Какие законы страхуют покупателя при недействительной сделке

Когда сделка признаётся недействительной

Недействительными считаются сделки, которые заключены с нарушением требований закона. Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ они разделяются на два вида: ничтожные и оспоримые.

Однако важно запомнить одно: по статье 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной всё должно стать «как было». То есть продавец возвращает деньги, а покупатель — квартиру.

Как закон страхует добросовестных покупателей в сделках

С 1 января 2020 года начал действовать Федеральный закон №299-ФЗ — он предусматривает возможность получения компенсации от государства для добросовестного приобретателя недвижимости. То есть для человека, который докажет суду, что при покупке квартиры не знал и не мог знать о неправомерности сделки. Сумма будет определена исходя из размера ущерба.

❗️ Важный нюанс. Чтобы покупателя признали добросовестным, ему нужно доказать, что он сделал всё возможное для соблюдения чистоты сделки. Например, заказал выписку из ЕГРН, проверил информацию о продавце на сайте судебных приставов и запросил справку из психоневрологического диспансера.

Как закон выручает покупателя при банкротстве продавца

24 июля 2022 года депутаты Государственной думы приняли Федеральный закон №372-ФЗ. Он защищает покупателей недвижимости, если сделка будет признана недействительной из-за банкротства продавца.

Как было раньше? Допустим, вы купили квартиру в ноябре 2022 года. А в апреле 2023 года продавец подал на банкротство. По закону №127-ФЗ сделки, совершённые должником за год до подачи заявления о банкротстве, могут быть признаны недействительными. В этом случае жильё придётся вернуть — оно уйдёт на торги, а на вырученную сумму банкрот будет погашать долги перед кредиторами.

Покупатель квартиры тоже окажется в списке тех, кому должны вернуться деньги. Но на деле перед ним будут и более приоритетные кредиторы. Например, долги по алиментам взыскивают в первую очередь — а значит, сумма от продажи квартиры на торгах может пойти сначала на этот вид долга.

Что изменилось с новыми правилами? Если вы купили квартиру у будущего банкрота, вам вернут деньги в первую очередь, минуя остальных кредиторов. Важное условие: это жильё должно быть для покупателя и его семьи единственным.

Если не передадите данные счёта, управляющий внесёт деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника. А затем сообщит вам об этом заказным письмом с уведомлением в течение пяти дней с даты внесения денег на депозит.

Если вы не хотите получать деньги с должника, можете заново купить недвижимость. Причём как до начала торгов, так и во время и после них. В любой из ситуаций расчёты проходят через взаимозачёт.

Как ещё можно защититься от недействительных сделок

Оспаривание сделок с недвижимостью всегда происходит в суде, а это существенные траты времени и денег. В среднем дело рассматривается от года и сопряжено с большими расходами на адвоката и госпошлины. К тому же победа ещё не гарантирует возврат стоимости жилья — продавец уже мог потратить всё вырученное за недвижимость.

В таком случае деньги взыскивают судебные приставы, но у продавца не всегда есть какой-то доход или другое имущество, которое он может продать в счёт оплаты долга. Риск невозврата денег очень высокий — при этом квартиры у покупателя тоже уже нет

Запомнить

1. Недействительными считаются сделки, которые заключены с нарушением требований закона. Они могут быть ничтожными, то есть изначально не иметь никакой юридической силы, и оспоримыми — такими их признаёт только суд.

2. В большинстве ситуаций при признании сделки недействительной всё должно стать «как было». То есть продавец получает назад право собственности, а покупатель — деньги за покупку недвижимости.

3. При недействительных сделках покупателей защищают положения ГК РФ о добросовестном приобретателе и закон о банкротстве.

4. Положения о добросовестном приобретателе говорят следующее: если новый собственник сможет доказать, что при покупке квартиры не знал и не мог знать о неправомерности сделки, он сможет сохранить право собственности или получить компенсацию от государства.

5. Закон о банкротстве защищает покупателя в ситуации, когда он теряет квартиру из-за банкротства прежнего собственника. В этом случае он получает деньги за квартиру в первую очередь, минуя остальных кредиторов. А ещё может выкупить её до, во время или после торгов.

6. Чтобы избежать проблем из-за недействительных сделок, используйте самый надёжный способ защиты от рисков — сервис «Защита сделки» от М2.