Как внести и оформить задаток за квартиру

И чем он отличается от аванса

Задаток — это деньги, которые покупатель платит продавцу в счёт будущей сделки. Так он одновременно вносит часть платы за квартиру и подтверждает, что договор заключен. Задаток удобен обеим сторонам: продавец может на эту сумму оформить документы, а покупатель получает подтверждение, что продавец не передумает и не продаст квартиру другому.

Важно, чтобы в договоре так и было написано — «задаток», иначе деньги будут считаться авансом. Разберёмся с терминами.

Аванс — это форма предоплаты. Авансом деньги будут считаться при любой формулировке в договоре: предварительный платеж, предоплата, авансовый платеж. Его главное отличие от задатка в том, что аванс не гарантирует исполнение договора. То есть если сделка сорвется, договор между сторонами определит, что будет с деньгами дальше.

Еще есть обеспечительный платеж. Это сумма, которая также подтверждает заключение договора и засчитывается в счет будущей сделки, но по договору продавец может оставить его себе как неустойку или чтобы покрыть убытки. Здесь различия такие: задаток остается у продавца, только если сделка сорвалась по вине покупателя, а обеспечительный платеж возвращается или остается, если это прописано в договоре. Поясним на примере.

Банк не одобрил покупателю ипотеку. По закону это считается обстоятельствами, которые не зависят от обеих сторон, в таком случае задаток возвращается покупателю. Но если в договоре указан именно обеспечительный платеж и покупатель согласен на эти условия, то деньги остаются у продавца — он может тратить их на текущие расходы по сделке сразу и не ждать, пока сделка сорвется. Если сделка состоится, покупатель получит обеспечительный платеж обратно, но за вычетом расходов.

Разобраться в отличиях поможет таблица.

Характеристики платежа	Аванс	Задаток	Обеспечительный платеж
Условие выдачи	Предоплата будущей покупки	Деньги в счет будущего платежа по договору	Деньги в счет будущего платежа по договору
Назначение	Оплата	Доказательство заключения договора	Подтверждает, что стороны намерены заключить договор в будущем
Цель	Выступает предоплатой по договору	Обеспечивает исполнение обязательства	Обеспечивает исполнение обязательства, которое может и не наступить
Возврат	Возвращается, если сделка не состоялась	Если сделка не состоялась из-за продавца, задаток возвращается в двойном размере. Если из-за покупателя — остается у продавца	Возвращается, если сделка не состоялась и договором не предусмотрено иное
Вид оплаты	Деньги	Деньги	Деньги или ценные бумаги

В этом тексте мы будем говорить именно о задатке.

Вместе с договором нужно оформить расписку

Размер задатка устанавливают сами стороны и прописывают в договоре. Этот договор заключают письменно.

Прежде чем передать задаток, покупателю нужно убедиться, что квартира готова к продаже. Иначе уже после заключения договора может оказаться, что в квартире прописан родственник на длительном лечении или у хозяина огромные долги за коммуналку, — тогда покупатель потратит время впустую. Как правильно проверить квартиру, можно узнать в наших статьях «Как купить квартиру на вторичке» и «Как продать квартиру».

Договор задатка составляют в произвольной форме, но в нем обязательно нужно указать:

паспортные данные обеих сторон;

суть сделки — задаток за квартиру — и точный адрес;

сумму задатка;

стоимость квартиры — тогда продавец не сможет поднять цену на квартиру после заключения договора;

срок, на который вносится задаток. Если одна из сторон не подготовила документы вовремя, этот пункт станет основанием для возврата задатка.

Вот как может выглядеть такой договор:

Образец договора задатка при покупке квартиры. Источник: allcontract.ru

После получения задатка нужно оформить расписку с указанием суммы и даты — она подтвердит, что покупатель передал деньги. Это может быть приложение к договору или отдельный документ.

Расписку советуют писать от руки, чтобы избежать споров в будущем. Для нее тоже нет официальной формы, она может выглядеть так:

Образец расписки о задатке на квартиру. Можно воспользоваться им по ссылке

Задаток обычно вносят за 1,5−2 месяца до заключения договора купли-продажи. Если срок не прописан в договоре, по закону сделку можно заключить максимум за год до подписания документов.

Размер задатка может быть любым. Например, это могут быть либо фиксированные суммы, либо процент от общей стоимости покупки (как правило, не больше 10%).

При срыве сделки задаток нужно вернуть

Если покупатель внес задаток, а сделка не состоялась, дальше всё выглядит так:

если покупка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца;

если из-за продавца — он обязан вернуть задаток в двойном размере;

если помешали обстоятельства, например умер участник сделки или в квартире случился пожар, задаток возвращается покупателю без штрафа.

Если в срыве сделки виноват продавец, а он отказывается возвращать деньги, покупателю придется идти в суд. Иск можно подать на основании неосновательного обогащения и неправомерного удержания денежных средств, причем в обоих случаях можно потребовать проценты. При этом покупателю нужно будет доказать суду, что сделка действительно не состоялась по вине продавца: например, он не упомянул, что квартира куплена в браке, и не представил согласие жены на продажу в срок, который указан в договоре.

Даже если суд обяжет вернуть платеж, у продавца может не оказаться всей суммы. Ему всё равно придется выплачивать ее, но по частям. Если стороны договорились на задаток в полмиллиона, а квартира стоит миллион, покупатель еще долго не сможет купить новое жилье. Именно поэтому покупателям рекомендуют платить символический задаток.

Но иногда продавцу бывает выгодно отменить сделку, и даже требование вернуть задаток его не остановит.

Предположим, продавец получил задаток 50 000 рублей и при отмене сделки обязан вернуть эту сумму в двойном объеме, то есть 100 000. Если другой покупатель предложит заплатить за квартиру на 200 000 рублей больше, продавцу выгоднее вернуть задаток первому покупателю и заключить новую сделку. Покупатель тоже может пожертвовать задатком, если найдет квартиру дешевле.

Подытожим. Если обе стороны намерены довести сделку до конца, то лучше оформить задаток — для этого нужны только договор и расписка. Покупателю не стоит вносить половину всей стоимости квартиры, а продавцу нужно помнить, что эта сумма в первую очередь гарантийная и не настаивать на большом платеже. Наконец, даже если задаток внесен и участники готовы к сделке, она может сорваться. В таком случае задаток компенсирует потраченные усилия.