Кажется, что ошибка в документах на квартиру или землю, например неправильный кадастровый номер, — это серьёзно. Но ошибки можно исправить, это недорого и недолго, кроме редких случаев, когда для этого нужно идти в суд.
Бывает, что владелец недвижимости и вовсе узнаёт об ошибке уже после того, как её бесплатно исправил Росреестр. Но чаще нужно самому найти неточность, понять, кто будет её исправлять, и составить заявление.
Какие ошибки можно найти в документах на недвижимость
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) хранятся сведения о недвижимом имуществе и собственниках. Владельцы жилья, другие заинтересованные люди, организации, которые отвечают за оформление документов, Росреестр и суды иногда находят ошибки:
в сведениях о владельце;
информации кадастрового учёта;
технических характеристиках строений и помещений.
Основной документ, который подтверждает право на недвижимость, — это выписка из ЕГРН, в ней ошибки находят чаще всего. И вот почему так важно их исправлять.
Предположим, человек купил квартиру, которая по выписке из ЕГРН была чистой. Позже оказалось, что квартира находится в залоге у банка и продавец не мог её продать, так как не выплатил за неё кредит. При этом на втором листе выписки из ЕГРН не было сведений об ипотеке, продавец об этом знал и намеренно не исправлял ошибку. Банк отменил сделку. Суд признал добросовестным покупателя, который полагался на данные из ЕГРН, поэтому тот получил компенсацию от государства, но квартиру потерял.
В ЕГРН сведения попадают из документов кадастрового учёта, технических и оценочных документов на недвижимость и документов о правах на недвижимость. Если организации, которые оформляли эти документы, допустили ошибку, она перейдёт и в ЕГРН.
Ошибки могут быть, например в техническом плане строения или межевом плане земельного участка. Если кадастровый инженер допустил ошибку, Росреестр перенесёт её в ЕГРН, когда будет ставить недвижимость на кадастровый учёт.
Ошибки в ЕГРН переходят из правоустанавливающих документов на недвижимость — договоров купли-продажи, дарения, завещания или соглашения бывших супругов о разделе имущества, когда Росреестр регистрирует переход права собственности после сделки.
Бывает так, что информация о недвижимости и собственнике во всех документах верная, а неточность появилась только в сведениях ЕГРН. Это техническая ошибка, которую исправит Росреестр. Если неверную информацию указали в других документах, из которых она попала в ЕГРН, придётся сначала исправлять реестровую ошибку. Дальше рассказываем, что для этого должен сделать собственник, покупатель или, к примеру, тот, кому квартира досталась в наследство.
Как исправить ошибку только в ЕГРН
Когда сотрудник Росреестра регистрирует права на недвижимость, он может опечататься, допустить грамматическую или арифметическую ошибку. При этом в документах, на основании которых он делает запись в ЕГРН, все сведения о недвижимости и собственнике были верными.
Например, сотрудник Росреестра допустил техническую ошибку, если переставил или пропустил буквы в адресе, указал неверную цифру в площади земельного участка, вписал в сведения о недвижимости неправильное количество этажей или не тот год завершения строительства дома.
Росреестр исправит техническую ошибку в течение трёх рабочих дней с момента, когда:
сам обнаружил ошибку в записи;
получил заявление собственника или другого заинтересованного лица, например будущего покупателя недвижимости;
получил вступившее в законную силу решение суда об исправлении технической ошибки.
Человек, который нашел ошибку, должен написать заявление, чтобы её исправили, и приложить к нему документы на недвижимость с верными данными.
Например, если в выписке из ЕГРН не то отчество собственника, к заявлению нужно приложить копию паспорта.
Онлайн-заявление оформляют на сайте Росреестра или на портале Госуслуг. Заявление и документы на бумаге можно подать:
через сотрудника Росреестра или МФЦ, который приедет на дом или в офис;
на личном приёме в Росреестре;
по почте.
На личный приём можно принести только документы, а заявление оформит специалист Росреестра. Выезд на дом или в офис — новая платная услуга, её стоимость различается в регионах, уточнять нужно на сайтах МФЦ и Росреестра.
Так выглядит фрагмент формы заявления об исправлении технической ошибки, также Росреестр утвердил требования к тексту. Например, если собственник увидел ошибку в адресе, то в пункте 3.1 нужно указать верный кадастровый номер недвижимости, в пункте 3.2 — сведения с ошибкой и правильные данные
Платить за исправление технической ошибки не нужно.
Росреестр откажется исправлять техническую ошибку, если решит, что после этого права на недвижимость могут перейти к другому человеку или это нарушит интересы людей, которые имеют права на недвижимость и полагаются на сведения ЕГРН. Разберём на примере.
В Росреестре указали неверный кадастровый номер квартиры, и, по сведениям из ЕГРН, у одной квартиры оказалось два собственника. Это техническая ошибка, так как сотрудник перепутал цифры номера, но, когда её исправят, у квартиры по документам будет один собственник. Чтобы исправить кадастровый номер, нужно, чтобы верные данные подтвердил суд.
Если Росреестр отказывается исправлять ошибку, заявителю сообщат об этом на четвертый рабочий день после подачи заявления. После отказа Росреестр исправит техническую ошибку только на основании решения суда.
Подать заявление в суд об исправлении технической ошибки может собственник недвижимости или другое заинтересованное лицо, например покупатель. Сотрудник Росреестра обратится в суд, если он обнаружил ошибку и сомневается, что получится ее исправить без вреда для людей, у которых есть права на недвижимость.
После того как сотрудник Росреестра исправит техническую ошибку, он обязан в течение трёх рабочих дней уведомить об этом собственника недвижимости, будущего покупателя, наследника или других людей, которые имеют права на недвижимость, а также банк, если квартиру купили в ипотеку. Уведомления Росреестр отправляет на электронную почту и в бумажном виде по почте на адреса, указанные в заявлении.
Росреестр рассылает уведомления и в том случае, если сам обнаружил и исправил ошибку в ЕГРН. Адрес электронной почты и почтовый адрес для бумажного уведомления возьмут из сведений в ЕГРН.
Как изменить неверные сведения в ЕГРН из-за ошибки в других документах
Ошибку, которая переходит в ЕГРН из других документов на недвижимость, допускает не работник Росреестра, а другой человек, например:
тот, кто выполнял кадастровые работы;
сотрудник Бюро технической инвентаризации;
нотариус;
одна из сторон сделки купли-продажи.
К примеру, кадастровый инженер ошибся при межевании земельного участка. В результате границы участка по документам не совпадают с фактическими: при купле-продаже земли выяснилось, что по документам участок частично попадает на соседние территории, которые принадлежат другим людям. Прежде чем провести сделку, нужно исправить документы на землю и сведения в ЕГРН.
Исправлять реестровую ошибку нужно в документах, в которых её допустили, а уже потом вносить верные сведения в ЕГРН.
Предположим, нотариус сделал ошибку в свидетельстве о праве на наследство. Прежде чем наследник квартиры сможет зарегистрировать переход права на квартиру в Росреестре, ему нужно исправить ошибку в нотариально заверенном свидетельстве. Если на этапе регистрации ошибку не заметят и внесут в ЕГРН неправильные данные, то всё равно придется исправлять ошибку сначала в свидетельстве, а затем — в ЕГРН.
Или другой пример. Стороны подписали договор купли-продажи и нашли в нем ошибку, перепечатали договор без ошибок и заново подписали. Так можно исправить ошибку в любое время до того, как стороны отдали договор в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Исправить реестровую ошибку могут и без участия собственника недвижимости, но такое случается редко. Например, когда проводят комплексные кадастровые работы и делают сверку записей в документах на недвижимость, сведений в ЕГРН и фактических данных.
Организации, которые допустили ошибки в документах на недвижимость, исправляют их бесплатно. Для этого владелец недвижимости или заинтересованный человек пишет заявление в эту организацию и указывает правильные сведения.
Если ошибка из документов попала в ЕГРН, исправленные документы нужно направить в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН. Так как ошибку допустил не работник Росреестра, за изменение сведений нужно заплатить госпошлину 350 рублей.
Допустим, стороны обнаружили ошибку в договоре купли-продажи после того, как получили сведения из ЕГРН. В этом случае они должны подписать дополнительное соглашение к договору в том же порядке, что и договор купли-продажи. Если договор заверял нотариус, он должен присутствовать и тогда, когда стороны подписывают дополнительное соглашение.
В Росреестр направляют не заявление об исправлении ошибки, а заявление о государственном кадастровом учете недвижимости.
Росреестр утвердил форму заявления и требования к тексту.
Например, человек нашел ошибку в межевании и поменял документы о границах земельного участка. Теперь надо зарегистрировать эти изменения, чтобы в ЕГРН были актуальные сведения. Для этого в пункте 5 нужно поставить отметки об исправлении реестровой ошибки
Росреестр изменит сведения в ЕГРН в течение пяти рабочих дней с момента, когда получит:
документы об ошибке и исправленных сведениях из другой организации, например БТИ;
заявление собственника или иного заинтересованного лица;
вступившее в законную силу решение суда об исправлении реестровой ошибки.
После того как сотрудник Росреестра изменит сведения в ЕГРН, он в течение трёх рабочих дней сообщит об этом всем заинтересованным лицам в том же порядке, что и в случае с технической ошибкой. Если Росреестр найдет и исправит реестровую ошибку сам, собственник узнает об этом в течение пяти рабочих дней.
Список использованных источников
ГК РФ Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество. // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023). Статья 68.1. Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения. // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023). Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. // СПС КонсультантПлюс.
Приказ Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 (ред. от 07.11.2022). // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «О кадастровой деятельности». Статья 42.1. Объекты комплексных кадастровых работ. // СПС КонсультантПлюс.
НК РФ Статья 333.33. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий. // СПС КонсультантПлюс.
Приказ Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 (ред. от 07.11.2022) «Об утверждении отдельных форм заявлений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, требований к их заполнению, к формату таких заявлений и…»// СПС КонсультантПлюс.
