1. Выберите вариант улучшения жилищных условий
Один из способов улучшить жилищные условия — воспользоваться помощью государства. Есть разные способы: например, можно получить субсидию на строительство или приобретение недвижимости по программе улучшения жилищных условий.
Ещё вариант — арендовать квартиру у государства по договору социального найма. Такое жильё в будущем можно приватизировать, сдать, обменять или продать (ЖК РФ Глава 7). Но вы должны доказать, что действительно нуждаетесь в улучшении жилищных условий.
Вот список тех, кто может рассчитывать на переезд:
граждане, не являющиеся нанимателями жилья по договору социального найма или не являющиеся собственниками жилого помещения;
наниматели (или собственники) жилья, площадь которого на одного члена семьи меньше общепринятой нормы (например, для Москвы это 10 м²);
граждане, чьё жилое помещение не соответствует установленным требованиям, поэтому проживание в нём становится невозможным;
те, кто находится в ситуации, когда в одном жилом помещении проживают несколько семей, при этом в одной из них есть страдающий тяжелой формой хронического заболевания (которое входит в специальный перечень Минздрава), и совместное проживание с ним становится невозможным.
Тем, кто соответствует этим требованиям, нужно встать на учёт. Без очереди жильё по договору соцнайма предоставляется тем, чья квартира непригодна для проживания, и гражданам, страдающим тяжелыми хроническими заболеваниями (ЖК РФ ст. 57).
Порядок постановки на учёт следующий: напишите заявление в орган местного самоуправления и отнесите туда документы, подтверждающие право на улучшение жилищных условий.
Документы:
паспорт;
выписка из домовой книги;
план квартиры, выданный БТИ;
данные финансового лицевого счёта;
справки из медицинских учреждений в случае необходимости;
справка о наличии или отсутствии собственности на жилое помещение.
После этого жилищная комиссия проводит проверку жилья и составляет акт обследования жилищно-бытовых условий. Окончательное решение о постановке на учёт или отказе в постановке на очередь выносится постановлением соответствующего органа. Решение можно обжаловать в суде.
При этом далеко не всегда жилищные условия улучшаются по перечисленным обстоятельствам. Их отсутствие не повод откладывать квартирный вопрос.
Второй вариант — альтернативная сделка. Главный вопрос таких сделок, когда продают и сразу покупают новую квартиру: потребуется ли доплата? Если при переезде цена примерно одинаковая или покупатель может оплатить разницу сразу после продажи недвижимости из накоплений, проблем нет.
Однако чаще происходит иначе: желаемая квартира стоит дороже, но накоплений нет. В этом случае сперва можно продать старую недвижимость, получить деньги и попробовать подобрать новую с оглядкой на бюджет.
Другой сценарий — взять ипотеку без первоначального взноса, продать старую квартиру, купить новую и погасить значительную часть кредита за счёт вырученных денег. Однако не стоит забывать, что далеко не все банки готовы рассматривать кандидатов без личных накоплений.
В альтернативных сделках пригодится навык переговоров. Часто продавцы готовы ждать, пока вы найдёте покупателей. Сложнее, если улучшение жилищных условий предполагает размен большой квартиры на две поменьше: в такой сделке участвуют три и более сторон, а общаться придётся со всеми.
Попробуйте наладить отношения с контрагентом: договоритесь на первой встрече, что передача квартиры будет долгой, и уточните, как это повлияет на итоговую цену. Если покупатели готовы подождать с переездом, всё должно получиться.
2. Обратитесь к специалистам
Сделки лучше проводить со специалистом, даже если в цепочке только два звена: вы переезжаете в более просторную квартиру, а продавец — в вашу. В сложных схемах риски растут пропорционально количеству участников.
Пример сложной сделки. Виктор задумывается о приобретении жилья в собственность. У Елизаветы как раз есть подходящий вариант. Она, в свою очередь, планирует продать квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у Игоря. Стороны договорились, что деньги от сделки между Виктором и Елизаветой поступают сразу Игорю, а Елизавета в случае необходимости доплачивает Игорю разницу в цене.
Пример расписки о взаиморасчётах по квартире
3. Подготовьте необходимые документы
Перечень документов, которые предоставляют участники для заключения договора и который поможет убедиться в чистоте сделки, одинаков.
В него входят:
правоустанавливающий документ на квартиру — договор купли-продажи, дарения и так далее (то есть на основании чего продавец приобрел недвижимость). Это самый главный документ, который необходимо внимательно изучить, чтобы убедиться в законности владения продавцом квартиры;
паспортные данные всех сторон сделки;
выписки из ЕГРН на объекты недвижимости;
выписка из домовой книги — из неё можно узнать о лицах, зарегистрированных в квартире;
свидетельство о праве собственности (если текущий собственник купил объект до 2016 года);
техпаспорт для проверки планировки квартиры;
справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Пример справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Также для совершения сделок может потребоваться ряд разрешений. Например, согласие супруги или супруга, даже когда пара в разводе. Если его не получить, то не исключено, что со временем квартира станет предметом судебного разбирательства, в которое неизбежно будет втянут новый владелец.
Для сделок с недвижимостью, собственником которой является ребёнок, нужно согласие органов опеки. Если его не получить, то он имеет право оспорить сделку.
Подробнее о документах, которые нужно запросить у продавца и внимательно изучить, мы писали в статье «Как купить квартиру на вторичке».
4. Составьте соглашение об авансе или задатке
Важно составить такой документ ещё до начала процесса. Это поможет учесть и зафиксировать интересы сторон, чтобы цепочка не рассыпалась. Если доверите сделку агентству или риелтору, договор составят специалисты. Также можно обратиться за помощью к юристам.
Вам останется только обсудить детали:
зафиксировать предмет договора;
точно описать условия предстоящей сделки (в том числе сроки заключения сделки и переезда);
указать сведения о сторонах;
уточнить размер предоплаты.
5. Предотвратите риски
Чем больше участников и звеньев в сделке, тем выше вероятность, что что-то пойдёт не так. Например, один из продавцов передумает продавать квартиру или изменит цену на недвижимость. Не на все обстоятельства можно повлиять, но знать о подводных камнях — половина успеха.
Подводные камни:
Долгий срок заключения сделки. Чем сложнее сделка и больше квартира, тем дольше длится процесс. По оценкам аналитиков рынка, легче всего продаются малогабаритные однокомнатные квартиры (средний срок — 55 дней), затем идут двухкомнатные (63 дня).
Недобросовестные продавцы. Квартира с обременением, недееспособный владелец, несовершеннолетние собственники могут стать препятствием для заключения сделки. Именно поэтому так важно проверять юридическую чистоту объекта и продавца.
Отказ от сделки. Чем дольше идёт процесс, тем выше вероятность, что кто-то из участников не будет ждать и найдёт другой вариант решить квартирный вопрос.
Изменение цены. Никто в цепочке не застрахован, что один из участников сделки не повысит стоимость недвижимости до подписания договора и предоплаты.
Частичная регистрация. В договоре заранее стоит учесть ситуацию, когда документы по одному или нескольким участвующим в сделке объектам приостанавливает Росреестр.
Налоги. Продажа одной и одновременная покупка другой квартиры — две разные сделки с точки зрения законодательства. Доход от продажи облагается налогом в размере 13%. При этом продавцу не нужно оплачивать его, если он владел квартирой пять (в некоторых случаях три) и более лет или если доход составил менее миллиона рублей.
6. Заключите договор
Предоплата считается доказательством заключённой сделки. До этого момента продавец может отказаться выполнять условия договора без всяких рисков для себя. Разрыв контракта после подписания грозит санкциями — например штрафом, размер которого стороны также фиксируют в документе.
При уточнении размера предоплаты важно различать понятия аванса и задатка. Первый — деньги в счёт цены недвижимости, второй — сумма одновременно идёт в счёт цены и страхует интересы сторон: подробнее о всех нюансах заключения договора купли-продажи квартиры мы рассказали в статье «Готовый шаблон договора купли-продажи квартиры».
Стандартный срок регистрации права собственности составляет от 1 до 9 рабочих дней, быстрее всего регистрируют сделки через электронную регистрацию.
Список использованных источников
Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 26.01.2023) «О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации „Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации“» // СПС КонсультантПлюс.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023), глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма // СПС КонсультантПлюс.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023), статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях // СПС КонсультантПлюс.
Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция // ИПП Гарант.ру. Согласие супруга на сделку с недвижимостью // СПС КонсультантПлюс.
Согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки несовершеннолетним // СПС КонсультантПлюс.
