Все участки делятся на категории
В Земельном кодексе есть два понятия: категория земель и вид разрешенного использования. Эти формулировки использует Росреестр, чтобы классифицировать земли на территории России и разделить их по функциям.
Категории — это набор характеристик, которые определяют назначение земли. Всего их семь:
земли водного фонда — на этих землях располагаются реки, озера, ручьи, водохранилища;
земли населенных пунктов — участки, где строят города, деревни, поселки;
земли лесного фонда — леса, древостои, болота;
особо охраняемые земли — заповедники, заказники и другие неприкосновенные зоны;
земли сельскохозяйственного назначения — территории, которые выходят за пределы населенных пунктов и на которых можно заниматься сельским хозяйством: сеять пшеницу, выращивать сливы;
особые земли под транспортные, промышленные, охранные задачи — на них строят складские помещения, транспортные магистрали, линии электропередач;
земли запаса — земельные угодья в государственной собственности, которые не принадлежат физлицам или юрлицам. Эти земли висят на балансе государства как запасные, то есть власти не решили, что с ними делать.
Категория зависит от свойств участка и того, для чего он пригоден. То есть, если на территории обитают краснокнижные животные и земля нужна для их сохранения, ее отнесут к особо охраняемым, а если в границах Москвы покупают участок для строительства элитного небоскреба — это зона населенного пункта.
Для частной застройки в основном подходят земли населенных пунктов и сельхозназначения, но это не значит, что на них можно строить что угодно.
Предположим, есть два участка в Москве: на одном из них можно построить многоквартирный дом и двор с детской площадкой и парковкой, а на другом нельзя. Второй участок находится в историческом центре города, на нём можно обустроить парк, но для жилого строительства он не подойдет, так как не отвечает жилищным нормам.
Чтобы понять, какие именно строения разрешено строить на участке — дома, заводы или развлекательные центры, надо знать, какой вид разрешенного использования ему присвоен. Он учитывает особенности каждого участка земли: какие здания окружают территорию, насколько она ценна для сельского хозяйства или культурного наследия.
Вид разрешенного использования указывает, что можно делать на участке
Вид разрешенного использования дает представление, каким образом собственник может использовать землю и что разрешено на ней строить. В каждом регионе местные власти делят территории на разные зоны в зависимости от их функционального назначения. Человек может посмотреть их на карте, которую публикуют на сайте администрации, и узнать, в каком районе разрешена жилая застройка, а где нельзя возвести даже курятник.
Вот так, например, выглядит зонирование Владивостока:
Желтым цветом обозначены районы для индивидуального жилого строительства, зеленым — леса, а красным — зоны многоэтажных застроек. Источник: администрация Владивостока
При выделении зон местное самоуправление опирается на Градостроительный кодекс и классификатор Росреестра, в котором перечислены все виды разрешенного использования участка.
По Градостроительному кодексу использование участков и объектов капитального строительства может быть основным, условно разрешенным или вспомогательным:
основной — та задача, ради которой и берут участок, например малоэтажное или высотное строительство;
условно разрешенный — когда необходимо расширить рамки использования, например сделать территорию пригодной не только для торгового центра, но и для автосервиса рядом с ним;
вспомогательный — нужен, чтобы уточнить применение земли, например если собственник хочет построить у себя на участке, помимо дома, баню.
Всего доступно 13 видов использования, которые делятся на подвиды. В таблице ниже мы взяли основные, которые подойдут для физических лиц, — весь список можно найти в классификаторе.
У каждого раздела есть свои уточняющие подгруппы, которые указывают, что разрешено делать с участком. Например, во втором разделе жилой застройки есть пункт 2.4 «Передвижное жилье» — на такой площади владелец может поставить палатку, автодом или организовать кемпинг. А на участке под кодом 4.7 «Гостиничное обслуживание» можно построить отель.
То, как разрешено использовать участок, проверяют в ЕГРН
Вся информация об участке хранится в ЕГРН — там написано, к какой категории относится участок и что с ним можно делать. Проверяют назначение земли в публичной кадастровой карте Росреестра, где указана краткая информация об объекте.
В поиске кадастровой карты можно ввести номер участка и найти подробные данные о нём. Там же будет информация о том, что с ним можно делать. Источник: Публичная кадастровая карта
Если нужны подробные сведения об участке, можно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, — так покупатель получит актуальные данные и сможет принять решение о покупке. О том, зачем еще нужна выписка из ЕГРН и как правильно ее читать, мы рассказывали в другой статье.
Чтобы на участке можно было строить коттедж, подойдут разрешенные виды использования 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства», 13.2 «Ведение садоводства» и 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства». На земле под кодом 2.2 можно не только построить дачу, но и держать кур, свиней и выращивать яблони.
Продавцы в объявлениях сами указывают статус участка. Но можно ещё проверить информацию в официальных источниках Росреестра. Источник: Метр квадратный
Нужно внимательно читать коды, потому что, например, в первом разделе классификатора есть похожий подпункт — «Для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках», но на нём построить дом не получится. Если не проверить перед покупкой назначение земли, собственник рискует купить участок, на котором вместо особняка разрешат поставить только гараж.
Важно использовать участок по прямому назначению, чтобы не было последствий. Если собственник построит усадьбу на площади для огородничества, его сначала попросят снести постройку, а через полгода представители Росреестра придут и проверят, как исполнили их предписание. Если всё осталось по-прежнему, выпишут штраф — от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка для физлиц, но не меньше 10 000 рублей. Если эти меры не помогут, участок могут забрать.
Чтобы не было проблем, можно изменить вид разрешенного использования участка, например поменять статус индивидуального жилого строительства на малоэтажное. Так, все земли территорий муниципальных образований делятся на территориальные зоны. Для этих зон определены правила землепользования и застройки, а также заведен градостроительный регламент, в котором можно уточнить список разрешенных видов использования в границах такой зоны.
Чтобы сменить один вид использования на другой, нужно выбрать его из списка разрешенных для данной зоны. По основному виду собственник подает заявление по форме № 2 к приказу Росреестра и обращается в МФЦ.
Если же вид условно разрешенный, понадобятся слушания органов местного самоуправления. Это бесплатная услуга, на ее оформление в среднем уходит 15 рабочих дней.
Основной и условно разрешенный виды использования записывают в ЕГРН, а вспомогательный — нет. Он не существует отдельно, поэтому не может противоречить основному и его нельзя выбрать из другой категории. Нельзя, например, взять землю с основным видом использования для лесозаготовки и поставить вспомогательным видом индивидуальное строительство.
Список использованных источников
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
