Что такое титульное страхование
Титульное страхование — это страхование риска утраты прав собственности.
В отличие от классического страхования оно не защищает объект недвижимости от физического разрушения, например от пожара, а ограждает собственника от потенциально опасных ситуаций, которые не проявили себя на момент сделки. Например, если квартиру продавал психически нездоровый человек, а после сделки его родственники обратились в суд, чтобы вернуть собственность.
Подробнее о том, какие сделки оспаривают в суде, рассказали в этой статье.
Титульное страхование недвижимости используют при покупке квартиры на вторичном рынке или в ипотеку. Обычно покупатель страхует сделку добровольно, но иногда банки обязывают страховать титул при оформлении ипотеки.
Как это работает
Полис титульного страхования недвижимости позволяет получить денежную компенсацию, если покупатель полностью или частично утрачивает право собственности. Для выплаты компенсации должны совпасть два условия:
- утрата права собственности произошла по независящим от собственника причинам
- решение о лишении права собственности принял суд
Например, муж продал квартиру без согласия жены, а жена после совершения сделки обратилась в суд. Когда суд признает сделку недействительной, квартиру вернут, а покупатель потеряет деньги, если не было титульного страхования.
При оформлении ипотеки некоторые банки просят оформить полис титульного страхования в обязательном порядке. Также за страхование титула банки готовы выдать ипотеку по сниженной ставке — на 1–2% меньше.
В перспективе оформить страхование титула и получить скидку по ипотеке выгоднее. За страховку предстоит платить только первые три года, а сниженный процент по ипотеке будет действовать весь срок
Если вы оформляете титульное страхование на ипотечную квартиру, при наступлении страхового случая выплату получит банк. Например, по суду у вас отобрали квартиру, а ипотека осталась. Если есть страхование титула, страховая компания сама выплатит банку оставшийся долг.
Как оформить страхование титула
Сначала страховая компания проверяет историю объекта, документы, возможные обременения. Затем оценивает риски и определяет стоимость полиса, а также сумму выплат в случае наступления страхового случая.
Обычно страхование титула оформляют до совершения сделки. Это можно сделать и после покупки, но не позже чем через месяц после получения документов о переходе права собственности.
Если вы делаете страховку титула на ипотечную квартиру, все документы поможет оформить банк. При добровольном страховании нужно обратиться в страховую компанию.
Сколько стоит застраховать титул
Стоимость зависит от компенсации — суммы, которую страховая выплатит, если сделку признают недействительной. Перед выдачей полиса страховые компании проверяют квартиру на риски. Они могут повысить ставку, например, если у квартиры было несколько собственников за последние несколько лет. В зависимости от рисков страховщик рассчитывает размер страховых взносов. Он может составить от 0,3 до 1% от стоимости объекта.
Страхование титула составит 0,3 – 1% от стоимости объекта.
Риски, которые покрывает титульное страхование
Титульное страхование покрывает риски, которые связаны со сделкой:
- продавца признали недееспособным
- сделка была мошеннической
- не все собственники дали согласие на продажу
- после продажи недвижимости объявились наследники
- второй супруг не давал согласия на продажу
- сделка прошла по поддельным документам
- в сделке участвовали банкроты
Например, пожилой мужчина продал квартиру. Спустя полгода в суд обратилась его дочь и принесла доказательства, что её отец страдает психическим расстройством и признан недееспособным. Сделку аннулируют, а страховая возместит ущерб покупателю
Владелец квартиры не получит возмещения, если он сам виноват в утрате собственности или не соблюдал условия страхования. Например, если новый владелец сделал незаконную перепланировку или квартиру отсудили за долги по ипотеке.
Защитить право собственности можно с помощью сервиса «Защита сделки» от М2. Эксперты проверят объект недвижимости и продавца и сообщат обо всех рисках. А если что-то пойдёт не так после покупки, М2 защитит ваши интересы в суде или вернёт полную стоимость недвижимости по договору.
В отличие от титульного страхования, которое можно оформить максимум на 10 лет, защита сделки от М2 будет действовать до 30 лет. Время гарантии вы сможете выбрать самостоятельно.
Документы для оформления договора страхования сделки
Перечень документов зависит от особенностей сделки. В любом случае понадобятся: паспорт покупателя
- справка, что продавец не состоит на учете в нарко- и психоневрологическом диспансерах
- согласие супруга (если есть) на сделку
- разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние
- выписка из ЕГРН
- технические документы (кадастровый и техпаспорт)
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или дарения)
Нюансы страхования сделок с недвижимостью
По закону страховать титул не обязательно. Но если брать квартиру в ипотеку, банк может предложить оформить титульное страхование.
Если банк не возражает, ипотечную квартиру можно застраховать на всю сумму, а не только на сумму долга. Тогда при страховом случае часть суммы уйдет банку в счёт ипотеки, а часть вернётся покупателю.
Сделки с недвижимостью можно оспорить в течение трёх лет по Статье 196 ГК РФ, поэтому имеет смысл страховать квартиру на этот срок. Как раз этого требует банк, если вы страхуете ипотечную квартиру. Если страхование добровольное, срок зависит от правил страховщика. Получится застраховать объект от года до 10 лет.
Краткие выводы
- Титульное страхование защищает деньги покупателя квартиры в случае аннулирования сделки
- Обычно покупатель страхует сделку добровольно, но иногда банки обязывают страховать титул при оформлении ипотеки
- Застраховать титул можно на срок от 1 до 10 лет
- Если право собственности аннулируют, страховщик выплатит деньги или погасит долг по ипотеке, если квартиру купили в кредит
Список источников
ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности // Консультант Плюс
