Доверенность — это официальный документ, на основании которого один человек разрешает другому человеку или компании представлять его интересы и совершать от его имени юридические действия, например открывать счёт в банке, снимать с регистрационного учёта или продавать квартиру. Того, кто даёт разрешение, называют доверителем, а того, кто действует от его имени, — доверенным лицом, или представителем.
Можно выделить три вида доверенностей:
разовая — её выдают, чтобы сделать один раз определенное действие, например получить августовскую пенсию вместо доверителя;
специальная — нужна для однотипных действий, которые повторяют на протяжении определенного времени, например чтобы в октябре вместо доверителя регулярно получать на почте посылки;
общая — подходит, чтобы управлять и распоряжаться имуществом доверителя, в том числе совершать сделки от его имени. По ней можно поручить вступление в наследство или управление бизнесом.
Для продажи квартиры используют общую доверенность, потому что в процессе нужно решить много разных вопросов: взять справки в коммунальных службах, снять жильцов с регистрационного учёта, подписать договор купли-продажи, получить деньги. Поэтому дальше в статье под доверенностью мы будем подразумевать общую.
Кто и на кого может оформить доверенность
Доверенность составляют и заверяют у нотариуса. Для этого нужно присутствие и согласие доверителя, доверенному лицу приходить на встречу необязательно.
Есть случаи, когда можно обойтись без нотариуса:
заключённые удостоверяют документ у начальника колонии;
военнослужащие и их семьи, которые живут на территории, где нет нотариальных контор, — у командира воинской части;
пациенты социальных учреждений, которые живут там постоянно, например домов престарелых, — у главного врача.
Чтобы оформить доверенность, доверитель и представитель должны быть совершеннолетними и дееспособными. Но если владелец квартиры — ребёнок, родители могут выписать доверенность от его лица. Дети от четырнадцати до восемнадцати лет тоже могут оформлять доверенность от своего имени, но это касается только сделок, которые они имеют право совершать по закону, например получать стипендию или открывать счёт в банке.
В качестве доверенного лица можно выбрать друга, родственника или риелтора. Но нужно учитывать, что поверенный не может от лица доверителя совершать сделки в свою пользу.
Например, Алексей живет во Владивостоке и хочет продать брату квартиру в Орле. Если он выпишет доверенность на брата, тот не сможет продать или подарить жильё сам себе.
Доверенность можно оформить сразу от нескольких человек. Например, если квартира в общей собственности, все совладельцы назначают одного представителя, который будет проводить сделку.
Максимального срока действия у доверенности нет: можно указать и два года, и десять лет. Но если не прописать срок, автоматически считается, что документ действует год.
Что писать в доверенности
Оформить доверенность можно только лично — нотариус убедится, что вы в здравом уме и осознаёте свои действия. В документе укажите, кому доверяете продажу квартиры (присутствие этого человека при этом необязательно), срок таких полномочий и перечень действий, которые он может совершать от вашего имени. Отозвать доверенность можно в любое время, снова через нотариуса.
В доверенности на продажу недвижимости должны быть четыре обязательных пункта:
дата составления — от неё будет считаться срок действия доверенности;
информация о доверителе и поверенном — полное имя, дата и место рождения, паспортные данные, адрес;
права представителя — их нужно прописать подробно, например указать, что представитель имеет право снимать собственника с регистрационного учета, подавать от его имени заявления в Росреестр и представлять интересы в органах власти;
подпись доверителя.
Ещё есть необязательные пункты, их можно добавлять по желанию. Например:
адрес недвижимости;
номер счёта, на который нужно перевести деньги от продажи;
возможность или запрет передоверия на другого человека;
минимальная стоимость, за которую можно продавать жильё.
Сначала нотариус заполняет шаблон и распечатывает доверенность на простой бумаге, чтобы доверитель проверил все данные. Если ошибок нет, текст печатают на нотариальном бланке, ставят печати и подписывают
Доверенность можно составить самому или поручить это нотариусу, на такой случай у него есть шаблоны, которые он заполняет для каждого клиента.
Если идти со своим текстом, нотариус возьмёт оплату только за удостоверение подписей — 200 рублей с одного собственника. Но тогда нотариус не будет проверять, всё ли указали в доверенности, и потом может оказаться, что доверенному лицу не дают выписку из реестра или не оформляют техпаспорт на квартиру.
Если документ составляет нотариус, процедура обойдётся дороже. Тарифы зависят от региона, например в Москве такая услуга стоит от 1500 до 2120 рублей.
Сделка по доверенности почти не отличается от прямой продажи
Чтобы продать квартиру, помимо доверенности представителю нужны и другие документы. Например:
документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость и основания, на которых она возникла — свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарственная или договор приватизации;
выписку из ЕГРН;
заверенные копии паспортов всех владельцев;
техпаспорт;
разрешение органов опеки, если долей владеют дети;
согласие мужа или жены, если жильё приобретено в браке. Оно нужно, если жильё находится в собственности у одного из супругов.
Часть документов доверенное лицо может оформить само. Например, получить выписку из ЕГРН, справку о количестве прописанных или справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
В целом процедура проходит как при обычной сделке, когда недвижимость продаёт сам собственник, но с одним условием: представитель подписывается и принимает деньги вместо владельца.
Как себя защитить
Может случиться, что представитель захочет обмануть собственника: продаст квартиру слишком дешёво, решит присвоить себе деньги или вместо продажи подарит недвижимость кому-то другому. Чтобы такого не произошло, нужно себя обезопасить, даже если доверенное лицо — близкий человек или родственник.
Вот что можно сделать:
указать в доверенности стоимость продажи;
определить, что можно делать с недвижимостью — дарить, продавать, переоформлять на другого владельца;
указать, как представитель передаст деньги владельцу — наличными, под расписку, на банковский счёт или через ячейку. Об этом мы писали в статье «Как безопасно получить или передать деньги за квартиру».
Если возникают сомнения в честности представителя, доверенность можно отозвать в любой момент. Для этого доверитель должен обратиться к нотариусу, чтобы тот внёс изменения в реестр.
Если сделка совершилась и право собственности на квартиру перешло другому человеку, а у доверенности остаётся ещё значительный срок действия, её лучше отменить. Сделать это можно у любого нотариуса.
Список использованных источников
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
