Сначала разберемся с терминами:
договор найма подписывают, когда физлицо снимает квартиру, комнату или дом, то есть жилое помещение;
договор аренды используют, когда квартиру снимает юрлицо или кто угодно снимает нежилое помещение, например офис.
Еще есть договоры социального и специализированного найма — их используют, когда государство передает жилье в постоянное или временное пользование. Социальный наём — это государственные или муниципальные неприватизированные квартиры, специализированный — служебные квартиры и общежития.
Обычно наём жилья, когда один человек снимает квартиру у другого, называют арендой. В своих статьях мы тоже так пишем, чтобы читателям было понятнее. Поэтому и в этой статье аренду и наём будем использовать как синонимы.
По закону договор нужен
Итак, когда один человек сдает квартиру, а другой снимает ее, они заключают сделку. В целом закон разрешает устные сделки, но только не для найма жилья — здесь письменная форма обязательна.
Конечно, стороны могут ничего не подписывать, но суд защищает только тех собственников и арендаторов, у которых есть договор. Если его нет, собственник может не отдать страховой депозит, выселить раньше срока, а арендатор — разнести квартиру, накопить долги по коммуналке и съехать. Взыскать деньги с него даже через суд будет сложно, потому что придется доказывать существование возмездных отношений.
В этом плане договор найма — не формальность, а важный документ, который:
подтверждает, что квартиру сдают и снимают;
фиксирует сумму, сроки оплаты и то, что арендатор заплатил, а собственник получил страховой депозит;
устанавливает права и обязанности сторон, например не подселять в квартиру других жильцов и не заводить домашних животных.
К договору еще идет обязанность платить налоги, но на деле их платят не все. Об этом может узнать налоговая, а может и не узнать. Как физлицо собственник должен платить 13% от дохода, но выгоднее всего зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% — об этом мы рассказали в другой статье.
Договор найма может быть на одну страницу или на десять
Договор найма можно составить в простой письменной форме, участие нотариуса здесь не требуется. Договор необязательно должен выглядеть как тяжелый юридический текст на десяти листах — его можно написать самому на одну страницу или взять типовой и доработать под себя. Вот варианты типовых договоров, выбирайте любой:
Если решите написать свою версию, убедитесь, что включили все важные пункты:
Ф. И. О. и паспортные данные собственника и арендатора;
описание жилья, которое сдается, — адрес, площадь, количество комнат, этаж. Если речь о квартире, то так и должно быть написано;
данные о документах, которые подтверждают право собственности;
сумму ежемесячного платежа, срок и порядок оплаты, например переводом на банковскую карту. Еще можно указать условия пересмотра оплаты — раз в год или реже;
кто и как оплачивает коммунальные услуги;
как часто и на каких условиях собственник может приходить в квартиру — обычно пишут, что раз в месяц или если случилось какое-то происшествие, например соседи пожаловались на затопление;
кто еще может жить в квартире вместе с арендатором — имена и данные этих людей;
назначение аренды — обычно пишут, что квартира сдается для проживания конкретных людей, а субаренда запрещена;
порядок расторжения и основания для досрочного расторжения: например, договор можно расторгнуть в одностороннем порядке, если арендатор не платит больше двух месяцев;
срок аренды.
Если арендатор платит страховой депозит, о нем тоже нужно упомянуть в договоре — написать сумму и условия возврата. В целом в договоре можно описать любые моменты, которые помогут урегулировать отношения и разрешить возможный спор, главное, чтобы они не противоречили закону и здравому смыслу.
Так может выглядеть первая страница договора найма квартиры
Договор найма на срок от года нужно регистрировать в Росреестре. Можно и без регистрации, но тогда договор должен быть на срок до года, например на одиннадцать месяцев. Если Росреестр не пугает, максимальный срок договора найма жилья — пять лет.
Этот договор заключают в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон.
К договору найма обычно еще прикладывают акт приема-передачи — это документ, который подтверждает передачу квартиры и вещей в ней в определенном состоянии. Акт может быть вот таким:
В акте описывают всю мебель и технику, а стороны своими подписями соглашаются с тем, что всё это есть в квартире и исправно работает
При выселении из квартиры подписывают еще один акт — о том, что всё в порядке, а собственник получил обратно ключи от квартиры. Его можно написать в свободной форме.
Список использованных источников
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
