недействительной, то есть аннулирует ее, квартира вернется продавцу, а покупатель получит свои деньги. Но на практике продавец к этому времени может потратить всю сумму или вообще пропасть.

Вот здесь и пригодится страховка от потери квартиры: страхования компания оплатит ущерб, если собственник полностью или частично потерял право на недвижимость по независящим от него причинам. Вот несколько примеров, когда такое может произойти:

в правоустанавливающих документах продавца есть ошибки;
квартиру, которую купили, когда-то неправильно приватизировали;
продавец квартиры в свое время приобрел ее с нарушениями закона.

Таких примеров много, но самые частые — это нарушения прав детей, супругов и наследников. Например, когда продали квартиру, купленную в браке. По документам супруг или супруга могут и не быть собственниками, но всё равно имеют право на долю, поэтому легко оспорят такую сделку в суде.

От этих ситуаций можно обезопасить себя, если тщательно проверять документы продавца и изучать историю квартиры, но ни один риелтор и юрист не сможет на сто процентов гарантировать юридическую чистоту квартиры. Например, при покупке квартиры, которую собственники получили в наследство, сложно точно узнать, все ли наследники воспользовались своим правом и не объявится ли один из них через год.

Страхуют квартиры на вторичном рынке и при оформлении ипотеки

Страховку от потери квартиры чаще всего оформляют, когда покупают квартиру:

на вторичном рынке — страхование титула может обезопасить, если у квартиры непрозрачная история и часто меняются собственники;
в ипотеку — страховку просят банки, чтобы снизить свои риски, но это необязательное условие.

На первичном рынке такую страховку не применяют потому, что у квартиры нет истории: в ней никто не прописан, у нее нет совладельцев или наследников. Если квартиру брали в ипотеку, оформить титульное страхование можно в банке. Если нет — напрямую в страховой компании. Для этого потребуются документы:

выписка из ЕГРН;
выписка из домовой книги;
поэтажный план квартиры и экспликация;
справки из психоневрологического диспансера — должны быть у всех участников сделки;
согласие органов опеки, если в квартире была доля несовершеннолетнего.

Страховая компания проверяет историю квартиры, документы, обременения, исключает случаи мошенничества и сговора, оценивает риски и принимает решение.

Но есть нюансы:

страховые компании чаще работают по ипотечным квартирам непосредственно с банками, а не с физлицами. То есть, даже если квартиру купили в ипотеку, но банк страховку не попросил, страховые могут отказать в полисе. То же самое касается и квартир, которые брали не в ипотеку.

Причин этому несколько. Если это небольшая страховая компания, им будет сложно провести своими силами глубокую проверку квартиры, а рисковать не хочется. Крупные же компании с большим штатом юристов часто заточены под банковские продукты, а не под индивидуальное страхование.

К тому же компании заинтересованы страховать благонадежных клиентов, чтобы уменьшить риск наступления страхового случая. Поэтому под титульное страхование могут брать юридически чистые квартиры, когда и страховка, в общем-то, не требуется. А если покупатель за что-то переживает и хочет оформить полис, то страховой эта боль не нужна.

Страховую выплату по ипотечной квартире получает банк

Стоимость титульной страховки зависит от рыночной стоимости квартиры, а еще от ее истории: чем больше рисков, тем выше цена. В среднем полис обойдется в 0,3–1% от цены недвижимости, например если квартиру покупают за 2 миллиона рублей, страховка будет стоить 20 000 рублей.

Обычно полис оформляют на срок от года до трех лет, иногда продлевают дальше. При этом обратиться в суд, чтобы оспорить сделку, родственники могут в течение десяти лет.

Если наступил страховой случай и покупатель лишился права собственности, он получит 100% страховой суммы. Если это ипотечная квартира, тогда в судебном процессе участвует банк: он забирает себе деньги, которые заемщик должен по договору к этому моменту. Оставшиеся деньги получает покупатель, но с учетом того, что первые платежи по ипотеке в большей степени покрывают проценты, на руках может остаться только первоначальный взнос.

В итоге получается, что страховка от потери квартиры в теории полезна. Но на практике страховая компания может отказаться оформлять ее частному клиенту, а в случае с ипотечными квартирами выплату по полису может получить банк.