8 мин

20 ноября 2023

Как устроена ипотека

В 2020 году в России ипотечный кредит взяли 1,7 млн человек, а с января по август 2021 года — еще 1,2 млн. Статистика 2020 года — рекорд за всю историю российской ипотеки. Так произошло по нескольким причинам: снизились банковские ставки, появились программы льготной ипотеки, всё больше новостроек продаются через безопасные эскроу-счета. А еще нестабильность в мире из-за пандемии подтолкнула людей покупать квартиры и меньше копить.

Если вы еще не брали ипотеку, но хотите — эта статья для вас. Рассказываем, как устроена ипотека, почему она так популярна и кому ее вряд ли дадут.

Ипотека — это вид залога

Обычно люди думают, что ипотека — это такой банковский кредит: берешь деньги под проценты, покупаешь квартиру, платишь за нее каждый месяц и получаешь свои квадратные метры. На самом деле всё не совсем так: ипотека — это залог недвижимости. Это значит, что квартира принадлежит покупателю сразу после покупки, и он закладывает ее банку как гарантию, что вернет заемные деньги.

Если банк не получит деньги, он сможет продать квартиру и так вернуть долг.

Получается, ипотека — это не название банковской услуги, а схема финансирования под залог, при которой недвижимость становится залогом. А вот банковская услуга называется уже ипотечным кредитом, но обычно эти термины употребляют как синонимы, и мы тоже так будем.

Закон об ипотеке № 102-ФЗ на Консультанте

Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно два–три месяца

Все банки выдают ипотеку примерно по одной схеме, хотя детали могут меняться, если покупать квартиру на первичке или вторичке, работать в найме или быть ИП. Рассмотрим общие шаги.

Выбрать программу льготной ипотеки. На осень 2021 года в России действует несколько таких программ: семейная ипотека, ипотека на новостройки с господдержкой, сельская, дальневосточная. Определиться с программой нужно, чтобы понимать, в какие банки обращаться — не все из них участвуют в этих программах. Например, семейную ипотеку под 6% можно оформить в 51 банке, а всего в России их больше 350.

Программы льготной ипотеки на Дом-рф

Если используете материнский капитал, заранее нужно оформить сертификат и предупредить об этом банк, а позже и владельца квартиры или застройщика.

Подать заявку в банк. Первым делом нужно обратиться с заявкой — это можно сделать через сайт банка, лично в отделении или с помощью сервисов, где сделают это за вас.

В заявке указывают, какая сумма нужна, и прикладывают документы. Если работаете по найму, обычно это паспорт, справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки. Если ИП — вместо трудовой и справки прикладываете выписку из ЕГРИП и последнюю налоговую декларацию.

Иногда предварительное одобрение на ипотеку можно получить и просто по паспорту и пенсионному свидетельству, но процентная ставка, возможно, будет немного выше. Точный список документов можно посмотреть на сайте конкретного банка или спросить по телефону горячей линии или у менеджера банка.

Дождаться ответа от банка. На это нужно немного времени, обычно один–три дня, но иногда заявку и документы рассматривают две недели — всё зависит от банка. В это время банк оценивает клиента: какая у него кредитная история, сколько он зарабатывает, выплачивает ли еще кредиты.

На этом этапе возможны два варианта: или ипотеку дадут, или нет. Если банк отказал, нужно попробовать в другом, иногда банки отказывают даже людям с хорошей кредитной историей и нормальным доходом. Но усердствовать не нужно: каждая заявка отображается в кредитной истории.

Найти квартиру. После того, как банк одобрил заявку, можно выбирать квартиру. Если покупаете по льготной программе, она должна подходить ее условиям: например, дальневосточная ипотека предполагает, что квартира будет на Дальнем Востоке.

Если берете жилье на первичном рынке, банк порекомендует застройщиков, которым доверяет. В этом случае процентная ставка может быть снижена. Но важно выбирать квартиру для себя, а не только то, что нравится банку — жить-то в ней вам.

Как выбрать застройщика — статья

С поиском квартиры можно не спешить — на это будет и месяц, и три месяца, сколько нужно.

Иногда квартиру находят еще до подачи заявки, например в новом жилом комплексе, а заявку подают уже вместе с застройщиком в дружественные банки. Так тоже можно.

Получить одобрение банка. После того, как определились с квартирой, нужно предоставить в банк документы на нее. Дальше подождать от трех до пяти дней, иногда и больше — банк проверит и одобрит квартиру.

Лучше не надеяться только на проверку банка — юридическую чистоту квартиры нужно проверять и самому, потому что если что-то пойдет не так, деньги банку всё равно придется отдавать.

Заключить договор с продавцом и банком. Если банк одобрил квартиру, можно заключать с ним кредитный договор, а с продавцом — договор купли-продажи. На основании последнего регистрируют право собственности с обременением — документы готовит банк, а клиент передает их в Росреестр.

Еще потребуется оформить страховку — по закону об ипотеке это обязательно, так как квартира находится в залоге у банка и тот хочет быть уверен, что с ней ничего не случится. Обязательно страхуют только саму квартиру, дополнительно — жизнь заемщика. От страхования жизни можно отказаться, но не исключено, что тогда банк повысит процентную ставку.

Страхование имущества в залоге — 31 статья 102-ФЗ

Оплатить квартиру. Квартиру оплачивают по-разному: например, первый взнос отдают наличными под расписку, а остальное банк переводит на счет продавца или передает через банковскую ячейку. Чаще всего квартиру оплачивают после оформления всех документов.

Для оплаты квартиры можно использовать материнский капитал: для этого необязательно ждать, когда ребенку исполнится три года — в случае с ипотекой это правило не действует.

Выплатить деньги банку. После оформления всех документов и оплаты квартира становится собственностью покупателя, но остается в залоге у банка. Дальше нужно вовремя вносить платежи, но если внесли один или два платежа чуть позже — ничего страшного, главное — не допускать просрочек на несколько месяцев.

Как только клиент выплатит весь долг, квартира перестает быть залоговой, и ею можно распоряжаться в полной мере. До этого сделать перепланировку или продать квартиру можно только с согласия банка.

Для ипотеки нужны первый взнос и желание выплачивать ее десять или двадцать лет

Квартиру можно купить не только в ипотеку. Есть и другие способы, например рассрочка от застройщика и потребительский кредит. Их мы разобрали в отдельной статье, сейчас поговорим о плюсах и минусах ипотеки.

За

Купить квартиру, когда мало денег, а жилье нужно
Улучшить жизнь — переехать из маленькой или съемной квартиры в новый дом
Одинаковый платеж по ипотеке на всё время: если плату за съемную квартиру могут поднять, то платеж по ипотеке не изменится
Получить налоговый вычет со стоимости квартиры и ипотечных процентов

Против

Квартира в залоге у банка — чтобы сделать перепланировку или продать, нужно согласие банка
Ипотеку платят долго — берут на десять, пятнадцать, двадцать, а иногда и тридцать лет. Такие финансовые обязательства не всегда просто выдержать
Из-за долгого срока кредитования получается большая переплата — иногда в два или три раза от стоимости квартиры
Нужно ежегодно оплачивать страхование квартиры и жизни

Это общие плюсы и минусы, но брать или не брать ипотеку, зависит от человека и его возможностей. Например:

есть ли деньги на первый взнос. Обычно банки просят 10–20% от стоимости квартиры и больше. Бывают ипотечные программы и без первого взноса, но ставки по ним выше, потому что банку нужно подстраховаться от рисков невозврата. И в основном такие программы работают как короткие акции на новостройки.

Если первого взноса нет, лучше накопить — это повысит шансы на одобрение ипотеки и снизит процентную ставку. Иногда на первый взнос берут кредит наличными в другом банке, но мы бы не советовали так делать: если сложно накопить часть стоимости квартиры, возможно, хромает финансовая дисциплина или не позволяют доходы. В этом случае выплачивать потом и ипотеку, и кредит, а еще делать ремонт может быть сложно;

есть ли другие кредиты, долги и обязательства — ипотека и кредиты не должны забирать больше половины дохода заемщика. На этот показатель ориентируются банки, и не просто так: чем больше обязательств у человека, тем выше риск проблем, если он лишится работы или серьезно заболеет. Об этом должны думать не только банки, но и сами заемщики: если на долги и кредиты уходит большая часть дохода, с ипотекой, возможно, лучше подождать.
есть ли семья и другое имущество — если есть дача, гараж и машина, это снижает переживания за ипотеку. В случае чего имущество всегда можно продать. Если есть муж или жена, которые работают, они подстрахуют от потери работы.

Дальше разберемся, кто может получить ипотеку, а у кого будут сложности.

Ипотеку можно получить по двум документам, но не с плохой кредитной историей

Банки дают ипотеку разным людям:

от 21 до 65 лет, иногда — до 75–85 лет на момент погашения;
могут подтвердить свой доход, например предоставить справку 2-НДФЛ, но ипотеку можно получить и без подтверждения дохода;
с созаемщиком и без него;
с минимальным трудовым стажем в три–шесть месяцев;
с полным пакетом документов и только по двум документам.

У каждого банка свои критерии оценки, но в ипотеке скорее откажут, если есть незакрытые просроченные кредиты, плохая кредитная история или долговая нагрузка забирает почти все доходы.

По каким критериям банки оценивают заемщиков — методичка Дом-рф

Плохую кредитную историю определяют по одному из критериев, например:

была просрочка по кредиту больше трех месяцев за последние три года;
текущая незакрытая просрочка больше месяца от суммы 1000 рублей;
старый кредит перешел в стадию «безнадежный долг» или «передано на взыскание».

И наоборот, если у заемщика есть дорогостоящее имущество, нет кредитов, а в кредитной истории — просрочек, ему скорее дадут ипотеку.

Частые вопросы об ипотеке

Можно ли выплатить ипотеку досрочно?

Да, во всех банках. При этом можно выбирать, уменьшить сумму долга или срок ипотеки.

Что делать, если потерял работу и пока не могу платить ипотеку?

Прежде всего, не скрываться от банка. Если не отвечать на звонки, это только усугубит ситуацию. Лучше обратиться в банк и попросить ипотечные каникулы — это возможность сделать перерыв в платежах на срок до шести месяцев. Еще можно реструктуризировать долг, чтобы уменьшить сумму платежа, или уйти в другой банк на новых условиях.

Если не внести один платеж, банк заберет квартиру?

Нет, сначала банк попросит внести пропущенный платеж и вернуться в прежний график. Банк может продать квартиру, чтобы перекрыть долг, если не вносить платежи несколько месяцев и при этом игнорировать звонки и письма банка.

Квартира в ипотеку моя?

Да, квартира принадлежит заемщику, а у банка она временно в залоге. Представьте, что пошли за обычным кредитом и предложили банку квартиру в залог как страховку. Тут всё то же самое.

Обязательно ли привлекать созаемщика?

Обычно муж или жена всегда выступают созаемщиками, но это необязательное условие. Один из супругов может не участвовать в сделке, тогда в банк предоставляют брачный договор или его нотариальное согласие на сделку.

По желанию можно привлечь других родственников — это тоже необязательно, но повышает вероятность одобрения ипотеки.

Дают ли ипотеку пенсионерам?

Да, причем в разных банках свои программы — в одних важно, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не больше 65 лет, а в других можно и до 85 лет.

Будут ли из банка приходить и проверять мою ипотечную квартиру?

По договору, скорее всего, банк может это сделать, но в жизни, если платить вовремя и не ругаться с банком, проверяющего вряд ли дождетесь.

В каком банке лучше брать ипотеку?

В любом, где устраивают условия и процентные ставки.

Если пользуйтесь зарплатной картой какого-то банка, можно сначала обратиться туда: клиентам с зарплатной картой могут предложить сниженные ставки. А еще это удобно, потому что платежи будут списываться с зарплатной карты.