9 мин

17 октября

Шаг за шагом: процесс строительства на земельном участке ИЖС

Чтобы построить дом, нужно подготовиться: оценить затраты, выбрать участок, заказать геодезическую проверку, подвести коммуникации, закупить материалы и найти бригаду. Рассказываем, из каких шагов состоит процесс и что следует учесть.

Шаг 1. Оценить затраты и спланировать работу

Определитесь с типом дома и спрогнозируйте затраты на строительство. Например, лёгкий каркасный дом обойдётся дешевле кирпичного, но срок его службы обычно ниже. А если решили строить из дерева, выберите древесину: ценные породы вроде кедра обходятся дороже, чем более простые.

Общие затраты на строительство включают в себя:

покупку участка — если у вас уже есть земля в собственности, эти расходы можно опустить;
расходы на возведение — понадобится потратить деньги на материалы и оплату бригады. Для готовых проектов строительные компании обычно указывают примерную цену, а более точные расчёты можно получить уже после консультации;
стоимость проекта — если решите строить дом не по готовому проекту, придётся также заказать его разработку. Самостоятельно проектировать дом — задача сложная, поэтому лучше поручить её профессионалу;
сопутствующие расходы — например, оплата труда геодезистов, доставки материалов и так далее.

Заложите в бюджет чуть больше денег, чем вы планируете потратить. Будет лучше, если по итогам строительства останутся свободные средства, чем если они закончатся ещё до окончания работ.

На покупку участка и возведение дома можно взять ипотеку, в том числе льготную. Для строительства также подходит материнский капитал, а вот купить землю на эти деньги не получится.

Шаг 2. Выбрать и купить участок

Если у вас есть земля в собственности, этот шаг можно опустить: достаточно убедиться, что на ней можно построить дом. В других случаях сперва придётся купить участок. Вот по каким критериям стоит выбирать землю.

Расположение. Участки близко к городу обычно дороже, зато в них лучше транспортная доступность, порой ходит общественный транспорт. Если вам нужно регулярно ездить на работу или учёбу, учитывайте этот фактор. Смотрите и на доступность коммуникаций: можно ли подвести к участку водопровод и газ.

Форма и рельеф. Оптимальной формой считается близкая к квадрату. На вытянутых прямоугольных участках сложнее расположить дом и хозяйственные постройки. То же касается участков с неровными краями. На земле с сильными перепадами высот и на холме строить сложнее — понадобится разрабатывать проект, который компенсирует неровный рельеф.

Статус. Строить частные дома разрешено на землях под ИЖС, ЛПХ и для садоводства, кроме категории «для выращивания садовых культур». Также стоит заранее убедиться, что участок не относится к каким-либо особым зонам, например водоохранной. Для строительства в них есть свои ограничения. Проверить статус можно на публичной кадастровой карте.

На публичной карте можно посмотреть точные границы, площадь, статус участка, его кадастровую стоимость и форму собственности

Почва. Стоит заранее убедиться, что почва участка подходит для типа постройки, который вы выбрали. Например, если грунтовые воды залегают близко к поверхности, возможно, понадобится строить на свайном фундаменте.

Сваи ввинчивают или забивают так, чтобы они закрепились в нижнем слое грунта: он более твёрдый, поэтому конструкция не сместится из-за влаги или промерзания

Доступ к участку. В идеальной ситуации участок находится около дороги и строительной технике легко до него добраться. В других случаях расчищать путь технике придётся самостоятельно ещё до строительства — это нужно учитывать при расчёте расходов.

Юридическая чистота. Перед покупкой участка стоит его проверить: посмотреть статус по кадастровой карте, запросить у владельца выписку из ЕГРН, выяснить, нет ли на нём обременений или открытых наследственных дел. В этом могут помочь риелторы и юристы, а также специалисты Защиты сделки от М2.

Сложно сказать, какие проблемы возникают чаще всего. Но из тех, с которыми сталкивался я, часто встречались неточное определение границ участков и различные обременения. Это, например, ипотека, сервитут или ограничение прав на землю с особыми условиями использования.

Константин Репин

Эксперт ипотечного кредитования

Шаг 3. Провести исследования

Геологические и геодезические изыскания нужны, чтобы понять, какие технологии можно и нельзя использовать при постройке дома. Исследованиями занимаются отдельные компании, иногда с ними может связать строительная или проектная организация. Многие также сопровождают строительство по ходу работ.

Вот какие работы могут понадобиться:

топографическая съёмка — материалы снимков будут нужны проектной и строительной компаниям, чтобы лучше понимать топографию участка;
исследование почвы — от состава, структуры и глубины грунтовых вод напрямую зависит, на каком фундаменте строить дом;
геодезические исследования — оценка перепадов высот и рельефа помогает понять, как расположить дом и подготовить почву.

Карта участка, созданная с помощью топографических и геодезических исследований, может выглядеть примерно так

Не стоит полагаться на результаты соседей: даже расположенные близко друг к другу участки могут быть совершенно разными по итогам геодезии и геологии. Сложность самого исследования зависит от того, какой дом вы хотите построить. Например, двух- или трёхэтажный дом даёт большую нагрузку на почву и требует более тщательного анализа.

Шаг 4. Составить проект

Проектной документацией лучше заниматься ещё до сбора пакета документов. Можно купить готовый проект или заказать разработку с нуля — это дороже, зато дом будет построен полностью под ваши потребности.

Готовый проект. В этом случае достаточно выбрать компанию и просмотреть каталог проектов. Стоит проконсультироваться с представителями фирмы и геологами, которые исследовали участок: можно ли использовать этот проект на вашей почве. Если необходимо, большинство компаний готовы внести в проект изменения под потребности клиента.

Проект с нуля. В таком случае работа проводится совместно с геологами и геодезистами. Подготовка включает несколько этапов: эскиз, архитектурный план, конструкторский и инженерный проекты. Больше всего участия клиента нужно на этапе архитектурного проекта:

договориться о внешнем виде дома, его этажности и планировке;
выбрать материалы, тип фундамента, решения для энергоэффективности и сохранения тепла;
обсудить внутреннюю планировку, зонирование и деление на комнаты;
продумать, где будут располагаться подсобные помещения, например бойлерная;
учесть все размеры — от толщины стен до ширины дверных и оконных проёмов.

Конструкторский и инженерный проекты делают на основе архитектурного. Фактически это чертежи, которые показывают, как конкретно возводить дом. Участие клиента на этом этапе минимальное.

Шаг 5. Собрать пакет документов

Некоторые начинают строительство без согласования, а затем регистрируют дом по «дачной амнистии». Но так лучше не делать: могут возникнуть проблемы с оформлением, а ещё за это могут оштрафовать. Поэтому стоит заранее подготовить пакет документов и отправить уведомление о начале строительства. Документы также нужны, чтобы уточнить правила строительства на участке или подвести к нему коммуникации.

Вот что понадобится сделать.

Получить градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. План показывает, как можно использовать участок и в каких его зонах можно вести строительство. Этот документ пригодится при строительстве — например, поможет узнать, не относится ли участок к зонам с особыми условиями использования.

План выдают в администрации, также можно запросить его через Госуслуги. Понадобится предоставить правоустанавливающие документы на участок, чтобы подтвердить, что вы действительно им владеете. Кроме этого, нужно заявление, а если вы действуете от имени другого лица — доверенность. ГПЗУ обычно выдают в срок до 15 рабочих дней.

Получить технические условия на коммуникации — ТУ. Этот документ нужен, если к участку ещё не подведены инженерные системы, например электричество или газ. Там перечислены основные сведения для подключения, например максимальная допустимая нагрузка на электросеть. Вот как можно получить документ и что делать потом:

ТУ выдают организации, ответственные за коммуникации в этом районе, например водоканал. К ним нужно обратиться с заявлением в свободной форме, приложить правоустанавливающие документы и проект дома, а также расчёты по потреблению ресурса. Иногда это можно сделать через Госуслуги;
в срок до 10–14 дней организация вышлет нужный документ, а затем займётся составлением договора. Его понадобится подписать, чтобы начать работы по подключению к коммуникациям;
после подписания договора компания начнёт проектировать схему коммуникаций и подводить их к участку — например, расположит электрощит или проведёт трубы. Это самый долгий этап, он может занять до года-полутора.

Обратиться с уведомлением о строительстве. Нужно заявить о планируемой стройке в администрацию и предоставить пакет документов:

заявление по типовой форме;
правоустанавливающие документы на участок;
схему строительства — там должно быть указано расположение будущего дома и построек.

Схема необязательно должна быть сложной. В ней нужно указать примерные очертания дома, прописать размеры сторон и расстояние до границ участка, а также адрес и кадастровый номе

Можно отправить заявление напрямую в администрацию, через Госуслуги или МФЦ. Затем дождаться ответа — уведомления о соответствии нормам. Оно придёт в срок до 7 дней после подачи или до 20 дней, если поселение историческое.

Если начать строительство без уведомления о соответствии, постройку будет сложнее зарегистрировать. Её могут признать самовольной — за это предусмотрен штраф, а власти будут вправе снести строение.

Шаг 6. Подвести коммуникации

Подведение коммуникаций — долгий процесс, и занимаются им ещё до возведения самого дома. Вариантов два: подключиться к центральным системам или организовать свои локальные. Вот как действовать в обоих случаях.

Центральные системы. В этом случае коммуникации подводит снабжающая организация — электрокомпания, водоканал, газовая или канализационная служба. Для этого к ней нужно обратиться с заявкой на ТУ, а после получения условий подписать договор. Затем компания начнёт оговорённые работы. Какие мощности она выделит — зависит от пропускной способности коммуникаций поблизости и от нагрузки на них.

Как правило, централизованно всегда подключают электричество и газ. А вот возможности подключиться к центральному водопроводу или канализации может и не быть.

Локальные коммуникации. Во многих загородных домах не получится подключиться к центральному водоснабжению и канализации, поэтому их организуют локально.

Для водоснабжения бурят скважину или копают колодец — воду получают из глубоких слоёв почвы, и она с помощью насосов и труб поступает в дом.
В качестве канализации используют септики и локальные очистные станции. Они перерабатывают отходы и очищают сточные воды. Время от времени их нужно откачивать, локальные станции к тому же зависят от электричества.

Отопление в частных домах практически всегда обустраивают локально. Обычно устанавливают теплогенератор: котёл, работающий на газе, электричестве, жидком или твёрдом топливе. Генератор нагревает теплоноситель, например воду, а тот по трубам разносится по помещению и отдаёт тепло.

Шаг 7. Подготовить участок и материалы

Перед тем как начинать строительство, участок нужно подготовить к работам: выкорчевать ненужную растительность, расчистить землю, при необходимости армировать почву и организовать дренаж для оттока воды. Объём и стоимость работ зависят от изначального состояния земли. Например, неровный участок понадобится дополнительно выравнивать, а на заболоченном — поднимать уровень земли.

Обычно о необходимости таких работ предупреждают на этапе исследований, а занимаются ими строительные или земельные компании.

Кроме того, нужно продумать, как на участок будет въезжать техника, как перевозить туда материалы и вывозить строительный мусор. Эти работы может взять на себя строительная компания за отдельную плату, но без участия собственника всё равно не обойтись.

Шаг 8. Начать строительство

На этом этапе большую часть действий выполняет строительная бригада. Сам же владелец руководит процессом, контролирует сроки и качество работ, иногда — самостоятельно закупает материалы. Строительство дома идёт в несколько этапов:

заливка фундамента — в среднем занимает около месяца, потому что бетону после заливки нужно отстояться, чтобы набрать прочность. Тип фундамента выбирают в зависимости от почвы и конструкции дома;
возведение коробки дома — каркаса и несущих стен. Обычно занимает 2–3 недели в зависимости от количества этажей. Каркасные дома строятся быстрее, чем кирпичные или из газобетона;
строительство крыши — обычно длится около месяца, иногда дольше. Нужно смонтировать кровлю, утеплить и изолировать от влаги, покрыть крышу черепицей;
внешняя отделка — длится 2–3 недели или дольше, если стены решили облицевать декоративным кирпичом. На этом этапе также устанавливают окна и двери;
подводка коммуникаций — обычно занимает месяц-два при условии, что договорённости со снабжающими компаниями уже есть;
внутренняя отделка — может длиться как месяц, так и полгода в зависимости от сложности.

Стоит заранее готовиться к тому, что в стройке будут перерывы. Например, задержать строительство могут плохая погода или логистические проблемы. Поэтому в среднем на процесс строительства обычно закладывают минимум год.

Краткие итоги

Строительство лучше начинать с оценки трат и сроков, а также планирования.
При покупке участка стоит учитывать не только расположение и цену, но и форму, тип почвы, рельеф и назначение земель.
Исследовать почву лучше перед строительством, чтобы иметь результаты на руках при составлении проекта дома.
Можно использовать подходящий типовой проект от строительной компании или заказать индивидуальный.
Перед началом работ нужно отправить в администрацию уведомление о старте строительства, а для этого — получить градостроительный план участка. Ещё понадобится запросить ТУ на коммуникации у снабжающих компаний.
На возведение дома лучше закладывать от года. Даже если дом можно построить быстрее, учитывайте форс-мажоры.