11 мин

9 ноября 2021

Как платить налог на недвижимость

Статья для тех, у кого в собственности квартира или дом

В законе налог на недвижимость называется налогом на имущество физических лиц, или НИФЛ. Его каждый год платят все, у кого есть недвижимость в России:

квартира, комната или дом — даже в ипотеке;
доля — каждый сам за себя;
недостроенная недвижимость;
гараж, машиноместо и другие нежилые помещения.

А вот строения без капитального фундамента — теплицы, бытовки, навесы — налогом не облагаются.

При этом неважно, живёт собственник в этой квартире или сдает ее студентам физтеха — налог за квартиру платит тот, чьё имя указано в документах на недвижимость.

До июля 2016 года владельцы получали свидетельство о госрегистрации права собственности, теперь главный подтверждающий документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости, или ЕГРН. Считается, что бумажное свидетельство можно подделать, а электронная выписка безопасна и постоянно обновляется.

Как считают налог

До 2015 года налог на недвижимость зависел от инвентаризационной стоимости, которую рассчитывали в БТИ — бюро технической инвентаризации. Учитывались только технические характеристики объекта:

из чего построен дом;
как долго могут прослужить материалы;
сколько потратили на строительство;
как изменились цены на стройматериалы с момента сдачи дома.

Затем от инвентаризационной стоимости отказались, потому что часто она была меньше рыночной. Сейчас налог рассчитывают по кадастровой стоимости. Учитывают:

где расположена недвижимость;
есть ли рядом детская площадка;
что входит в инфраструктуру района;
характеристики дома: количество этажей, подъездные пути, ландшафт и другие;
транспортную доступность;
рыночную цену похожих квартир.

Кадастровую стоимость определяют инженеры и специалисты региональных госучреждений, например, в Москве, на Алтае, в Бурятии и Якутии этим занимается центр государственной кадастровой оценки.

Обычно перерасчет кадастровой стоимости во всех регионах проводят раз в пять лет, исключения — Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. Здесь это делают раз в три года, потому что чаще строят новые здания.

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать с помощью бесплатных государственных сервисов, например на сайте Росреестра:

сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Ещё здесь можно узнать общую информацию о квартире;
сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Здесь дополнительно можно посмотреть, как менялась кадастровая стоимость в последние годы.

Или посмотреть в выписке из ЕГРН, но за неё нужно платить по тарифам госорганов:

через центры государственных услуг. Для этого нужны паспорт и заявление, которое заполняют на месте. Сотруднику центра нужно сказать, в каком виде сделать выписку, в электронном или бумажном, и оплатить стоимость услуги;
на сайте Росреестра — в разделе «Выписки ЕГРН об объектах недвижимости»;
на сайте кадастровой палаты — в этом сервисе нужно авторизоваться через Госуслуги.

Также кадастровую стоимость своей недвижимости можно посмотреть в личном кабинете на сайте налоговой. Для этого надо зайти в раздел «Имущество» и найти пункт «Стоимость и начисления».

Налог на недвижимость — это местный налог, поэтому региональные власти сами определяют ставки, но отталкиваются от базовых, которые прописаны в законе. Они могут уменьшить базовую ставку до нуля или увеличить ее, но не больше, чем в три раза. Например, в Санкт-Петербурге базовую ставку на квартиры с кадастровой стоимостью от 7 до 20 млн увеличили до 0,15%, а в Сочи на квартиры до 5 млн рублей — уменьшили до 0,05%.

Кто платит меньше

Льготы. По закону налог на недвижимость платят не все — есть льготники:

герои России и СССР;
люди, награжденные орденом Славы трёх степеней;
инвалиды 1 и 2 групп, инвалиды детства, дети-инвалиды;
участники Великой Отечественной войны;
военные и все, кто отслужил больше двадцати лет;
члены семей военнослужащих, которые потеряли кормильца;
пенсионеры.

Еще есть региональные льготы, которые устанавливают местные власти. О них можно узнать на сайте налоговой:

Льгота дает право не платить налог только за одну квартиру. Например, если у собственника их две, за вторую придется заплатить. Чтобы льготу учли при расчете налога, нужно подать в налоговую заявление и приложить к нему документы на льготу. Сделать это можно офлайн в отделении налоговой или через личный кабинет на сайте.

Налоговой льготы не будет, если жилье используется в коммерческих целях или его кадастровая стоимость больше 300 миллионов рублей. А еще льгота одного из собственников не распространяется на других владельцев недвижимости, если квартира в долевой собственности.

Не облагаемая налогом площадь. Это государственная льгота, которой может воспользоваться любой собственник жилья. Благодаря ей уменьшается площадь недвижимости, а значит, и его кадастровая стоимость, от которой рассчитывается налог. Чем меньше кадастровая стоимость, тем меньше налог на имущество.

Чтобы получить такой «вычет», не нужно ничего делать — его в налоговой учитывают автоматически в следующих размерах:

10 м2 — для комнаты или части квартиры;
20 м2 — для квартиры или части дома;
50 м2 — для дома.

Например, если площадь квартиры 50 м2, собственнику придется заплатить только за 30 м2.

Кто рассчитывает налог на недвижимость

Налог на недвижимость рассчитывает налоговая инспекция. Она учитывает кадастровую стоимость, сколько времени квартира в собственности, льготы и вычеты. Налог считают по такой формуле:

кадастровая стоимость после вычета * коэффициент периода владения * доля владения * ставка.

Разберём, из чего складывается формула:

кадастровая стоимость — считают местные власти, посмотреть можно в ЕГРН;
вычет — зависит от типа недвижимости, учитывают в налоговой автоматически;
коэффициент периода владения, или КПВ — чтобы его посчитать, время владения квартирой делят на двенадцать месяцев. Если квартирой владели год, КПВ = 1;
доля владения — указана в выписке из ЕГРН;
ставка — зависит от стоимости квартиры, определяется местными органами. Узнать можно на сайте налоговой.

Рассчитаем по этой формуле сумму налога на квартиру в Москве. Данные квартиры:

кадастровая стоимость — 12,4 млн;
площадь — 82 м2;
количество долей — 1;
период владения — 12 месяцев;
ставка — в Москве для квартир с кадастровой стоимостью от 10 до 20 млн базовую ставку увеличили до 0,15%.

Не облагаемая налогом площадь — 62 м2. Чтобы применить вычет, рассчитаем кадастровую стоимость 1 м2: 12,4 млн ₽ ÷ 82 м2 = 151 219 ₽. Далее вычисляем кадастровую стоимость с учётом вычета: 151 219 ₽ х 62 м2 = 9 375 578 ₽. Коэффициент периода владения равен 1 (12 ÷ 12). Доля владения — 9 375 578 ₽ (9 375 578 ₽ х 1). Налог, который нужно заплатить: 9 375 578 ₽ х 0,15% = 14 060 ₽.

Платить за квартиру нужно с момента, когда стали собственником. Так же и при продаже недвижимости: сколько месяцев владели имуществом, столько и берется в расчет. Если сделку совершили после 15-го числа включительно, посчитают как за полный месяц.

Квартиру купили 14 ноября 2020 года, а продали 16 апреля 2021 года. В этом случае налоговая посчитает, что недвижимость была в собственности шесть месяцев. Если бы продали 14-го числа, апрель бы не засчитали.
При покупке принцип немного иной. Если стали собственником 16 апреля, начислять налог начнут с мая. Налог за апрель пришлось бы платить, если бы собственность оформили до 15-го числа.

Обычно сумму к оплате налоговики считают уже к июню, а в срок до первого ноября налоговые отправляют все уведомления. Перепроверить подсчеты налоговой можно самому — для этого есть налоговый калькулятор. Чтобы вычислить свой налог, нужно указать:

вид налога;
период, за который нужно провести расчет;
регион, в котором находится квартира;
долю в квартире, льготы и срок владения;
кадастровый номер. Его можно узнать на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

В калькуляторе на сайте налоговой учтены ставки по всем регионам России. Если получили уведомление от налоговой, решили перепроверить и суммы не совпали, можно подать жалобу. Так выглядит форма жалобы:

Жалобу можно отправить в электронном или бумажном виде

С жалобой лучше не затягивать. Нужно отправить ее в течение года после того, как заметили нарушения.

Куда приходят уведомления от налоговой

Налоговая отправляет уведомления с суммой налога в конце октября или в начале ноября в бумажном или электронном виде:

в личный кабинет на сайте налоговой — чаще всего делают так;
письмом на почту — если нет личного кабинета или попросили отправлять в бумажном виде;
отдают лично в налоговой инспекции.

На Госуслугах сумма отображается только при переходе в раздел «Налоговая задолженность».

Если квартирой владеют несколько человек, каждый получит отдельное уведомление. Вне зависимости от количества собственников нужно внимательно проверять данные в платежке, потому что иногда в них допускают ошибки:

начисляют налог за квартиру, которая никогда не была в собственности или ее продали;
неверно указывают долю или период владения объектом;
допускают ошибки в адресе и личных данных.

Налог на недвижимость оплачивают до первого декабря следующего года, например, налог за 2020 год — до первого декабря 2021-го. После неоплаченная сумма станет долгом.

Если бумажное уведомление не пришло, не значит, что налог можно не платить

Бывает, что собственнику не приходит письмо из налоговой, и он думает, что налог можно не платить. Это не так. Бумажное уведомление может не прийти по разным причинам:

у собственника есть личный кабинет на сайте налоговой — уведомление будет там. Иногда собственники думают, что уведомление из личного кабинета продублируют бумажным, поэтому не заходят на сайт, а ждут письмо. Но если не обращались в налоговую с такой просьбой, бумажного письма не будет;
сумма налога меньше ста рублей;
уведомление еще не успели отправить;
налог платить не надо, потому что есть льготы или получили налоговый вычет.

Если личного кабинета на сайте налоговой нет, а уведомление не пришло, его можно получить в налоговой инспекции.

Если не проверять личный кабинет, налог никуда не денется, а станет накапливаться — еще и вместе с пенями за просрочку.

Иногда уведомления может не быть, если Росреестр не отправил в налоговую сведения, что вы стали собственником. Тогда надо самому сообщить об этом в налоговую. Если этого не сделать, налоговая рано или поздно узнает и посчитает налог за всё время.

Способы оплаты налога на недвижимость

По закону налог на недвижимость можно оплачивать за себя и за третьих лиц: бабушку, отца, соседа и кого угодно ещё. Сделать это можно на сайте налоговой в разделе «Уплата налогов за третьих лиц», для этого понадобятся:

доступ к их личному кабинету на сайте налоговой;
индекс платежки и ИНН плательщика.

Оплатить налог на недвижимость можно несколькими способами:

в личном кабинете на сайте налоговой можно оплатить всю сумму сразу или разбить ее на несколько частей;
с помощью сервиса на сайте налоговой — для этого потребуется номер квитанции. Если его нет, нужно заполнить поля и ввести сумму налога;
в мобильном приложении или на сайте любого банка — скорее всего, потребуется индекс документа, его можно посмотреть на платежке, которая приходит вместе с уведомлением:

с помощью куар-кода — в мобильном приложении банка в разделе с платежами нужно найти услугу «Оплата по QR-коду или штрихкоду»;
на портале Госуслуг можно проверить задолженность и оплатить ее по уникальному идентификатору начислений, или УИН. Он состоит из 20–25 цифр и находится на квитанции об оплате. Графа может называться по-разному, например «Постановление», «Индекс документа» или просто «Код»;
в любом отделении банка по бумажной квитанции, которую присылают по почте вместе с уведомлением. Если уведомление получаете в личном кабинете на сайте налоговой, удобнее всего оплатить там же, а не идти в банк.

Если налог заплатили, а в личном кабинете всё равно долг

Если заплатили налог, но в личном кабинете всё еще долг, может быть несколько причин:

оплата еще не успела пройти. Платеж не сразу отображается в личном кабинете — на обработку может уйти десять дней. Если налог заплатили вовремя, а в личном кабинете платеж отобразился после срока, пени не будет;
платеж завис. Эта ситуация схожа с предыдущей, только в этот раз деньги так и не дошли. Налоговая решит, что собственник налог не заплатил, и начислит пени. Чтобы перестраховаться, лучше сохранять документы, которые подтвердят оплату — в бумажном или электронном виде;
ошибка в реквизитах. Если ошиблись в реквизитах, платеж не отобразится в личном кабинете, а налоговая решит, что деньги вообще не переводили. Поэтому внимательно заполняйте бумажные и электронные формы и проверяйте личный кабинет.

Что будет, если не заплатить вовремя

Если налог на квартиру не платить вовремя, можно получить пени и штрафы.

Пени. Если до первого декабря налог не заплатили, за каждый день просрочки начисляют пени — 1/300, или 0,003% от ключевой ставки Центробанка. Общий размер пени не может быть больше долга.

Представим: у Петра долг 5000 рублей, просрочка — 70 дней. Он должен заплатить пени по ставке 6,5%. Считаем по формуле: 5000 (сумма долга) х 70 (просрочка) х 0,003% (размер пени) х 6,5% (ставка рефинансирования).

Получаем 68 рублей 25 копеек. Эту сумму нужно приплюсовать к основному долгу.

Штраф. Если не платить налог на квартиру, еще могут насчитать и штраф:

20% (1/5) от суммы долга — если не платили или заплатили частично по незнанию;
40% (2/5) от суммы долга — если осознанно избегали оплаты и есть доказательства этого.

Посчитаем долг Ивана за две квартиры. За одну он должен 7000 рублей, за другую — 3000. Первый долг образовался случайно, а второй — умышленно, поэтому Ивану рассчитали общую сумму долга: 7000 (долг) х 0,2 (штраф) + 3000 (долг) х 0,4 (штраф). Получается, поверх основного долга и пеней должнику нужно заплатить 2600 рублей.

Ежегодно налоговая присылает письма должникам. Если у налогоплательщика нет личного кабинета на сайте налоговой, квитанцию доставят обычной бумажной почтой. Она будет идти несколько месяцев. Как только собственник заведет личный кабинет и зайдет в него, его автоматически переведут на электронные квитанции. Они приходят быстрее.

Чтобы продолжать получать бумажные извещения, нужно уточнить адрес для отправки и поставить галочку напротив пункта «Продолжить получать бумажные квитанции о задолженности почтой» в настройках профиля. Еще это можно сделать почтой, через сервис «Обратиться в ФНС России» или лично в налоговой.

В бумажных и электронных квитанциях указывают отдельно чистый долг, пени и штраф, если они есть. Если общий долг не больше пятисот рублей, налоговая может не спешить с уведомлением, а отправить его в срок до года.

Должнику нужно оплатить всю сумму в течение восьми дней с даты получения документа. Сделать это можно:

через портал госуслуг;
в личном кабинете на сайте налоговой;
на сайте ФНС в сервисе «Уплата налогов и пошлин».
через интернет-банк или приложение любого банка;
в отделении банка или почты по квитанции. Квитанцию присылают вместе с налоговым уведомлением. При этом на каждую недвижимость будет своя квитанция, например, у квитанций на квартиру и дом будут разные реквизиты, и оплачивать их нужно отдельно.

За неуплату налогов и долгов есть уголовная ответственность: штраф от 100 000 до 300 000 рублей, арест на полгода или тюрьма на год. Если долг крупный, штраф увеличится от 200 000 до 500 000 рублей, а арест заменят принудительными работами на три года или тюрьмой на этот же срок.

Что делать, если заплатил больше, чем надо

Такие ситуации бывают редко, когда налоговая уменьшает сумму после перерасчета. Можно поступить любым из двух способов:

подать заявление о возврате денег;
перекинуть лишние деньги на оплату земельного или транспортного налога, если есть.

Заявление нужно подать в течение трех лет с момента, как заметили переплату. Сделать это можно в личном кабинете на сайте налоговой или в самой налоговой. Если нет других долгов, деньги вернут через месяц.