Что такое ВРИ и как он связан со строительством дома
ВРИ, или вид разрешённого использования — статус, который присваивается каждому участку. Он показывает, чем можно заниматься на этой земле и что на ней можно строить. Существует четыре основных ВРИ.
1. ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Здесь разрешено строить жилые дома не выше трёх этажей или 20 метров, а также гаражи и хозяйственные постройки вроде сараев и кладовок. Владельцы могут выращивать фрукты, ягоды и овощи
2. ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Собственники имеют такие же права, как и для ИЖС, но при этом могут дополнительно содержать животных: скажем, разводить кур или коров
3. Участки для ведения огородничества. Они предназначены для выращивания фруктов и ягод. Вы можете возводить хозяйственные постройки и садовые дома для сезонного проживания: например, чтобы приезжать летом на сбор урожая
4. Участки для ведения садоводства. У владельцев такие же права, как в предыдущем пункте, при этом они могут строить дома для постоянного проживания
Перед тем как купить участок или загородный дом, заранее определитесь, что будете делать. Если хотите перевезти семью ближе к природе, чтобы дети дышали свежим воздухом и гуляли по лесу, то выбирайте ИЖС. Для разведения коз и уток понадобится ЛПХ. А для дачи с шашлыками и клубникой подойдёт участок для огородничества.
Чтобы узнать ВРИ участка перед покупкой, воспользуйтесь публичной кадастровой картой в Росреестре или закажите выписку из ЕГРН через личный кабинет на Госуслугах.
Что делать, если вам не подходит ВРИ
Бывают ситуации, когда человек сначала покупает участок, а затем узнаёт, что ему не подходит ВРИ. Допустим, вы планируете построить дом, а у вас земля с ВРИ «ведение огородничества». На таком участке предусмотрены только нежилые помещения или дома для периодического проживания: приехали прополоть грядки и остались на пару дней. Отменять переезд в таком случае не стоит. Если участок располагается в правильной зоне по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), то ВРИ участка не так важен.
Частные дома для постоянного проживания строятся в соответствующих зонах по ПЗЗ. В рамках этой зоны земельному участку присваивается соответствующий ВРИ. Не так важно — ЛПХ, садоводство или ИЖС. Вы сами можете выбрать вид использования земли, разрешённый внутри зоны. Часто попадаются земельные участки с ВРИ для дачного строительства, жилищного строительства и прочие, которые не указаны в качестве разрешённых в рамках ПЗЗ. Это не страшно. Главное — чтобы участок располагался в нужной зоне по ПЗЗ, которая предусматривает строительство частных домов.
ВРИ участка можно изменить, если этого требуют при начале строительства.
Подайте заявление через Госуслуги, чтобы привести в соответствие ВРИ участка текущему классификатору. Проблем здесь нет, и препятствий не возникает. Кроме того, делать это можно только в случае, если вас об этом попросят при получении уведомления о начале строительства. Информация по ВРИ участка отражена в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Его можно заказать через Госуслуги и получить через 30 дней. Если нет времени ждать, то стоит воспользоваться онлайн-сервисами. Например, для московской области действует «Градопроработка онлайн». Несмотря на то что онлайн-информация не носит юридической силы, она подскажет вам, стоит ли разбираться глубже и менять ВРИ.
Хуже обстоит дело у людей, которые уже построили дом на неподходящем участке. Например, владелец не знал, что такое ВРИ и почему важно соблюдать закон. В большинстве случаев такие постройки подлежат сносу.
Власти системно занимаются выявлением таких нарушений с фатальными последствиями. Такие дома обычно подлежат сносу. Есть очень малая вероятность сохранить свои вложения через суд при определённых обстоятельствах, а также попытаться изменить ВРИ земельного участка путём внесения изменений в правила землепользования и застройки. Однако лучше этого не допускать и внимательно выбирать земельный участок.
Чтобы оградить себя от рисков и выбрать участок, который соответствует вашим планам, смотрите на ПЗЗ заранее.
В Московской области для частной застройки подходят зоны СХ-2 и Ж-2. Здесь не будет проблем с уведомлениями о начале строительства и разрешениями. Проблемы возникнут, если участок располагается в зонах СХ-3, не предназначенных для ИЖС, или в зонах комплексного развития территорий (КРТ). На территориях КРТ разрешено строительство домов, но нужно проходить сложные процедуры, чтобы получить разрешение на строительство.
Что такое статус земельного участка
Правовой статус земельного участка описывает, что сейчас происходит с землёй: поставлена ли она на кадастровый учёт, есть ли запись в ЕГРН и кто является собственником.
Чтобы понять, какие есть статусы и чем они различаются, нужно знать предысторию. Если коротко, системы учёта менялись так:
- в 1998 году правительство РФ создало ЕГРП — единый государственный реестр прав. С его помощью государство регистрировало собственность ликвидированных колхозов и кооперативов
- в 2008 году на замену пришёл современный ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, а вместе с ним появились Росреестр и статусы земельных участков * в 2017 году был опубликован ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сейчас он регулирует порядок кадастрового учёта земли
Сейчас все участки делятся на четыре типа.
Учтённый — самый прозрачный правовой статус участка. К этому типу относятся земли, которые были зарегистрированы по актуальным на сегодня правилам учёта от 2017 года. У Росреестра есть полные сведения об участке
Ранее учтённый — участки, которые поставили на учёт до создания ЕГРН в 2008 году и ещё не обновили информацию по новому регламенту. Росреестр знает об этой земле, но не обладает полной информацией: кто является владельцем или где проходят границы
Временно учтённый — земельные участки, которых уже не встретить. Этот статус присваивали земле, которую зарегистрировали в период с 2008 по 2017 год. Согласно закону № 218-ФЗ, собственникам земельных участков с временным статусом давали пять лет, чтобы привести документы в порядок, — до 1 марта 2022 года. Если владелец зарегистрировал право собственности, участок стал учтённым, а если нет — архивным
Архивный — те самые «призраки», которые числились временными, а собственник не объявился. Это значит, что у земельного участка не определены границы, площадь и даже владелец. Для такой собственности нужно по новой проводить межевание и кадастровый учёт
Зачем знать статус участка
Статус земельного участка определяет полноту ваших прав на землю. Если участок не имеет статус учтённого, возможности собственника сильно ограничены. С такой землёй не получится совершать юридических сделок: продавать, дарить, сдавать в аренду или принимать в наследство. Неопределённый статус — это ещё и хорошая возможность для соседей установить новые границы. Например, передвинуть забор на пару метров и добавить себе чужой земли в имущество.
Проблема с правовым статусом участка часто обнаруживается, когда собственник пытается его продать. Если земля неучтённая, сделать этого не получится. Приводить документы на собственность в порядок и восстанавливать права придётся заново, и способ зависит от того, какой статус у земли сейчас.
Узнать статус земельного участка можно через официальный сайт Росреестра. Для этого введите кадастровый номер участка в поле поиска, и система выдаст всю информацию. Есть и другой способ — заказать выписку из ЕГРН в отделении МФЦ, через сайт Госуслуг или Росреестра.
Как изменить правовой статус земельного участка
Чтобы стать полноправным собственником земли и распоряжаться им по своему усмотрению, приведите участок в статус учтённого. Процедура и необходимые документы зависят от того статуса, который сейчас присвоен земле.
Если участок архивный
Чтобы перевести участок из архивного в учтённый, проведите все кадастровые работы заново. Для этого обратитесь к кадастровому инженеру. Он составит межевой план, который содержит информацию об участке и его границах. Если на земельном участке есть постройки, также понадобится технический план, который описывает характеристики недвижимости. Когда всё будет готово, подайте заявление на кадастровый учёт и регистрацию прав собственности. Для оформления заявления приготовьте пакет документов:
- свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН
- копия паспорта и СНИЛС собственника
- межевой план для постановки на кадастровый учёт
*Если участок ранее учтённый
Процедура регистрации для ранее учтённых земельных участков зависит от того, есть ли в ЕГРН информация о нём. Чтобы проверить это, закажите выписку об объекте недвижимости через отделение МФЦ, сайт Госуслуг или Росреестра.
Если в ЕГРН есть данные о земле, но нет информации о владельце, то собственнику нужно зарегистрировать его на себя. Для этого подайте заявление о регистрации прав на недвижимость. Понадобится паспорт и документ, который подтверждает право собственности, например старое свидетельство.
Если информации в ЕГРН нет, то процедура оформления усложняется. Проводить кадастровые работы заново не нужно, но необходимо восполнить пробелы в данных Росреестра. Для этого подайте сразу два заявления — о внесении сведений в ЕГРН о ранее учтённом объекте недвижимости и о регистрации прав на него.
Когда в Росреестре получат актуальные данные об участке и зарегистрируют право собственности, он обретёт статус учтённого. Собственнику придёт новая выписка из ЕГРН, и он полноправно сможет им распоряжаться — продавать, дарить или сдавать в аренду.
Главное по теме
Важно привести документы на землю в порядок как можно быстрее. Неоформленная собственность и неопределённые границы участка — лакомый кусок для нечестных соседей и мошенников. Чтобы имущество осталось при вас, позаботьтесь о статусе земельного участка заранее. Полные права на собственность имеют только владельцы учтённой земли — чистые документы и актуальная информация позволят полноправно распоряжаться имуществом.
