Занять деньги и досрочно погасить ипотеку
Если оформили ипотеку на квартиру, выплатили половину и решили переехать, это можно сделать. И необязательно ждать, когда закончится срок кредита. Или поняли, что платить ипотеку тяжело, и решили не дожидаться, когда банк сам продаст ее, чтобы закрыть долг.
Как устроена ипотека — статья в М2 Медиа
Много квартир в ипотеку продаются при разводе: люди поженились, купили жилье, а теперь им нужно его как-то разделить.
Есть несколько способов, как продать квартиру, за которую платите ипотеку. Начнем с самых очевидных, но не всегда удобных:
- взять потребительский кредит, закрыть ипотеку, затем продать квартиру, а дальше закрыть потребительский кредит из полученных денег. Способ подходит не всем, потому что банк может не дать еще один кредит, видя долговую нагрузку по ипотеке;
- взять деньги в долг, а дальше по схеме с потребительским кредитом. Не самый лучший способ, потому что мало кто может дать такую сумму, да и просить неудобно.
Перейдем к другим вариантам.
Закрыть долг деньгами покупателя
Покупатель продает квартиру так же, как продают обычную квартиру, которая не находится в залоге у банка. Но предупреждает покупателя, что квартира в ипотеке.
Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка, и покупатель вносит сумму, равную той, которую продавец остался должен банку. Согласие банка на сделку получать не нужно, достаточно предупредить о досрочном погашении ипотеки.
При этом покупатель может не отдавать деньги напрямую продавцу, а перечислить в банк как третье лицо — так ему будет спокойнее.
Не всегда продавец отдает ровно ту сумму, которая нужна, чтобы закрыть ипотеку. Он может отдать и меньше, а остальное дополнить из своих — взять из сбережений, занять у друзей или в кредит.
Продавец получает в банке справку, что долга больше нет, и ему возвращают закладную за квартиру. Дальше готовят пакет документов:
- паспорт;
- заявление о снятии обременения и закладную;
- свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН.
Стороны подписывают договор купли-продажи и переоформляют документы на покупателя. Продавец получает деньги за квартиру.
Продать залоговую квартиру покупателю с ипотекой
Продать квартиру в ипотеке можно с помощью банка. В этом случае покупателем может быть человек, который также оформил ипотеку. Вот как обычно выглядит сделка.
Покупатель оформляет ипотеку в любом банке. Затем, как обычно, предоставляет в банк документы на квартиру, которую хочет купить. В нашем случае это квартира в ипотеке, поэтому к этим документам он прикладывает две справки:
- об остатке задолженности продавца по ипотеке;
- что продавец не использовал материнский капитал для оплаты этой квартиры.
В день сделки подписывают договоры:
- покупатель и банк — кредитный;
- продавец и покупатель — договор купли-продажи.
Покупатель квартиры вносит первоначальный взнос. Банк выдает кредит и перечисляет полный остаток по ипотеке продавца на его счет в банке.
Продавец снимает обременение по своей квартире, затем договор купли-продажи отдают на регистрацию, после чего снимают поручительство продавца.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
С продажей ипотечной квартиры всё неоднозначно. Если понимаете, что платить ипотеку не можете, лучше продавать самому — иначе есть риск, что в итоге за долги ее продаст банк.
Если же с деньгами проблем нет, но хочется переехать, можно досрочно закрыть ипотеку самому — взять кредит или занять нужную сумму. И дальше продавать квартиру по рыночной цене.
Если не получается найти нужную сумму и решили продавать квартиру вместе с ипотекой, скорее всего, чтобы привлечь покупателя, придется предложить скидку.
Покупателям же такую квартиру брать можно: если в ней участвует банк, меньше риск, что обманут. Банк проверяет юридическую чистоту сделки и перечисляет деньги. Но нужно приготовиться, что это будет не быстро — потребуется время на заключение договора, документы, снятие обременения и перечисление денег.
