Для начала разберёмся с терминами. Прописка и регистрация — это одно и то же, но первое слово устарело и его не используют в законах. Юридический термин звучит как «регистрация граждан по месту жительства», а для удобства мы будем использовать оба варианта.
Регистрация бывает нескольких видов:
постоянная — там, где человек живет большую часть времени или всегда. У такой прописки нет срока действия;
временная — по месту пребывания, например, когда человек приезжает в другой город в командировку. Временную прописку делают на определенный срок от девяноста суток до пяти лет.
В этой статье нас интересует именно постоянная прописка, штамп о которой ставят в паспорт.
Продать с прописанными можно, но это повлияет на стоимость квартиры
У собственника недвижимости и у тех, кто в ней прописан, разные права. Владелец может пользоваться и распоряжаться квартирой, например дарить, продавать или сдавать в аренду. Человек, который там прописан, может только пользоваться квартирой, то есть жить в ней. Если он родственник владельца, то наравне с собственником может приглашать гостей и делать ремонт у себя в комнате, а если это чужой человек — только с согласия владельца.
Зарегистрированные в квартире люди не могут без согласия собственника прописать ещё одного человека. Но есть исключения. По закону дети до четырнадцати лет должны быть прописаны в одной квартире с законными опекунами, а значит, если у кого-то из жильцов родится ребенок, его можно будет прописать в квартире без согласия ее владельца.
Как мы уже сказали, собственник распоряжается квартирой, а тот, кто там прописан, только ей пользуется. Соответственно, если собственник хочет продать квартиру, он не должен спрашивать разрешения у тех, кто зарегистрирован в ней. Но до сделки лучше выписать всех кого можно, иначе эта проблема достанется покупателю, а за то, что он будет её решать, придётся сделать скидку.
Как покупателю проверить, кто прописан в квартире
Итак, бывает, что люди покупают квартиру, а там прописаны посторонние люди, которых к тому же нельзя снять с регистрации. Чтобы не оказаться в такой ситуации, перед покупкой нужно заказать выписку в Росреестре. Её может получить кто угодно, достаточно ввести в поисковую строку на сайте Росреестра кадастровый номер или адрес объекта. Полная выписка стоит 350 рублей. В ней видно количество собственников, ограничения и обременения по квартире.
Затем нужно попросить у продавца:
архивную поквартирную карточку. Это документ, в котором есть информация обо всех людях, когда-либо прописанных в квартире. Её заказывает собственник в МФЦ или через Госуслуги, это бесплатно. Так покупатель увидит, например, были ли прописаны в квартире осуждённые, которые сейчас находятся в тюрьме;
единый жилищный документ. Это бесплатная справка, в которой есть данные о прописанных, задолженности по коммунальным платежам и выписка из домовой книги. Получить ЕЖД может собственник через МФЦ, в управляющей компании или на Госуслугах. Делают документ не во всех регионах, и там, где его не используют, нужно получить справку по форме 9;
форму 9. Это справка о прописанных в квартире, её заказывает собственник в паспортном столе или на Госуслугах.
Люди, которые зарегистрированы в квартире, имеют право проживать в ней, но это не все неприятности, которые они могут доставить. Например, если в квартире нет счетчиков на газ и воду, придётся платить коммунальные платежи по количеству прописанных. Ещё жильцов могут искать полиция или коллекторы, да и приставы приходят арестовывать имущество должника по месту регистрации.
Выписать жильцов можно добровольно или через суд
Чтобы снять жильца с регистрации, нужно, чтобы он лично обратился в отделение МФЦ, управление МВД или подал заявку через Госуслуги. Для этого понадобятся паспорт и заявление, которое заполняют на месте или онлайн. Если человек не может сделать это сам, например потому, что живёт за границей, он пишет доверенность, по которой его снимет с регистрации друг или родственник. Но это в идеале.
На деле бывает так, что люди просто не хотят съезжать. Тогда собственник может выписать их сам, но для этого придётся обратиться в суд и иметь основания. Например:
жилец прекратил семейные отношения с собственником жилья. Допустим, супруги жили в квартире, которую один из них купил до брака, а потом развелись;
прописанный не живёт в квартире, не хранит в ней вещи и не оплачивает коммунальные платежи;
у зарегистрированного есть своё жилье, в котором он может жить;
жилец нарушает правила пользования квартирой: устраивает шумные вечеринки или обустроил в комнате цех по выращиванию грибов.
Если человек пропал без вести, его также выписывают через суд.
Для суда понадобятся доказательства, например показания свидетелей, квитанции об оплате коммунальных платежей и выписка из Росреестра.
Иногда суд даёт прописанному человеку время на поиск другого места жительства, поэтому продажа квартиры может затянуться.
А ещё есть категории людей, которых нельзя выписать:
совладельцы квартиры — выписывают себя сами;
дети до 14 лет — их могут выписать только родители;
дети-сироты и дети без попечения родителей. Даже если ребенок живёт в интернате, он не теряет право пользоваться квартирой;
пожилые и нетрудоспособные родственники на иждивении;
человек, который был прописан в квартире до её приватизации, но в процессе отказался от своей доли. По сути, он уступил свою часть квартиры и за это имеет право пожизненно ею пользоваться;
супруг с брачным контрактом. В некоторых семьях супруги подписывают брачный контракт, по условиям которого муж или жена имеют право жить в квартире всю жизнь. Даже если сменится собственник жилья, это право нельзя аннулировать;
те, чье право на проживание получено по завещанию. Если собственник выделил человеку квадратные метры, право пользования недвижимостью сохраняется за ним даже при смене владельца квартиры;
рентополучатель. Человек, который передал свою квартиру другим людям, а взамен получает пожизненную ренту;
наниматели служебного жилья, которые зарегистрированы в нём до 2005 года или живут в служебной квартире больше десяти лет.
Ещё есть отдельная категория — заключённые. До 2015 года тех, кого посадили в тюрьму, выписывали из старого жилья и регистрировали по месту отбывания наказания, но сейчас они остаются прописанными в квартире. Может случиться такое, что человека посадили в тюрьму до 2015 года, выписали его из квартиры и продали ее. Когда этот человек освободится, он сможет восстановить регистрацию через суд и заехать к новым владельцам.
С теми, кого нельзя выписать, придётся договориться — предложить им аналогичное жильё или деньги.
Список использованных источников
Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 N 5242-1 (последняя редакция) // СПС КонсультантПлюс.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.07.2023) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 06.06.2023) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 525-ФЗ «О внесении изменений в закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах российской федерации» // Гарант.
