Шаг 1. Установить «входной порог»
Перед подачей объявления нужно изучить сайты с объявлениями, чтобы определить рыночную цену квартиры. Иногда люди спешат сдать квартиру и специально занижают цену, но лучше так не делать: это может привлечь неблагополучных жильцов и, наоборот, отпугнуть порядочных. Определить рыночную цену квартиры может риелтор.
Также в объявлении можно указать, что арендодатель не сдает квартиру людям с домашними животными.
Некоторые собственники пишут, что готовы сдать жилплощадь только девушкам, к примеру потому, что в комнатах по соседству уже живут девушки и соседство с парнем будет их смущать или пугать, или из-за стереотипа, что арендаторы женского пола чистоплотнее и порядочнее, чем мужского. Чтобы не поддерживать устаревшие убеждения, на некоторых сайтах объявлений запрещено указывать желательный пол, расу, национальность или вероисповедание жильцов.
Тем не менее некоторые критерии всё же можно указать. Например, если вы уверены, что семейной паре в однушке будет комфортнее, чем семье с тремя детьми.
Шаг 2. Познакомиться с жильцом
Осмотр квартиры можно проводить вживую или онлайн, но, если потенциальный жилец вообще не хочет смотреть квартиру и готов сразу въехать, это повод насторожиться: возможно, он ищет не жилье для себя, а квартиру под склад.
Когда человек готов заселяться, нужно попросить его паспортные данные, чтобы включить их в договор. Можно поискать будущего арендатора в базах данных, например, узнать действителен ли его паспорт и не поддельный ли он. Подчеркнем, что арендатор вправе отказаться оставлять копию паспорта и требовать это незаконно.
Еще в интернете можно найти реестры и чаты арендодателей, где есть данные ненадежных жильцов:
Обычно такие реестры устроены одинаково: нужно вбить имя будущего жильца и проверить, нет ли на него жалоб. Источник: Реестр недобросовестных арендаторов недвижимости
Также можно найти будущего жильца в соцсетях и посмотреть, как он живет. Фото вечеринок помогут отсеять такого кандидата сразу или прямо обговорить условия проживания.
Шаг 3. Заключить договор
Перед заселением обязательно заключать договор. Перестраховаться от всех возможных бед не получится, но можно перечислить в договоре всё, что может стать проблемой:
срок и сумму оплаты;
срок проживания;
сколько человек будут жить в квартире, есть ли дети;
можно ли заселяться с животными. Если собственник не против мелких животных, то их виды нужно перечислить: вдруг арендатор посчитает хаски некрупной породой;
сумму компенсации, если жилец что-то сломает или испортит, и срок ее выплаты. В этом случае, чтобы получить оплату, нужно будет доказать, что это именно его вина: компенсировать протечку старых труб в ванной он не обязан;
кто будет платить за коммуналку — собственник или арендатор;
условия, по которым договор можно расторгнуть в одностороннем порядке, например при нарушении режима тишины;
можно ли жильцу делать ремонт и как от этого будет меняться арендная плата, например, если жилец переклеит обои или положит плитку в ванной, собственник может сделать скидку или включить эти расходы в стоимость проживания. За ходом ремонта нужно следить, чтобы не допустить незаконную перепланировку.
Можно сфотографировать, как выглядит квартира до заселения, — эти фото помогут в спорных ситуациях, если жилец будет утверждать, что следы от кальяна уже были на ковре, когда он въезжал.
Бывает, что даже добросовестные жильцы внезапно остаются без денег, например их уволили с работы, и они хотят сразу съехать, чтобы не платить за следующий месяц. Владельцу квартиры это неудобно: пока он не найдет нового жильца, квартира будет простаивать впустую. Поэтому юристы рекомендуют при заселении брать деньги за первый месяц аренды и депозит — он считается платой за последний месяц. Это удобно и жильцу: если он останется без денег, у него будет месяц, чтобы найти другой удобный вариант. Составить грамотный договор помогут юрист или риелтор.
Шаг 4. Быть на связи и начеку
Даже если жилец поддерживает связь и нормально общается в мессенджерах, владельцу нужно приезжать осматривать квартиру. Делать это без ведома жильца незаконно: нужно заранее договориться о встрече. Оптимально проверять квартиру раз в месяц, например, ненавязчиво делать это при передаче квартплаты.
Вот что может случиться, если квартиру долго не навещать:
В Екатеринбурге собственница три года сдавала квартиру женщине, которая содержала там несколько десятков кошек. Владелица не обращала внимания на жалобы соседей и не приезжала, чтобы проверить состояние квартиры. Источник: Пикабу
Бывают случаи, когда человек перестает брать трубку, а соседи давно его не видели. Многие опытные арендодатели советуют поддерживать связь с соседями. Лучше выбирать человека, в котором не приходилось сомневаться, и не обращаться за этим к скучающим бабушкам-энтузиасткам.
Есть случаи, когда квартирант пересдает квартиру в субаренду или пускает в нее нелегальных эмигрантов. Чтобы этого не произошло, можно предупредить жильца, что за квартирой приглядывает участковый.
Список использованных источников
ЖК РФ Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением. // СПС КонсультантПлюс.
