Всё началось с романтической истории
В августе 2023 года ко мне переехал молодой человек из Владивостока, и мы решили купить квартиру. Перед отъездом он продал своё жильё, поэтому у нас собралась достаточно большая сумма на первоначальный взнос. У нас было несколько требований.
Вторичная недвижимость. Мы успели пожить в новостройке, и нам не нравились современные ЖК. Меня не привлекали большие дома с видом на такие же дома, постоянный ремонт у соседей и возможные сложности при неизбежной усадке здания. Хотелось чего-то более стабильного и прошедшего испытание временем.
Низкая этажность. Невысокие дома, на мой взгляд, живописнее и уютнее. А после современных домов-свечек это вообще невероятная красота.
В историческом районе Москвы. Пока что мы с молодым человеком живём в съёмной квартире между Бауманской и Электрозаводской. Это приятный район со старой кирпичной застройкой: мы любим гулять по Москве, смотреть на архитектуру и мечтать о жизни в таких домах. Поэтому в идеале мне хотелось купить квартиру именно в Басманном районе. Мы не хотели жильё на окраине или за чертой столицы.
Мне была доступна IT-ипотека с пониженной ставкой, но я настолько не хотела новостройку, что опцией в итоге не воспользовалась.
Искали квартиру и наконец нашли
Мы просмотрели множество предложений о продаже жилья в Басманном районе. Большинство квартир здесь — сталинки в кирпичных домах, и стоит такое жильё дорого.
Был случай, когда мы увидели объявление с ценой в 21 миллион рублей и подумали, что такую сумму хоть с трудом, но можем себе позволить. А потом оказалось, что эту квартиру продают на торгах, и 21 миллион — стартовая цена. Пришлось отказаться.
Недорогие варианты тоже встречались, но в основном это были дома с деревянными перекрытиями, а мы хотели с железобетонными. Это тоже сузило поиск.
Я уже почти отчаялась, но тут появилось ещё одно объявление. Квартира за 16 миллионов рублей, в Сокольниках, в старом доме неподалёку от любимого нами Басманного района. Мы ухватились за это предложение и пошли смотреть.
Когда я увидела дом, то просто в него влюбилась. Он находится в историческом, очень живописном районе Сокольников, вокруг много интересных построек, а главное — сам дом расположен между Боевскими банями и Боевской богадельней. Более того, он находится в том же комплексе зданий, что богадельня, и изначально в этом доме жил её обслуживающий персонал.
Боевская богадельня — потрясающе красивое здание, построенное в 1890-х годах. А наш дом находится прямо по соседству с ней
Сам наш дом — пятиэтажный, с огороженным двориком и необычным подъездом с мозаикой. В общем, мы сразу были впечатлены. А когда зашли в квартиру, почувствовали, что она «наша».
Нас встретили риелтор и родственница владельцев квартиры — она помогала им с продажей. Квартира оказалась с советским ремонтом, золотыми обоями и множеством артефактов эпохи. Родственница собственников провела нам экскурсию и рассказала истории о доме, где прошло её детство.
От квартиры оставалось ощущение, будто заглянули в прошлое. А ещё там был очень-очень древний кондиционер: я даже не знала, что в те времена они уже существовали
Прежними владельцами этой квартиры были пожилые муж и жена. Тоже непростые люди: жена была переводчицей и как-то работала с самим Хрущёвым. В подарок ей в подъезде даже установили единственный в доме лифт. У пары не было детей, после смерти мужа квартира отошла жене, а после неё — дальним родственникам. Они и решили продать недвижимость. А мы, влюбившись в эту квартиру, приняли решение купить её.
Долгая история собственности и проблемы со страховкой
Мы отправили заявку на ипотеку через сервис Метра квадратного, где её сразу разослали по нескольким банкам. В итоге ипотеку решили брать в ВТБ. Я зарплатный клиент этого банка, и мне предложили выгодные условия. К тому же мы запрыгивали в последний вагон перед повышением ключевой ставки, поэтому времени долго выбирать банк у нас не было. А ответ от ВТБ по заявке пришёл первым. Но тут начались сложности с квартирой.
По завещанию муж и жена передали недвижимость двум родственницам, настолько дальним, что подтвердить родство было сложно.
Наследство было свежее — собственница умерла осенью, а квартиру выставили на продажу уже весной. Могли объявиться другие потенциальные наследники и начать судебное разбирательство.
Банк настороженно отнёсся к сделке с недвижимостью такого возраста и с такой историей, поэтому отказал нам в титульном страховании. Оно действует в случае, когда добросовестный приобретатель теряет права собственности по не зависящим от него причинам. Скажем, если объявятся законные наследники, о которых ранее ничего не было известно. Без такой страховки процент по ипотеке был бы выше.
Мы долго думали и уже почти согласились оформить ипотеку без титульного страхования — и тут банк изменил решение. Теперь ипотеку без титула нам не одобряли.
Мы веером разослали заявки во все страховые и получили целую охапку отказов. Везде или просто не хотели страховать такую квартиру, или требовали подтвердить родство.
Страховые запрашивали документы о родстве, но риелтор со стороны продавца говорила, что нужные бумаги давно утеряны
До нас квартиру смотрела ещё одна пара, и у них тоже возникла проблема с ипотекой. Эта пара, как и мы, продолжала пытаться, но безуспешно. А продавцы квартиры одновременно работали и с нами, и с ними.
В итоге риелтор сказала: «Давайте отменять сделку, мы продадим квартиру тем, кто сможет купить её без ипотеки». Ведь ипотеку на неё не дают.
Мы не отчаялись
Когда мы поняли, что теряем квартиру мечты, я решила найти риелтора со своей стороны. Благодаря работе в М2 я знаю потрясающего специалиста — Наталью Ракчееву, амбассадора наших сервисов и большую сторонницу Защиты сделки. К ней я и обратилась.
Наталья оказалась невероятным профессионалом. За три дня она разобралась в документах, смогла найти и подготовить выписку из домовой книги, доказать родство и право наследования — и оформила нам титульное страхование квартиры.
Вот что говорит сама Наталья:
Сделка была на волоске. Банк требовал титульное страхование предмета залога по рискам, и это было сложнее всего. Продавцы недавно получили квартиру в наследство, не являлись прямыми родственниками и были в преклонном возрасте. В большинстве случаев это стоп-фактор, и клиентам отказали все аккредитованные банком страховые.
Мы в ручном режиме провели переговоры со страховыми компаниями, прислали пакет документов, ответили на все дополнительные запросы специалистов по оценке рисков. В результате нам ответили положительным решением. По сути, мы в ручном режиме отработали кейс. Для нас это была сложная задача, и мы с ней справились.
Наша ипотека была спасена. Но я решила, что с такими приключениями нужно перестраховаться, и договорилась с Натальей о Защите сделки. Причин было несколько:
- у нас был большой первоначальный взнос, а титульное страхование его не покрывает — хотелось дополнительно защититься
- обе наследницы квартиры — пожилые женщины, и мы боялись, что могут возникнуть вопросы об их дееспособности
- я сама работала в М2 и знала, что сервис полезный
Защита сделки стоила 24 900 рублей. В эту сумму входили тщательная проверка квартиры экспертами Метра квадратного и подготовка заключения с рекомендациями, стоит ли покупать недвижимость и какие пункты лучше указать в договоре. При каких-то сложностях нам бы выделили юристов, чтобы отстаивать наши интересы в суде. А если бы мы потеряли квартиру, Защита сделки компенсировала бы нам полную её стоимость.
Я боялась, что в отчёте нам порекомендуют не покупать квартиру. Но заключение оказалось положительным, и мы получили сертификат о защите сделки
Когда пришел отчёт, собственники квартиры подняли цену на 700 тысяч рублей. Для нас действовали прежние условия, но если бы сделка сорвалась, новые покупатели взяли бы недвижимость по завышенной стоимости. Всё это время объявление о продаже не убирали, и мы беспокоились, поэтому провели сделку довольно быстро.
И вот мы наконец подписали договор. Собственницы прошли психиатрическую экспертизу, прочитали вслух текст, а мы с их разрешения сохранили диктофонную запись как доказательство. Защита сделки будет действовать ещё 10 лет — даже если объявятся какие-то другие родственники, нам ничего не грозит.
Что происходит сейчас
Мы заключили сделку в августе. Сейчас у нас ремонт — мы уже завершили этап демонтажа старой отделки и подготовили дизайн-проект. Пришлось снести часть стен, возведённых из какого-то материала на основе дерева: от возраста они стали хрупкими и нуждались в замене. А ещё в доме нет центрального отопления, и греть воду нужно на газовой колонке. Но мы были к такому готовы и не переживаем.
Изначальная схема квартиры и дизайн-проект ремонта — мы решили избавиться от длинных коридоров и изменить расположение проходов
Мы довольны своим выбором. Но покупка такой квартиры — процесс с нюансами, и я хочу дать несколько советов тем, кто тоже решится брать вторичное жилье.
- Проверьте дом — находится он в очереди на демонтаж или нет, потому что низкие цены часто ставят на квартиры в домах под снос
- Познакомьтесь с соседями — пусть расскажут о доме и его особенностях, а вы заодно узнаете, что это за люди
- Будьте готовы, что расходы на ремонт окажутся высокими — советую проверять состояние пола и коммуникаций ещё перед покупкой, чтобы избежать сюрпризов
- Заручитесь помощью своего риелтора — специалист на стороне продавца может быть не заинтересован в вашей защите
- По возможности защититесь — в моем случае Защита сделки дала нам возможность спокойно спать. Лучше тщательно проверить всё перед покупкой и не волноваться
Ну а наш выбор вторичного жилья оправдался. Наши соседи — приятные улыбчивые люди, все знают друг друга, а дом находится в живописном месте и восхищает дизайнеров своей необычной планировкой.
Мы надеемся в следующем году закончить ремонт и переехать в новую квартиру. Желаю, чтобы и ваша мечта сбылась — и вы могли жить так, как всегда хотели.
