От района и инфраструктуры рядом
Обычно люди выбирают квартиры в благоустроенных районах — рядом с магазинами, кафе, садами и парками. Поэтому жилье в отдаленном районе, где до единственного магазина полчаса пешком, а по ночам страшно возвращаться домой, стоит дешевле. На стоимость квартиры влияют и другие факторы, разберем подробнее.
Близость к центру города. Чем ближе квартира к популярным достопримечательностям, крупным бизнес-центрам, кинотеатрам, кафе, торговым комплексам, тем она дороже. Это работает и для новостроек, и для вторички.
Два жилых комплекса-бизнес класса от одного застройщика. Сдаются в один и тот же период. Только один ЖК находится в пределах Садового кольца, поэтому все студии в нем разобраны, а оставшиеся квартиры стоят дороже
Транспортная доступность. Если добраться до значимых мест города можно только на личном транспорте или на маршрутке, которая ходит раз в полтора часа, то ценность квартиры ниже. Например, в Санкт-Петербурге плохая транспортная доступность в Красносельском районе: там нет станций метро, а ближайшая в получасе езды на автобусе. Поэтому квартиры здесь стоят дешевле, чем в похожих по расположению районах, но ближе к метро.
Для городов, где нет метро, смотрят, чтобы рядом были автобусные остановки и асфальтированные подъездные дороги.
Чем дальше от метро находится квартира, тем дешевле. Если не пользуетесь общественным транспортом, сможете сэкономить. Например, если купите квартиру на втором этаже в ЖК1, сохраните больше 600 000 рублей. Источник: m2.ru
Инфраструктура. Стоимость жилья связана с образом жизни покупателей. Для семей с детьми важно, чтобы рядом были детские сады и школы. Для студентов — близость к университету, в котором они учатся. При этом многим важно, чтобы в окрестностях находились продуктовые магазины, аптеки, почта, поликлиника, возможно, кафе и пункты выдачи товаров. Поэтому многие застройщики стараются строить дома либо в районах с хорошей инфраструктурой, либо создавать ее самим за счет привлечения коммерческих арендаторов.
Экология и здоровье. Дома в экологически чистом районе, с парковой зоной для прогулок или озером, часто ценятся выше, поэтому и стоят дороже. А те здания, которые расположены рядом с линиями электропередач, телевышками, железнодорожными путями и аэропортами, могут стоить дешевле.
Благоустройство. Важно и то, в каком состоянии придомовая территория. Парковка, детские площадки, зоны отдыха облагораживают пространство и делают жилье дороже.
Безопасность. Более престижные и менее криминальные районы пользуются большим спросом. Если под окнами устраивают гонки дрифтеры, желающих поселиться в таком доме будет меньше и цена на квартиры окажется ниже, чем в тихих районах для молодых семей. Еще добавляют стоимости наличие консьержа, видеонаблюдение во дворе, пропускная система и домофоны.
От этапа строительства и состояния дома
Еще на стоимость квартиры влияет состояние дома, а для новостроек — этап строительства и репутация застройщика. Разберемся в этом подробнее.
Состояние дома. Если дом аварийный, с неухоженным подъездом, стоимость квартиры в нем может быть ниже, но необязательно: старые дома в исторических частях города ценятся за счет места и развитой инфраструктуры. Также важна дата последнего капитального ремонта: если он был недавно, квартира в таком доме может стоить дороже.
Этапы строительства. Чем раньше покупаете квартиру в новостройке, тем ниже цена. Это связано с рисками: чем ближе дата сдачи дома, тем выше вероятность, что его сдадут вовремя и жильцы смогут въехать в квартиры в срок.
Если приобрести студию, которую сдадут в 2022 году, она выйдет дороже на 7,5%, чем такая же, но со сроком сдачи в 2023 году. При пересчете стоимости получится экономия 502 920 рублей. Разница в цене может быть больше или меньше — это еще зависит от размера квартиры. Источник: m2.ru
Материал. На цену влияет и то, из каких материалов построен дом: кирпичные и монолитные ценятся больше, блочные и панельные — меньше. Себестоимость возведения дома из кирпича или монолита выше, а еще такие дома считаются более надежными. Отсюда и высокая цена. Панельные дома экономичнее, но еще не избавились от плохой репутации советского строительства, когда панельные дома возводили на потоке — быстро, но низкого качества.
Необязательно кирпичный дом будет самым дорогим, а панельный — самым дешевым, так как стоимость зависит также от места, транспортной доступности и инфраструктуры района
Репутация застройщика. На цену квартиры в новостройке влияет и деловая репутация застройщика: как давно работает, сколько проектов закончил, насколько задерживает срок сдачи проектов, какого качества строит дома. У застройщика с опытом и качественными проектами квартиры могут стоить дороже, чем у новой компании.
На крупных площадках по продаже квартир указывают застройщика. Если смотрите жилье на сайте «Метра квадратного», в карточке квартиры можно перейти по ссылке и посмотреть портфолио застройщика: сколько у компании объектов, есть ли сданные и какие дома сейчас строятся. Так можно составить представление о фирме. Если у нее много сданных проектов и работает она с 1999 года, то и цена жилья будет выше.
В карточках застройщиков можно оценить среднюю стоимость квартир, а в карточках самих ЖК — посмотреть проектную декларацию и разрешение на строительство. Источник: m2.ru
От количества комнат, этажа и жилой площади
На стоимость квартиры влияют ее характеристики: этаж, количество комнат, качество ремонта. Разберемся в этом.
Количество комнат. Можно подумать, что многокомнатные квартиры стоят дороже, так как они больше по метражу, но это не совсем так. На рынке вторичного жилья на стоимость квартир влияет район, состояние дома, транспортная доступность и много что еще, поэтому сложно найти связь между ценой и количеством комнат.
Зато в новых домах, если пересчитать стоимость квадратного метра разных квартир, можно заметить, что студии и однушки в среднем на 20–30% дороже. Это связано со спросом: маленькие квартиры популярнее больших, они дешевле из-за итоговой стоимости, но в пересчете на стоимость за квадратный метр получается, что люди переплачивают.
Мы собрали таблицу, в которой сравнили стоимость квартиры в четырех жилых комплексах Москвы и Санкт-Петербурга.
В таблице видно, что самая высокая цена у студий, а трехкомнатные квартиры обойдутся покупателям дешевле
Стоимость студии или однушки получается выше. Небольшие квартиры покупают, потому что их итоговая стоимость ниже, но один квадратный метр обходится дороже на 20%, чем в квартирах большей площади.
Этаж. Квартиры на первых этажах стоят дешевле, а верхние, с которых открывается красивый вид, ценнее. Самые дорогие в новостройках — пентхаусы. А в старых домах последний этаж, наоборот, меньше ценится: может протекать крыша.
Одинаковые квартиры в одном ЖК, а стоимость разная — в зависимости от этажа. Самая дорогая квартира на последнем этаже, самая дешевая — на втором. Источник: m2.ru
Есть и исключения: иногда жилье на 5–8-м этажах стоит дороже, чем на 10–19-м. Квартиры ниже могут покупать, потому что они удобнее: например, если сломается лифт, можно подняться пешком.
Однокомнатная квартира на 10-м этаже стоит дешевле, чем такая же, но расположенная ниже. Источник: m2.ru
Площадь жилого пространства. У каждой квартиры есть жилое и нежилое пространство. Жилое — это комнаты, в которых живут, например спальня или гостиная. Чем больше в квартире жилых комнат, тем больше она ценится. Для примера возьмем две квартиры общей площадью 40 м²: в одной квартире жилая зона 23 м², в другой — 18 м². Во всём остальном квартиры одинаковые, но вариант с большей жилой площадью будет стоить дороже.
Две квартиры в одном доме и на одном этаже, но с разной жилой площадью. Из-за этого стоимость квадратного метра различается на 19 000 рублей. Источник: m2.ru
Балкон и окна. Если в квартире есть лоджия или балкон, скорее всего, она стоит дороже. Иногда за балкон приходится доплачивать как за полноценную комнату.
Вот здесь две похожие квартиры в корпусах одного ЖК, но у одной квартиры нет балкона, поэтому цена за квадратный метр ниже на 20 000 рублей. Если пересчитать общую стоимость, переплата получается 900 000 рублей. Источник: m2.ru
Стоимость может зависеть и от того, куда выходят окна: во двор или на улицу. Если они смотрят во двор и упираются в другое здание, цена может быть меньше, чем у квартир, из которых открывается вид на лес или дорогу. Еще ценится квартира-распашонка с окнами на две стороны.
Здесь две квартиры в одном и том же доме. Только окна первой выходят на улицу, а второй — во двор. Разница в цене есть, но небольшая — 1000 рублей за квадратный метр. Источник: m2.ru
Ремонт и мебель. Квартиры с хорошим ремонтом, мебелью и техникой могут стоить дороже, но если планируете делать свой ремонт, за это можно не переплачивать.
Квартиры находятся в одном районе и примерно одинаковые по площади. Но в первой сделан качественный ремонт, она выглядит ухоженней, поэтому квадратный метр стоит на 100 000 рублей дороже. Источник: m2.ru
Планировка и форма комнат. Квартира в новостройке со свободной планировкой стоит меньше, чем с готовыми перегородками. Застройщику не нужно возводить стены самому, заниматься коммуникациями — он экономит, поэтому цена для покупателя тоже ниже. Но нужно помнить, что тогда делать ремонт придется самим.
Еще в планировках ценится большая кухня — это тоже влияет на цену.
Квадратная квартира удобнее: в ней большая кухня и просторная гостиная. И цена выше на 130 025 рублей. Источник: m2.ru
А незаконная планировка, наоборот, может удешевить квартиру, потому что тогда покупателю придется самому получать на нее разрешение и платить штраф за то, что не сделали это раньше. А если планировку узаконить нельзя, то восстанавливать всё как было. К тому же на квартиру с незаконной планировкой могут не дать ипотеку.
Соседи. Кто будет жить рядом, тоже может повлиять на стоимость квартиры. Не каждый готов поселиться с соседями, которые по ночам играют на пианино или держат в квартире двадцать кошек. Это сложнее обнаружить, но если получится, можно попросить скидку.
От сезонности, спроса и ипотечных программ на рынке недвижимости
На цену жилья влияет сам рынок. В зависимости от спроса и предложения, состояния экономики и настроения продавца недвижимость может дорожать или дешеветь.
Сезонность. Считается, что рынок недвижимости подвержен сезонности. В теплое время года, весной и осенью, удобнее смотреть жилье, поэтому спрос возрастает. А летом и зимой люди отправляются в отпуск, и им не до квартир. В этот период продавцы делают скидки на недвижимость, чтобы привлечь покупателей.
Распределение спроса. Если на одном рынке часто покупают квартиры, то стоимость жилья на нем растет. Так, продажа недвижимости делится на вторичный рынок и новостройки, а еще по регионам.
Ипотека. Не на все квартиры банки дают ипотеку, например, они могут отказать, если дом в аварийном состоянии. Цена на такие квартиры сразу снижается.
Также на стоимость влияют и льготные ипотечные программы. Например, на Дальнем Востоке для молодых семей действует дальневосточная ипотека, ставка по которой — 2%. Закономерно, что спрос на такие квартиры начнет расти, а цена станет выше.
Чтобы сэкономить на покупке квартиры, придется считать
Подытожим: стоимость жилья зависит от района, транспортной доступности, состояния дома и даже от этажа. Из-за этого можно запутаться в предложениях и упустить хороший вариант. Чтобы не растеряться, запаситесь временем и пропишите важные для себя моменты, как мы сделали в таблице:
Таблицу с критериями для выбора можно скопировать по ссылке и адаптировать под себя
В таблице три группы факторов из статьи: расположение, дом и квартира. Сначала нужно подумать и прописать идеальную квартиру, которая будет эталоном при выборе. Затем найти реальные предложения из объявлений и выписать их характеристики. Цветом отметить, насколько они близки к эталону: чем ярче цвет, тем ближе.
После этого визуально будет проще понять, какие варианты похожи на первоначальную задумку, познакомиться с ними и посмотреть, как изменяется цена.
