Определите, почему квартиру не покупают
Как быстро можно продать квартиру в конкретном случае — зависит от обстоятельств. В некоторых регионах и районах долгий поиск клиента является нормой. Так что первым делом стоит изучить рынок недвижимости в своём городе и понять, насколько ваш случай отличается от общей тенденции. Может быть, большинство квартир в вашем районе продаётся не меньше полугода.
Если другие квартиры покупают активно, а вашу — нет, значит, проблема в конкретном объекте. Вот распространённые причины низкого спроса.
👎 Неудачный этаж. Квартиры на первом и последнем этажах обычно менее востребованы. Первый не любят из-за близости подвала, шума с улицы и риска, что в окно кто-то заберётся. Последний — из-за возможных проблем с крышей, опасности для детей и домашних животных.
👎 Неудобная планировка. Многим покупателям не нравятся квартиры с проходными комнатами, так как они не дают ощущения приватности. Или с маленькой кухней, как в хрущёвках. А ещё бывают нестандартные планировки с треугольными или круглыми комнатами, где сложнее делать ремонт и ставить мебель.
👎 Неподходящая локация. Спрос может быть низким, если дом находится в районе с плохой транспортной доступностью, неразвитой инфраструктурой или высоким уровнем преступности.
👎 Плохое состояние дома. Если здание признано аварийным или имеет явные проблемы, потенциальные покупатели предпочтут другой вариант. Тут есть оговорка: некоторые люди специально покупают дома под снос, чтобы позже им выделили квартиру в новостройке.
Проверить статус дома можно на сайте Фонда развития территорий. Найдите в поиске дом по нужному адресу и посмотрите, есть ли в его описании отметка «признан аварийным» и когда проводился капитальный ремонт.
👎 Юридические риски. Покупатели хотят быть уверены в своём праве собственности и поэтому не рискуют связываться с проблемными объектами. Например, с квартирами, недавно полученными в наследство или сменившими много владельцев. Низким спросом пользуются и квартиры с обременением, например такие, где кто-то имеет право пожизненного проживания.
Право пожизненного проживания в квартире дают людям, которые отказались от её приватизации. Такие люди могут проживать в объекте, даже если его продадут кому-то другому.
Отказаться от права пожизненного проживания может только сам его обладатель. Для этого он должен иметь постоянную регистрацию в другом месте. Лишить права через суд получается редко.
👎 Неузаконенная перепланировка. Неправильный демонтаж стен может навредить дому — ускорить его износ или даже привести к аварии. Поэтому любые изменения планировки нужно регистрировать. Иначе собственнику грозит штраф, а также обязанность вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счёт.
Узнать о неузаконенной перепланировке можно с помощью документов из бюро технической инвентаризации. Закажите план дома с экспликацией или технический паспорт квартиры в БТИ, которое обслуживает конкретное здание. Это платная услуга, стоимость зависит от региона.
Если планировка в документе отличается от реальной — значит, кто-то из прошлых собственников изменил её и не сообщил об этом.
👎 Завышенная цена. Если стоимость значительно превышает рыночную, потенциальные покупатели просто не рассматривают вашу квартиру. Понять, в этом ли причина, поможет анализ рынка. Зайдите в несколько сервисов-классифайдов и поищите объявления о продаже квартир с подобными характеристиками: в том же районе, с похожим метражом и планировкой.
Постарайтесь избавиться от причины
Когда вы узнаете, почему люди не покупают квартиру, можно начать действовать. На некоторые из причин собственник вполне может повлиять, а значит, повысить привлекательность жилья для покупателей.
Вот что можно сделать, чтобы продать квартиру быстрее.
👉 Привести в порядок документы. Если в документах на квартиру есть ошибка, нужно исправить её. Если вы что-то потеряли, отправьте запрос на восстановление. Например, копии старых документов могут храниться в городском архиве.
👉 Выявить и устранить риски. Как именно — зависит от того, каким образом вы получили квартиру и чем может рисковать покупатель.
- Наследная квартира. Обратитесь к нотариусу, чтобы уточнить, не заявлял ли кто-то ещё на неё права. Это не гарантирует, что претенденты не появятся в будущем, но поможет выявить явные риски.
- Частая смена собственников. Закажите расширенную выписку из ЕГРН и архивную выписку из домовой книги, она же выписка из поквартирной карточки. Это поможет прояснить, как именно переходили права.
- Сомнительные переходы. Если есть вопросы к какому-то этапу, стоит найти дополнительные документы, подтверждающие законность передачи. В этом поможет юрист или опытный риелтор.
- Квартира была в залоге. Проверьте, полностью ли выплачен кредит или ипотека. Получите справку о закрытии долга и снимите статус залогового имущества.
- Квартира с действующей ипотекой. Продать её можно, передав ипотечный кредит покупателю. Лучше указать этот момент в объявлении, чтобы избежать недопонимания.
Если потенциальный покупатель вашей квартиры переживает о рисках, посоветуйте ему Защиту сделки.
Расскажите, что юристы по недвижимости проверят объект и продавца, составят договор с учётом особенностей сделки и выдадут сертификат с гарантией безопасности до 30 лет.
Если кто-то попытается оспорить его право собственности за этот период, юристы защитят в суде или вернут полную стоимость квартиры по договору.
Иногда продавцы дарят Защиту сделки своим покупателям в качестве бонуса. Так предыдущий собственник показывает, что заботится о тех, кому перейдёт его жильё.
👉 Узаконить перепланировку. Если в квартире делали перепланировку, её понадобится зарегистрировать. Для этого необходимо:
- обратиться в БТИ и сообщить, что в квартире была перепланировка;
- найти эксперта, который имеет право вынести техническое заключение о перепланировке; это должен быть кадастровый инженер, состоящий в СРО — саморегулируемой организации;
- подать в муниципальный орган заявление о перепланировке;
- подготовить новый план квартиры — это также должен сделать кадастровый инженер;
- внести правки в Росреестр.
Это долгая и сложная процедура, зато она снижает риски для собственника. Если же окажется, что перепланировка нарушает существующие нормы, — понадобится устранить нарушения. Без этого её не узаконят.
👉 Расплатиться с долгами. Наличие у продавца задолженностей, в том числе связанных с квартирой, может навредить поиску покупателя. Есть риск, что долги по коммуналке придётся платить новому собственнику, а из-за долгов по кредитам продавец подаст на банкротство, и сделку могут оспорить. Покупатель рискует, а чтобы снизить этот риск, продавец может:
- погасить имеющиеся задолженности — в первую очередь те, по которым возбуждено исполнительное производство;
- убедиться в отсутствии долгов по коммунальным услугам — можно заказать справку об этом в управляющей компании, офисе ЕИРЦ или МФЦ.
Если прямо сейчас у вас нет возможности погасить задолженности, можете договориться с кредитором, например об индивидуальном графике выплат.
👉 Дать больше информации о доме. Иногда покупателей отпугивает нехватка информации. Например, они видят, что дом старый, и боятся, что в нём будет искрить проводка и протекать крыша. Но этого можно избежать, если сразу отработать страхи покупателей в объявлении — сказать, что, хоть дом и старый, в нём недавно проводился капитальный ремонт. Или заказать оценку технического состояния квартиры и поделиться её результатами с потенциальными покупателями.
👉 Снизить цену. Самый простой совет, как быстро продать квартиру, — предложить более низкую цену. Такой подход актуален в двух случаях:
- изначальная стоимость квартиры завышена, и это подтверждают объявления о продаже похожих объектов;
- с квартирой связаны риски, которые не может устранить продавец.
Например, объект недвижимости с правом пожизненного проживания можно продать, но, как правило, по более низкой цене, чем такие же квартиры без обременений. Какую стоимость выставить — подскажут сервисы-классифайды: изучите объявления о продаже похожих объектов. В том числе с такими же обременениями. Так можно узнать, на сколько конкретно из-за них снизится цена.
Когда вы найдёте и устраните причину долгой продажи, претендентов на покупку станет больше. Ещё одним плюсом в вашу пользу будет Сделка от М2. Предложите потенциальному покупателю воспользоваться этим сервисом, чтобы заключить сделку быстро и безопасно. Специалисты составят договор, отправят документы на регистрацию собственности в Росреестр, оплатят госпошлину и проведут безопасные расчёты через специальный счёт в банке.
Подчеркните преимущества для покупателей
Не со всеми из перечисленных причин можно что-то сделать: владелец не в силах изменить район или состояние дома. Но ускорить срок продажи реально даже в тех случаях, когда исправить проблему невозможно. Для этого нужно смягчить недостатки и усилить преимущества объекта. Вот как быстро продать квартиру с помощью этого подхода:
- Оцените, какие плюсы есть у локации. Может быть, дом находится рядом с живописным парком, поэтому в районе всегда свежий воздух. Или вокруг уже давно сложилась полноценная инфраструктура — это частое преимущество старых домов.
- Проведите предпродажную подготовку. Её ещё называют хоумстейджингом. В подготовку входит мелкий текущий ремонт и создание уютной атмосферы. Благодаря ей квартира выглядит лучше — её можно продать быстрее и за более высокую цену. Даже если квартира вообще без ремонта, её реально сделать привлекательнее: убрать остатки старой отделки и выкинуть мусор.
- Сделайте профессиональные фото. Можете нанять фотографа или договориться с риелтором. Качественные фото улучшают впечатления о квартире.
- Покажите, что готовы идти навстречу. Сделайте условия продажи более гибкими: упомяните, что можете дать скидку или включить мебель и технику в стоимость квартиры.
- Продвигайте своё объявление. Можете использовать разные каналы: от рекламы на самих площадках-классифайдах до бумажных листовок в подъезде. Или можете передать продвижение риелтору.
Недостатки можно смягчить за счёт подробных объяснений и расписанных преимуществ. Например, если квартира в старом фонде и ей нужен ремонт — скажите об этом, но заодно напомните, что у неё толстые стены и отличная звукоизоляция. А вот скрывать важные факты не стоит. Покупатель всё равно о них узнает и, если они вскроются внезапно, может отказаться от сделки.
Чтобы сделать процесс сделки комфортнее для всех сторон, можете воспользоваться сервисом «Сделка» от М2. Мы поможем составить договор купли-продажи, проведём безопасные расчёты и зарегистрируем право собственности покупателя в Росреестре.
Краткие выводы
- Квартиру могут не покупать из-за неудачного расположения, планировки или этажа, проблем с домом или соседями, а также из-за наличия рисков либо завышенной цены.
- Некоторые проблемы собственник может решить до продажи, например привести в порядок документы или снять с объекта обременение.
- Если избавиться от какой-то проблемы невозможно, её можно компенсировать за счёт снижения цены на квартиру.
- Если нужно быстро продать квартиру, можно подчеркнуть её преимущества: найти плюсы в локации, расписать инфраструктуру, сделать качественные фото и провести предпродажную подготовку.
