Как узнать собственника квартиры

и проверить его перед покупкой, арендой или другой сделкой

Когда выбираете квартиру или дом, важно изучить не только объект, но и его владельца. Это поможет снизить риски, а если вдруг что-то пойдёт не по плану, такая проверка будет плюсом для решения суда. Рассказываем, как узнать собственника недвижимости, какие документы стоит запросить и как ещё можно себя защитить.

Зачем нужно проверять владельца квартиры

Иногда квартиру продаёт не сам владелец — и это не всегда мошенничество. Например, мать может продать жильё сына по доверенности. Но бывают случаи, когда по доверенности действуют мошенники. Они выдают себя за собственников, хотя на самом деле ими не являются. Такая сделка недействительна, и покупатель может потерять и недвижимость, и деньги.

Есть и другие риски, о которых можно узнать только при проверке:

Несколько собственников. Квартирой может владеть не один человек, а, например, вся семья. Без согласия всех владельцев сделка недействительна. А если среди них есть несовершеннолетние, потребуется разрешение органов опеки.
Поддельная доверенность. Если квартиру продаёт кто-то по доверенности, важно убедиться, что она выдана настоящим собственником. Иначе можно попасть в ситуацию, когда жильём распоряжается человек без прав на это.
Долги у собственника. Бывают ситуации, когда человек с большими задолженностями продаёт своё имущество, а затем подаёт на банкротство. Его сделки за последние годы пересматривают и могут отменить — покупатель квартиры может её лишиться.

Проверка перед сделкой — это ваша защита. Покупатель, который максимально проверил риски перед сделкой, считается добросовестным. Это не просто эпитет, а юридический термин — мы рассказывали о нём в статье. Если кто-то захочет оспорить право собственности, у добросовестного покупателя будет больше шансов выиграть в суде.

Проверить продавца и жильё на явные и скрытые риски поможет сервис «Защита сделки» от М2.

Юристы М2 изучат:

имеет ли продавец право на квартиру;
нет ли у него задолженностей или банкротства;
кто ещё зарегистрирован в объекте;
нет ли на нём обременений и ограничений: залогов, ареста, статуса аварийного дома и т. д.

Покупатель получит полный отчёт о проверке по 20 критериям. Если специалисты выявят риски, они дадут рекомендации: какие документы запросить у продавца и что включить в договор.

Как узнать, кто собственник квартиры

Проверить владельца недвижимости можно разными способами — вся информация хранится в государственных базах. Вот что поможет.

Выписка из ЕГРН

Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости может любой желающий. Это основной документ, в котором указано, кому принадлежит жильё. Но есть нюанс: если вы не собственник, не супруг, не наследник и не представитель, то персональные данные владельца в выписке будут скрыты.

Что можно сделать:

Попросить владельца раскрыть свои данные. Он может сделать это в личном кабинете на сайте Росреестра. После этого персональная информация будет видна другим людям. В том числе — в выписке из ЕГРН.
Запросить выписку у самого собственника. Если владелец не хочет раскрывать данные, он может сам заказать выписку из ЕГРН от своего имени. В этом случае информация о собственниках должна появиться в документе. Главное — убедиться, что выписка подлинная и сделана в тот же день, когда вы её попросили.
Обратиться к нотариусу. Кроме родственников и наследников, просматривать персональные данные может нотариус. Он вправе сделать запрос в ЕГРН и узнать собственника объекта. Но для этого при обращении покупатель должен доказать, что действительно намеревается приобрести квартиру. Например, показать предварительный договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами.

Чтобы заказать выписку самостоятельно, понадобится знать только адрес и кадастровый номер объекта. Сделать это можно в МФЦ или через Госуслуги.

На Госуслугах нужно перейти к услуге «Предоставление сведений из ЕГРН», а затем ответить на вопросы и выбрать вид выписки

Выписка из БТИ

В бюро технической инвентаризации ведут учёт недвижимости в районе, за который отвечает конкретное отделение. В частности, бюро хранит технические планы и выдаёт выписки о праве собственности на объект.

Этот способ подходит, если квартира находится в собственности владельца давно и право зарегистрировали ещё до 1998 года. Получить выписку может только сам владелец — попросите его заказать документ.

Некоторые БТИ позволяют получить документ онлайн. Например, так выглядит форма заказа справок на сайте Леноблинвентаризации: lenoblbti.ru

Правоустанавливающий документ

Можно попросить собственника предъявить документ, согласно которому к нему перешло право на квартиру. Это может быть:

договор купли-продажи,
договор дарения,
документы о наследстве или приватизации.

Практически все способы подразумевают, что покупатель должен связаться с собственником квартиры. Чтобы уменьшить риск столкнуться с поддельными документами, можно предложить владельцу заказать выписку в вашем присутствии — например, вместе прийти в МФЦ.

А ещё можно заказать Защиту сделки от М2. Мы не только проверим объект и продавца, но и выдадим сертификат о гарантии безопасности до 30 лет. Если за это время кто-то попытается оспорить ваше право собственности, мы отстоим его в суде или вернём полную стоимость жилья.

Что ещё стоит узнать о собственнике недвижимости

Даже если продавец действительно владеет квартирой, это ещё не значит, что сделка безопасна. Вот что ещё стоит сделать:

Проверить паспорт продавца. Есть признаки, по которым можно отличить настоящий паспорт от подделки — изучите их сами или подключите юриста.
Пробить продавца по базам. Стоит поискать его имя в базе данных исполнительных производств и в реестре банкротов, чтобы убедиться в отсутствии серьёзных задолженностей. Кроме того, можно проверить сайты судов — не фигурирует ли его имя в каких-либо делах.
Запросить справку о дееспособности. Она показывает, не обращался ли человек в психиатрический или наркологический диспансер по месту жительства. Для надёжности можно договориться о медицинском освидетельствовании в день сделки — так вы точно будете уверены, что человек в адекватном состоянии и понимает, что делает.
Узнать семейный статус. Если человек состоит или состоял в браке, нужно выяснить, приобреталась ли квартира в браке. Если да — потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
Узнать о других претендентах на квартиру. Если недвижимость получили в наследство, есть вероятность, что право на неё имеет кто-то ещё — просто этот человек не заявил о своих правах. Это сложно проверить на 100%, но можно расспросить самого продавца, его родственников и даже соседей. Ещё один вариант — изучить материалы наследственного дела у нотариуса, который его вёл.

Такая проверка может показаться сложной, но она защитит вас от потери денег и квартиры. Лучше потратить немного времени сейчас, чем потом решать проблемы через суд.

Как обезопасить сделку с М2

Для тех, кто хочет доверить свою безопасность профессионалам, есть Защита сделки от М2. Как это работает:

Юристы по недвижимости проверяют все явные и скрытые риски по 20 критериям.
Покупатель получает полный отчёт, конкретные формулировки для договора купли-продажи и сертификат защиты.
Следующие 30 лет собственник может не переживать, что кто-то отберёт у него квартиру.