Сдавать квартиру официально можно тремя способами: как физлицо, ИП или самозанятый. Предприниматели на упрощенке платят 6% от дохода и подают декларацию, физлица платят НДФЛ по ставке 13% и также отчитываются раз в год. В итоге собственники предпочитают регистрироваться как самозанятые, чтобы платить 4% или 6% и не подавать никаких отчетов.
Самозанятые могут работать по трудовому договору и сдавать квартиру
Официально понятия «самозанятый» нет — так называют людей, которые выполняют работу на заказ и платят налог на профессиональный доход. У них нет работодателей, наемных сотрудников, а годовой доход не превышает 2,4 млн рублей.
По сути, это обычные люди — репетиторы, няни, сантехники, швеи, которые работают на себя. К ним относятся и собственники квартир, домов и комнат, которые получают доход со сдачи своей недвижимости. Главное, чтобы недвижимость была жилой: для нежилых помещений и апартаментов этот налог не применяют.
Причем стать самозанятым может человек, который официально работает. Получается, на основной работе с его зарплаты работодатель платит подоходный налог 13%, а во внерабочее время этот человек регистрируется самозанятым, сдает квартиру и платит налог на профессиональный доход.
Если квартира принадлежит не одному человеку, а супругам, для сдачи в аренду достаточно, чтобы один из них зарегистрировался как самозанятый, — регистрироваться всем и сразу не нужно.
Если квартира куплена до брака, сдавать ее должен сам владелец или другой человек, например жена, но по доверенности. Вообще, самозанятые по субаренде могут сдавать даже чужое жилье, главное, чтобы собственник дал на это письменное согласие.
Чтобы стать самозанятым, не нужно ехать в налоговую
Итак, любой собственник жилья может зарегистрироваться как самозанятый, и неважно, из какого он города, работает ли официально, владеет квартирой или домом, сдает посуточно или на долгий срок. Главное, чтобы его годовой доход не превышал 2,4 млн рублей, а недвижимость была жилой.
Зарегистрироваться самозанятым можно двумя способами — через приложение «Мой налог» в Эпсторе и Гугл-плее или на сайте налоговой.
На сайте налоговой. Чтобы зарегистрироваться в личном кабинете самозанятого, понадобится ИНН и пароль от сайта налоговой или учетная запись на Госуслугах. О том, как получить пароль от сайта налоговой, можно прочитать в этой инструкции.
Нужно зайти в личный кабинет, ввести данные и нажать «Зарегистрироваться». Затем принять соглашения, нажать «Далее» и подтвердить согласие:
Через приложение «Мой налог». Приложение «Мой налог» нужно скачать на телефон и зарегистрироваться в нем с помощью одного из трех способов:
паспорта гражданина России;
аккаунта физлица на сайте налоговой. Этим же способом могут воспользоваться жители Белоруссии, Казахстана, Армении и Киргизии — им тоже разрешено быть самозанятыми;
учетной записи на Госуслугах.
Чтобы зарегистрироваться по паспорту, потребуется ввести номер телефона, затем код из СМС:
Далее — указать регион и отсканировать паспорт:
В конце останется сделать фотографию лица, чтобы подтвердить личность:
Заявку на регистрацию рассмотрят за несколько минут, иногда это занимает до шести дней.
Самозанятые платят 4% от дохода, если сдают квартиру физлицу
Теперь разберемся с налогами. Для самозанятых, которые сдают квартиру, есть две ставки:
4% — если арендатор физлицо;
6% — если предприниматель или компания.
Этот процент собственники жилья платят со всего дохода, который получают с аренды. Коммунальные платежи, которые учли в фиксированной стоимости аренды, тоже считаются доходом, а значит, с них платят налог. Если коммуналку оплачивают по счетчикам, платить налог не надо.
Страховой депозит к доходам не относится, потому что его возвращают в конце аренды. Но если из депозита взяли какую-то сумму, например чтобы купить зеркало взамен разбитого, это уже считается доходом и с него нужно заплатить налог.
Сразу после регистрации самозанятые получают налоговый вычет — 10 000 рублей. Потратить всю сумму сразу на налог нельзя, но этот вычет уменьшит ставку до 3 и 4%.
Считать налоги, подавать декларации или платить страховые взносы самозанятым не нужно. В дни, когда арендатор отдает деньги за квартиру, самозанятые формируют в приложении чек. В следующем месяце сумма налога автоматически отобразится в приложении, а самозанятому останется его оплатить — это делают до 25 числа.
Статус самозанятого и чеки в приложении не заменяют договор найма: по закону самозанятые должны подписывать его со своими клиентами. Закон разрешает не подписывать договор при сделках, которые не превышают 10 000 рублей, но при сдаче квартиры письменный договор нужен в любом случае.
Договор можно заключить в свободной форме, но указать основные условия: кто снимает, какую квартиру, сколько и в какие даты за нее платит, как оплачиваются коммунальные платежи, срок аренды.
Список использованных источников
Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Стать самозанятым теперь можно во всех регионах России // ФНС.
