Всем привет! На связи Инна, юрист в М2 и эксперт по защите сделок в сфере недвижимости. В этой статье расскажу о том, как новое жильё нашего постоянного клиента хотела снести государственная инспекция. Спорить с государством многие боятся — суды часто встают на его сторону. Но если вы действовали строго по закону и можете это доказать, победить не так уж и сложно.
Только действовать нужно быстро: если бы мы вовремя не вмешались, то с большой вероятностью дом нашего клиента уже был снесён. Почему так произошло, кому могло не понравиться жильё и как удалось убедить судью — читайте наш кейс.
С какой проблемой к нам обратился клиент
Человек купил таунхаус и земельный участок у паевого инвестиционного фонда в Московской области. Здание построили и официально зарегистрировали в Росреестре ещё в 2014 году, но продавать начали только в 2022. А обошёлся этот дом примерно в 10 млн рублей.
Перед покупкой мы провели для клиента аудит и выдали сертификат о защите сделки — казалось, что история максимально прозрачная и в кейсе нет ничего необычного. Но совершенно неожиданно, пока собственник подавал документы в Росреестр для регистрации права собственности, на жильё наложили арест.
Какое было основание для ареста жилья
Инициатором ареста выступила Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Ведомство обратилось к паевому фонду и заявило, что в 2014 году таунхаусы были построены без разрешения и с нарушениями. Именно поэтому их нужно снести и прекратить любую стройку, если она сейчас ведётся.
Для всей нашей команды тот факт, что представители ведомства подали иск, стал большим и неприятным сюрпризом. У инспекции просто не было оснований: вся жилплощадь зарегистрирована как обычные дома — никакого подтверждения на строительство там не требовалось.
Мы смогли поучаствовать в нескольких предварительных заседаниях, и главный аргумент у инспекции был один и тот же: «Мы выехали с проверкой, обнаружили таунхаусы, мы про них ничего не знали — надо срочно всё снести».
Какие факторы осложняли дело
Без понимания основных болевых точек невозможно продумать стратегию защиты. Так что мы выделили несколько важных моментов.
Есть проблемы с классификацией жилья. Непонятно, чем оно является с юридической точки зрения: домом или всё-таки таунхаусом. До 2014 года в законе в принципе не было определения, что такое таунхаус, или дом блокированной застройки, — оно появилось в 2021 году. А вот на момент строительства была правовая неопределённость.
Росреестр зарегистрировал дом ещё в 2014 году. А инспекция решила начать действовать только спустя восемь лет. Где они были всё это время и чего ждали — непонятно.
Интереснее всего, что у инспекции действительно есть на это право: по закону срок исковой давности начинается не с момента нарушения, а с момента, когда его заметили.
Существует высокая вероятность, что дело затянется. Подобные разбирательства могут идти до нескольких лет.
Как мы выстраивали стратегию защиты
Мы внимательно изучили иск от инспекции и обнаружили в нём сразу три слабых места, на которые и стали давить для вынесения нужного нам решения:
1️⃣ Никакого строительства на данный момент не ведётся, а сам таунхаус полностью достроен. Наш клиент — не застройщик, а простой покупатель, делающий ремонт в своём жилье. Нарушения закона в этом нет.
2️⃣ Необходимо провести экспертизу, чтобы прояснить все непонятные моменты: что такое таунхаус, чем он отличается от обычного дома, по каким нормам он построен, может ли он быть опасен для жильцов и так далее.
3️⃣ Инспекция по закону не может выдвигать требование о том, чтобы право собственности на дом признали отсутствующим. Это может сделать только собственник, чьё право было нарушено. А объект не является собственностью города Москвы — его использование не относится к полномочиям инспекции.
Как проходили судебные разбирательства
Всё решилось буквально за три заседания. А если по правде, то за одно, потому что на первых двух ничего не происходило. Мы лишь обменивались документами, высказывали свои позиции и предъявляли новые доказательства.
Сюжет начал закручиваться только на третьем. Причём я была в полной уверенности, что сейчас только назначат экспертизу и всё закончится за пятнадцать минут. Но как только мы зашли в зал заседания, стало понятно, что судья настроена серьёзно и хочет разобраться с делом сегодня. Поэтому мы начали рассматривать ходатайства и спорить по фактам с представителями инспекции.
Самый опасный момент: госинспекция хотела передать дело из арбитражного суда в суд общей юрисдикции. Нашим юристам это было бы очень невыгодно, потому что процессы в них сильно отличаются:
❌ Арбитражные судьи привыкли к делам такого рода и выносят решения гораздо быстрее.
❌ Приводить аргументы против госорганов в арбитражном суде гораздо проще, чем в суде общей юрисдикции.
Основанием смены был тот факт, что мы представляли физическое лицо, а это несвойственно арбитражным судам — в них могут судиться только юридические лица и государственные органы. Однако передача дела сильно бы затянула процесс — в итоге наш клиент мог зависнуть со своим таунхаусом ещё на несколько лет.
К счастью, судья встала на нашу сторону: заявила, что по процессуальным нормам нет необходимости передавать дело в арбитражный суд. А наше ходатайство о назначении экспертизы она отклонила, посчитав, что у неё достаточно информации для рассмотрения дела.
Какого результата мы добились
Поскольку мы заранее подготовили необходимые документы и аргументы, нам удалось быстро убедить судью по всем пунктам.
✅ Нарушений при строительстве таунхаусов не было.
✅ На данный момент клиент не ведёт строительство.
✅ Инспекция в принципе не имела права предъявлять подобные требования и иски.
В итоге суд отказал инспекции в иске в полном объёме — что и написано в судебном акте по этому делу.
Мы отстояли жильё и выиграли суд с государством буквально за пару заседаний — это не так сложно, как многим кажется. А если хотите ещё больше судебной драмы, у нас есть более остросюжетный текст про то, как испуганный клиент позвонила нам поздно вечером и мы спасли её недвижимость от мошенников. Советуем почитать!
Ну а если соберётесь покупать вторичку, рекомендую воспользоваться нашим сервисом «Защита сделки» — в него входит юридическая проверка недвижимости, рекомендации экспертов и гарантия защиты права собственности от 10 до 30 лет. И даже если вы окажетесь в сложной ситуации, как наш клиент из этой статьи, мы отстоим ваши интересы в суде — или вернём полную стоимость квартиры по договору.
