Правило 1. Проверьте продавца
В первую очередь убедитесь, что перед вами действительно собственник жилья. Для этого попросите паспорт и проверьте его подлинность на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России — мошенники могут подделать и этот документ. Для большей уверенности сверьте его с водительскими правами или СНИЛС.
Судебные дела
Обязательно проверьте, есть ли открытые судебные дела в отношении квартиры или продавца. Вот что должно насторожить:
на продавца заведено уголовное дело;
продавец является фигурантом дела, связанного с оспариванием права на квартиру, — например, это может быть иск от одного наследника к другому;
любые судебные дела, связанные с долговыми обязательствами продавца на сумму более 50% от стоимости квартиры.
В рамках этих судебных дел продавцу могут выдвинуть любые требования, в том числе имущественные. Например, может выясниться, что при продаже не учли интересы наследников. Или у продавца могут отобрать недвижимость в счёт оплаты долгов, а сделку по продаже признают недействительной.
Проверить наличие судебных дел можно на сайтах www.sudact.ru или на www.ras.arbitr.ru. Имейте в виду, что суды могут скрывать персональные данные фигурантов дела, но попробовать всё-таки стоит. Также рекомендуем подключить юристов — он сможет оценить риск по любому судебному делу.
Введите фамилию продавца в поле «Текст документа» на сайте sudact.ru
Ещё стоит насторожиться, если продавец выступал истцом по множеству дел. Например, часто подавал в суд на соседей или ЖКХ. Это может быть косвенным свидетельством его неадекватности, а значит, сделку впоследствии тоже могут оспорить.
Долги и банкротства
Убедитесь, что у продавца нет задолженностей по исполнительному производству. Сделать это можно на сайте www.fssp.gov.ru. Если за продавцом давно охотятся приставы, то покупать жильё у него небезопасно. Кроме того, продавец может подать документы о признании себя банкротом, либо это может сделать кто-то из его кредиторов. Если купить квартиру у человека, который обанкротится в течение 3-х лет после сделки, суд может отобрать жильё за долги. Покупатель пополнит список кредиторов и ему останется только ждать, когда вернут деньги.
На сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве можно проверить, не начата ли в отношении продавца процедура банкротства.
Дееспособность и сделкоспособность продавца
Важно проверить дееспособность и сделкоспособность продавца. Это два разных термина, которые часто путают. Дееспособность — это когда человек несёт ответственность за свои действия и осуществляет гражданские права и обязанности. Сделкоспособность означает, что человек не только дееспособен, но и трезво оценивает ситуацию и может участвовать в сделке. Например, во время подписания договора купли-продажи (ДКП) не находится под воздействием наркотиков или сильных антидепрессантов.
Если суд сочтёт участника сделки недееспособным или несделкоспособным, то признает недействительной и сделку. В этом случае покупателю придётся вернуть квартиру продавцу, который может к этому времени уже потратить деньги.
Чтобы оценить дееспособность и сделкоспособность продавца, желательно запросить справки от психиатра и нарколога. Подробнее о том, как это сделать, читайте в нашей статье.
Правило 2. Запросите у продавца необходимые документы на квартиру
Они делятся на две группы — правоустанавливающие и правоподтверждающие.
К правоустанавливающим документам относятся:
свидетельство о приватизации;
договор купли-продажи;
договор обмена;
свидетельство о праве на наследство;
договор долевого участия;
договор ренты;
договор дарения;
решение суда.
Правоподтверждающий документ — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Из неё можно узнать, есть ли у продавца право собственности на квартиру, дом или участок земли. Там же указаны адрес и площадь объекта, есть ли обременения, количество собственников. Прежде всего обратите внимание на:
правообладателей — это все люди, которые имеют права на жильё;
вид, номер, дату и время государственной регистрации права;
документы-основания — те, на основе которых продавец зарегистрировал право собственности. Например, ДКП или свидетельство о наследовании;
ограничения прав и обременения недвижимости — арест, аренда или ипотека.
Что ещё стоит узнать в выписке из ЕГРН, мы подробно рассказали в этой статье.
До 2016 года вместо выписки ЕГРН владелец жилья получал в Росреестре свидетельство о праве собственности. Если документ был утерян после 2016 года, у собственника должна быть выписка из ЕГРН.
Помните, что мошенники всегда могут подделать документы на недвижимость. Качественную подделку не всегда распознает даже юрист. Советуем проверять документы в комплексе — удостоверяющие личность продавца и жилищные. Если какой-то документ или все сразу вызывают сомнения, от сделки лучше отказаться.
Правило 3. Проанализируйте документ-основание из выписки ЕГРН
Если продавец получил квартиру по наследству, попросите его показать свидетельство о вступлении в наследство или завещание. Проверьте, не указаны ли там другие наследники, и сравните кадастровые номера в разных документах на квартиру.
Если основание — это договор купли-продажи, посмотрите, нет ли там сомнительной информации и несоответствий.
Примеры, когда стоит насторожиться:
продавец купил квартиру пару месяцев назад, но уже хочет её продать;
квартира несколько раз переходила от одного собственника к другому.
В практике экспертов Метра квадратного была ситуация, когда ДКП на продажу доли в квартире подписали в 2015 году, а заявление на регистрацию права собственности подали только в 2021 году. Юристу показался такой перерыв подозрительным, хотя закон это не запрещает. При детальной проверке выяснилось, что ДКП на самом деле заключили в 2021 году, а 2015 указали, чтобы не проводить сделку у нотариуса — по закону это нужно делать при продаже доли с 2016 года.
В подобных ситуациях обойтись без помощи юриста или риелтора сложно, поэтому рекомендуем привлекать к сделке профессионалов.
Правило 4. Не занижайте стоимость квартиры в договоре
Чаще всего квартиры продаются по рыночной цене. Но бывают сделки, в которых стоимость явно занижена — обычно это делается для того, чтобы продавец заплатил меньший налог с продажи. Например, реальная стоимость квартиры 10 млн рублей, но участники сделки договариваются, что в ДКП пропишут 8 млн, а остальное покупатель получит «в конверте». Кажется, что тут покупатель ничем не рискует, но это не совсем так: если потом сделку попытаются оспорить, ему будет сложно доказать свою добросовестность.
Суд может решить, что если человек согласился купить квартиру по цене ниже рыночной, то он:
заранее знал, что с жильём что-то не так;
был в сговоре с продавцом и хотел обмануть государство.
Отследить рыночную цену на квартиру несложно, поэтому рекомендуем не участвовать в сделках с занижением стоимости.
Правило 5. Привлекайте к сделке третьих лиц и проводите безналичные платежи
Если дело дойдёт до суда, будет иметь большое значение, как именно проводилась сделка — при участии нотариуса, с электронной регистрацией или через МФЦ. Подозрительными считаются сделки, в которых не участвуют третьи лица —юристы, риелторы, нотариусы. Чем больше свидетелей при заключении ДКП, тем безопаснее сделка для вас.
Кстати, использование кредитных средств не будет свидетельством добросовестности покупателя в суде. Ведь в этом случае квартиру проверяет не покупатель, а банк — в основном для того, чтобы оценить риск невозврата кредита.
Безналичный расчёт при покупке жилья — один из важных критериев для оценки сделки. По нашему опыту, суды часто сомневаются в добросовестности продавца и покупателя, если те рассчитывались наличными или через ячейку: в этом случае нельзя доказать, что деньги вообще существовали и стороны сделки не были в мошенническом сговоре.
Не торопитесь заключать сделку, если продавец:
не показывает документы на квартиру;
не хочет привлекать к сделке третьих лиц: юриста, риелтора, нотариуса;
категорически против безналичной оплаты;
предлагает провести сделку с занижением стоимости квартиры.
Когда заключаете ДКП, фиксируйте всё, что несёт потенциальные риски или может вызвать сомнение. Например, следует уточнить у продавца, есть ли наследники на квартиру, осознаёт ли он свои действия и так далее. Запишите всё это в договоре с формулировкой «Продавец утверждает, что...».
Соблюдение этих правил поможет снизить риски мошенничества при сделке. Но учесть все нюансы может только специалист с юридическим образованием и большим опытом в сфере недвижимости. Защитить сделку от любых неожиданностей можно с помощью сервиса Метра квадратного.
Юристы проверят продавца и квартиру, дадут рекомендации, как снизить риски при покупке. Нужно учесть, что не все риски можно выявить при проверке — например, если продавец вступил в брак в другой стране, или у него есть незаконнорожденные дети. Если такое случится и покупатель всё же потеряет право собственности, Метр квадратный вернёт ему полную стоимость жилья.
Список использованных источников
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О несостоятельности (банкротстве)». Статья 42. Принятие заявления о признании должника банкротом. // СПС КонсультантПлюс.
Приказ ФНС России от 10.04.2017 N ММВ-7-21/302@ (ред. от 28.10.2022) «Об утверждении формы, формата представления сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества...»// СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями) Глава 6. Особенности осуществления государственного кадастрового учета отдельных видов недвижимого имущества и государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество (ст.ст. 40 - 60.2) Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
