Как узнать стоимость квартиры перед продажей

Чтобы продать квартиру быстро и не продешевить, нужно знать её реальную стоимость. Сегодня обсудим, из чего складывается цена объекта недвижимости и в каких случаях нужно учитывать кадастровую стоимость.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровую стоимость объекта определяет государство в соответствии с 237-ФЗ. Её используют, чтобы:

рассчитать налог на недвижимость
рассчитать налог при купле-продаже
оценить квартиру при вступлении в наследство
оформить договор дарения

Кадастровая стоимость зависит от инфраструктуры и престижности района, степени износа дома, площади и планировки объекта. При расчёте кадастровой стоимости не учитывают индивидуальные характеристики жилья, например ремонт, наличие мебели, вид из окна или состояние сантехники.

Кадастровая стоимость зависит от ценовой политики конкретного региона

Рыночная стоимость — это цена, по которой можно купить или продать объект на рынке недвижимости. Она зависит от текущего спроса, количества аналогичных квартир и состояния объекта. Когда вы узнаете рыночную стоимость квартиры, сможете её выгодно продать или купить, застраховать недвижимость или оформить ипотеку.

От чего зависит цена

На стоимость влияют общие и индивидуальные особенности объекта:

соотношение спроса и предложения на похожие квартиры
характеристики дома — тип, этажность, год постройки
наличие общественного транспорта и парковочного пространства рядом с домом
больницы, поликлиники, детские сады и школы поблизости
магазины, торговые центры и места для прогулки в пешей доступности
экология района
количество комнат
планировка квартиры: соотношение общей и жилой площади, наличие балкона, тип санузла в квартире
расположение объекта в доме — обычно стараются избегать первых и последних этажей, а также торцевой части здания

Удобство планировки тоже влияет на стоимость квартиры. Нестандартную планировку сложнее и дороже обставить, она может быть менее функциональной

Есть и менее очевидные факторы, из которых складывается рыночная цена квартиры. Например, состояние ремонта, количество и качество мебели и даже запах в помещении. Повысить стоимость можно, если предпринять простые и малозатратные меры.

Как продать квартиру дороже:

Выбросить старые вещи. Если избавиться от старых тяжеловесных шкафов, комнаты станут просторнее и светлее, а покупатель сможет оценить площадь и планировку квартиры

Провести уборку. Перед показом важно провести уборку, например нанять клининг. Это поможет устранить грязь и неприятные запахи

Добавить декоративные элементы. Пушистый ковер, ваза с цветами или яркие подушки на диване создадут дополнительный уют и произведут приятное впечатление на покупателя.

Провести косметический ремонт. Чтобы добавить привлекательности и уюта, достаточно перекрасить стены, заменить люстры и двери, повесить подходящие шторы.

Этапы проведения оценки

Узнать рыночную стоимость квартиры можно самостоятельно или с помощью агентства недвижимости. У агентств достаточно данных об аналогичных объектах, поэтому специалисты могут назвать наиболее реалистичную цену.

Провести оценку недвижимости самостоятельно можно в три этапа:

Выбрать метод оценки
Собрать информацию о ценах на похожие квартиры, состоянии объекта, инфраструктуре района
Определить рыночную стоимость

Если вы обратились в агентство, предстоит заключить договор об оценке. Специалист запросит документы на квартиру — выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт и технический план. Затем осмотрит жильё, сделает фотографии, составит отчёт и определит рыночную стоимость.

Продать квартиру можно с помощью сопровождения сделки купли-продажи от М2. Достаточно предоставить специалистам сервиса данные о продавце и покупателе, а также банковские реквизиты продавца. М2 поможет оформить договор, зарегистрировать квартиру и оплатить госпошлину. Сама сделка происходит в офисе партнёра — банка ВТБ.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

В зависимости от цели продавец выбирает один из трёх методов:

Сравнительный. Это самый популярный метод. Его суть в том, что выбранную квартиру сравнивают с похожими объектами. Для сравнительного метода нужна большая выборка данных о квартирах. Как правило, она есть у агентств недвижимости. Если вы пытаетесь оценить стоимость квартиры самостоятельно, найти похожие объекты можно через открытые сервисы продажи жилья.

Доходный. Этот метод обычно используют при перепродаже недвижимости. Оценивают потенциальную доходность, сопутствующие расходы и на основе этой информации определяют рыночную стоимость.

Затратный. Оценщик определяет, сколько нужно заплатить, чтобы построить или восстановить схожий объект. Итоговая цена не будет превышать затраты. Такой подход обычно применяют, чтобы рассчитать стоимость загородного дома с участком.

Краткие выводы

Кадастровая стоимость определяется государством и зависит от ценовой политики региона
Рыночная стоимость зависит от рынка и характеристик самой квартиры — от расположения до качества отделки и вида из окна
Оценить стоимость недвижимости можно самостоятельно или с помощью специалиста
Чаще всего для оценки стоимости используют сравнительный метод: выбранный объект сравнивают с похожими