Ипотечная квартира принадлежит покупателю
Квартира в ипотеке принадлежит покупателю, но на время кредита она остается в залоге у банка. Так банки подстраховываются: если деньги не вернут, квартиру продадут и компенсируют расходы. Но это не значит, что покупатель не может распоряжаться своей квартирой: он собственник и у него есть права:
делать ремонт в квартире и вешать занавески с рюшами;
прописывать в квартире кого угодно;
продавать квартиру с согласия банка — об этом мы рассказали в другой статье;
сдавать квартиру.
Неважно, взяли квартиру в ипотеку пять лет назад или в этом году, собственник может в любой момент сдать ее. Об этом написано в законе «Об ипотеке»:
Но в законе есть оговорка: «Если иное не предусмотрено договором об ипотеке». Это значит, что банк может вписать дополнительные условия в договор, но запретить сдавать квартиру он не в силах — так решил Верховный суд. Об этом расскажем дальше.
Чтобы сдавать квартиру, нужен договор
Неважно, сдаете вы ипотечную квартиру или нет, между собственником и арендатором должен быть договор. Чаще всего его делают на срок до года: такой договор не нужно регистрировать в Росреестре. Если на срок от года, его нужно обязательно зарегистрировать.
Еще нужно платить налог: 13% с дохода, если сдаете как физлицо. Можно зарегистрироваться как самозанятый и платить 4 или 6% — это легальный доход, к которому ни у кого не будет вопросов.
Банк не может запретить сдавать квартиру
В ипотечных договорах пункт о сдаче квартиры может быть разным, например:
его может не быть вообще — тогда сдавать квартиру можно без каких-либо разрешений банка;
с разрешением банка — это законно, тогда нужно обратиться в банк и получить согласие;
с запретом — банки не имеют права запретить сдавать квартиру, но иногда пытаются.
В своем постановлении Верховный суд решил, что банки не могут ограничивать права собственников ипотечных квартир, в частности запрещать сдавать внаем или передавать в безвозмездное пользование.
Получается, что даже если по договору нужно разрешение, то отказать в нем банк не может. И прописать в договоре запрет сдавать квартиру — тоже.
Если банк попытается запретить сдавать квартиру, можно пожаловаться в центральный офис банка, в Центробанк, Роспотребнадзор или прокуратуру.
Список использованных источников
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция) // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
