Стоит ли сдавать квартиру посуточно

Легкие деньги или неоправданные трудности?

Квартиру посуточно чаще всего снимают в командировках, отпуске или на выходные. Для арендаторов это удобно: квартира дешевле номера в гостинице, а еще там есть практически всё, что есть дома, вплоть до кофемашины или бутербродницы.

В этой статье разберем плюсы и минусы посуточной аренды для арендодателя и попытаемся решить, что выгоднее — сдавать квартиру на пару дней или долгий срок.

Сдавать квартиру на сутки так же законно, как и на год

Для начала разберемся с теорией. Аренда жилья бывает или долгосрочной — до пяти лет, или краткосрочной — до одного года. Когда квартиру снимают меньше чем на месяц, это называют посуточной арендой, в таком случае оплата считается по формуле «сумма за сутки × количество дней». Это тоже форма краткосрочной аренды. Чаще всего ей пользуются те, кто приехал на отдых, в командировку или на лечение, а местные жители ищут квартиры на сутки для вечеринок.

Сдавать квартиру посуточно законно, ведь в Гражданском кодексе не прописан минимально короткий срок аренды. Так что можно заселять жильцов в квартиру на неделю, день и даже несколько часов, главное — платить налог.

Размер налога зависит от статуса арендодателя:

Как стать самозанятым, чтобы сдавать квартиру в аренду

для самозанятых: 6% по договору с организацией и 4% — с физлицом;

для индивидуальных предпринимателей — 6% по упрощенной системе;

для физических лиц — 13%.

Сдавать посуточно можно квартиры в разной форме собственности:

собственную, в том числе ипотечную;

съемную. Для этого нужно согласие собственника, жилье в таком случае сдается по договору субаренды.

Сдавать квартиру на сутки сразу нескольким людям запрещено: это уже тянет на хостел, а содержать их в жилых помещениях запрещено.

Для законной сдачи в аренду нужно заключить письменный договор. Он страхует обе стороны. Арендодатель вправе потребовать возместить ущерб, если вечеринка гостей оказалась чересчур веселой, а арендатору гарантируют, что он въезжает в квартиру с рабочим кондиционером.

Форма и условия договора посуточной аренды такие же, как у договора на долгосрочный наем. При подписании документов каждая сторона предъявляет паспорт, а арендодатель должен показать свидетельство о праве на квартиру либо договор с собственником, если речь идет о субаренде.

Договор составляют в произвольной форме, заверять его у нотариуса не нужно.

Сдача посуточно может принести больше денег

Доход от посуточной аренды в 1,5–2 раза выше, чем от длительной. Причем в разных городах цифры отличаются: в 2019 году посуточная аренда в Новокузнецке была в 5,8 раза выгодней, чем длительная, в Санкт-Петербурге — в 2,1, а в Симферополе — в 1,6.

Разница между средней ценой аренды в месяц и посуточно в 2019 году. Источник: Мир квартир

Но это не значит, что на посуточной аренде точно удастся больше заработать. К примеру, обеспечить стабильный спрос на двушку в спальном районе труднее, чем на студию в историческом центре.

Чтобы понять, захотят ли люди селиться на сутки в конкретной квартире, нужно оценить:

есть ли рядом «точки притяжения» — достопримечательности, больницы и медцентры, бизнес-центры и большие офисы. От цели приезда зависят и запросы гостей, например арендатор, который приехал в командировку за счет компании, может быть требовательнее к обстановке и ремонту, чем семья пациента;

зависит ли спрос от сезонности. Например, горячая пора на юге заканчивается вместе с курортным сезоном, а жилье в Шерегеше, наоборот, востребовано зимой.

Можно дать пробное объявление о посуточной аренде и посмотреть, сколько обращений оно соберет: возможно, пустить постоянных жильцов окажется выгоднее. Посчитаем, сколько денег посуточная аренда способна принести в идеале.

Допустим, собственник решает сдавать свою однокомнатную квартиру в Москве в районе метро «Фонвизинская». За долгосрочную аренду в этом районе берут от 45 000 до 55 000 рублей в месяц. Средняя цена за сутки — 2500 рублей. Если каждые три дня квартиру будет снимать новый жилец, арендодатель заработает 75 000 рублей до вычета налогов.

Чтобы квартира не простаивала, можно найти чаты и форумы «посуточников» в своем городе. Там, например, предлагают подхватить чужого жильца и перебросить кому-то своего, если квартира уже занята, а гость никак не может найти подходящий вариант.

Посуточная аренда требует от владельца больше внимания — к гостю и бытовым мелочам

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Даже если поток гостей будет непрерывным, а оплата высокой, у посуточной аренды есть свои минусы.

Когда квартиру сдают на долгий срок, к жильцам обычно приходят раз в месяц, чтобы забрать деньги за аренду. А если арендаторы живут давно, хозяин даже не заходит в квартиру. Посуточная сдача предполагает, что арендодатель должен тратить больше времени: каждого гостя нужно встретить, отдать ему ключи, ответить на бытовые вопросы, а потом проводить и проверить состояние квартиры. Придется чаще быть на связи в мессенджерах — некоторые гости будут писать и среди ночи — либо потребуется нанять администратора, который возьмет это на себя.

Как обезопасить себя от недобросовестных арендаторов

После каждого жильца нужно провести уборку: постирать постельное белье и полотенца, помыть полы и посуду. Бывают случаи, когда экспресс-уборкой не отделаться и потребуется химчистка матраса или ковра, а еще придется проверять бытовую технику и мебель — вдруг жилец поставил горячую сковороду на столешницу и испортил ее.

Опытные арендодатели говорят, что большой износ посуточных квартир — это миф, ведь хозяин или администратор проверяют состояние квартиры каждые несколько дней, следят за чистотой и состоянием мебели и техники. Долгосрочная аренда тоже не стопроцентная гарантия порядочности. Риск столкнуться с небрежным отношением есть как при посуточной аренде, так и с постоянными жильцами.

Тем не менее при краткосрочной аренде есть ещё одна статья трат. Собственникам нужно постоянно менять расходники: покупать новое постельное белье, полотенца, бытовую химию. Чем заботливее хозяин, тем шире список возможных бонусов: гостю пригодятся порционный шампунь и мыло, одноразовые тапочки, подсолнечное масло и специи, кофе и чай.

При долгосрочной аренде жильцы могут закрыть глаза на чуть отклеившиеся обои или отсутствие электрического чайника. А для посуточной аренды предстоит подготовить дополнительные удобства: например, бизнесмен в командировке может выбрать из двух квартир ту, где есть кофемашина и отпариватель для костюмов, а человека с аллергией покорит увлажнитель воздуха.

Вряд ли при посуточной аренде гость будет запекать утку в духовке, поэтому сможет обойтись без плиты. Зато бутербродница, скорее всего, пригодится. А кто-то другой оценит возможность пить кофе с видом на город.

Что именно станет плюсом при заселении, иногда неочевидно.

В этом отзыве владельцев квартиры хвалят за ситечки для чая. Здесь и ниже — комментарии жильцов с сайтов посуточной аренды

А молодую семью впечатлил подход хозяев к заселению с ребенком

Наконец, чаще всего владельцу приходится постоянно следить за ценами на рынке и регулировать спрос самому — снижать и повышать цену в зависимости от сезона.

Вернемся к примеру с московской квартирой.

Итак, мы выяснили, что если квартира не будет простаивать ни дня, за месяц арендодатель получит 75 000 рублей.

Однако после отъезда жильцов нужна поддерживающая уборка. Хозяин либо убирается сам, либо отдает по 2000 рублей агентству за каждого гостя, а это 20 000 в месяц и то при условии, что гости меняются только каждые три дня. Вдобавок один гость пролил кофе на постель и уронил кусок пиццы на диван — плюс 3000 рублей на химчистку.

Так заработок уменьшается до 52 000 рублей. Кроме того, придется тратиться на чай, кофе и средство для мытья посуды, оплачивать коммуналку.

Подытожим. Посуточная аренда может принести больше прибыли, но для этого нужно, чтобы спрос на квартиру был постоянным и жильцы ничего не ломали. При этом всё равно придется тратиться на уборку и расходники.

Комментарии арендодателей. Источник: Пикабу

Аренда на несколько месяцев позволяет общаться с жильцами по минимуму и изредка проверять состояние квартиры, а еще постоянные жильцы могут обойтись без микроволновки и отпаривателя. Плюсы и минусы каждый оценивает сам.