Шаг 1. Проверьте основные документы
Некоторые документы понадобится получить от продавца, а другие есть в открытом доступе или предоставляются по запросу.
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Это главный документ, который подтверждает право собственности на земельный участок. Вот что о ней нужно знать.
- Существует несколько видов выписок из ЕГРН. Для проверки права собственности нужна именно выписка об объекте недвижимости.
- Информацию о собственнике не разглашают третьим лицам. Поэтому заказать выписку должен сам владелец — только в этом случае в ней укажут его имя.
- Из выписки также можно узнать кадастровый номер участка, его границы и вид разрешённого использования.
Лучше всего заказывать выписку дважды — во время предварительной проверки и сразу перед сделкой. Это поможет убедиться, что информация в документе не изменилась.
Выписка о переходах права собственности. Она показывает, как менялись владельцы. Например, когда текущий собственник приобрёл землю, какие сделки заключались с участком ранее, кто и когда был собственником изначально. Стоит насторожиться, если земля часто переходила из рук в руки: это может говорить, что участок проблемный.
Проверьте прошлых собственников по открытым базам банкротств и исполнительных производств. Если один из них банкрот или близок к этому, есть риск, что его сделки признают недействительными. А вслед за ними по цепочке недействительной станет и текущая купля-продажа.
Правоустанавливающий документ. Это договор или другой документ, на основании которого право собственности продавца было зарегистрировано в ЕГРН. Он также показывает, каким именно образом владелец получил землю в собственность — например, купил или вступил в наследство.
Копии правоустанавливающих документов хранятся в Росреестре, но запросить их имеет право только владелец участка. Документ может быть уже на руках у продавца. Чтобы снизить риск столкнуться с подделкой, попросите его сделать запрос в Росреестр при вас.
Кадастровый план. Можно запросить его в ЕГРН или ознакомиться с публичной кадастровой картой, а лучше сравнить оба источника, так как информация в них может различаться. Документ позволяет:
- точнее оценить границы участка — проверить, совпадают ли линии разметки с забором или заявленными продавцом границами;
- узнать об окружающих объектах — например, нет ли рядом крупной стройки или промышленного здания.
Шаг 2. Убедитесь в отсутствии ограничений и обременений
Обременения и ограничения на земельный участок могут затруднять процесс строительства — например, иногда на земле запрещено возводить какой-то объект. Поэтому лучше заранее проверить, что может вам помешать.
Залог. Если недвижимость в залоге у банка, ею нельзя свободно распоряжаться. У покупателя могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности. О нахождении в залоге сообщают в выписке из ЕГРН — обязательно проверьте этот пункт.
Сервитут. Это слово означает, что землёй могут пользоваться другие люди или организации. Например, когда на участке проходят коммуникации: линии электропередач, трубопровод или другие.
Обычно сервитут указывают в выписке из ЕГРН, но бывает, что такой записи там нет. Поэтому информацию лучше перепроверить по публичной кадастровой карте.
Зона с особыми условиями использования. Если участок расположен около водохранилища, заповедника или другой особой зоны, на действия с ним накладывается ряд ограничений. Они зависят от статуса зоны, например:
- рядом с линиями электропередач стройку можно начинать только после согласования с энергетиками;
- в водоохранной зоне нельзя содержать домашний скот и загрязнять воду.
Узнать об особых условиях использования тоже можно по выписке из ЕГРН.
Закажите Защиту сделки от М2: наши юристы проверят участок и продавца по 20 критериям и составят подробный отчёт. Выдадим сертификат с гарантией безопасности до 30 лет: если кто-то попытается оспорить сделку, отстоим ваши права в суде или вернём полную стоимость недвижимости по договору.
Шаг 3. Уточните границы участка
Настоящие границы участка — не всегда те, которые очерчены забором. Бывает так, что в действительности они отличаются от заявленных продавцом. Кроме того, границу могут неверно учесть — в таком случае возникнут проблемы.
Узнать о границах участка поможет межевой план или публичная кадастровая карта. Там нужно включить отображение границ и сверить, соответствуют ли линии заборам на участках. Информация о границах также содержится в выписке из ЕГРН на земельный участок.
Если межевание для участка не проводилось в принципе, совершать с ним сделки нельзя по закону. Следует сначала нанять кадастрового инженера — специалиста, который оценит границы и при необходимости устранит несоответствия.
Границы в межевом плане и на публичной кадастровой карте должны совпадать. Но стоит учитывать, что на карте возможно смещение — когда границы всех участков в конкретном районе сдвинуты в одну сторону. Об ошибке или неверно установленных границах можно говорить, только если у конкретного участка смещение серьёзно отличается от среднего.
Шаг 4. Ознакомьтесь с дополнительными документами
Дополнительные документы помогут узнать больше об участке перед покупкой и избежать неожиданностей уже после сделки.
- ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Он показывает, как можно распоряжаться землёй в том или ином районе. В документе описаны нормы, которых следует придерживаться при проведении работ на участке. ГПЗУ может заказать собственник в администрации населённого пункта или через МФЦ.
Топографический план — максимально подробное описание земельного участка. На нём отражены все постройки, коммуникации, даже растущие на участке деревья. Он может понадобиться при проведении труб, кабелей и других коммуникаций. Документ делается платно и стоит около 10 тысяч рублей.
Генеральный план развития местности — содержит информацию о том, как власти планируют пользоваться землёй в конкретном районе. Например, где собираются строить дорогу, а где — мусорный полигон или завод. Генплан обычно выкладывают на сайте администрации населённого пункта.
ФГИС УТКО — государственная база, которая содержит информацию обо всех официальных мусорных полигонах и заводах по переработке отходов. Стоит проверить, нет ли поблизости такого объекта. Помните, что свалки могут быть и незаконными, — в таком случае в системе их не будет.
ПЗЗ — правила землепользования и застройки. Обычно тоже находятся в открытом доступе на сайте администрации. Они описывают, как можно пользоваться землёй и какие есть ограничения.
Некоторые из документов нужны не всегда. Например, ГПЗУ нельзя заказать, если у участка не определены границы, а информация в ПЗЗ частично дублирует сведения из ГПЗУ и генплана. Вы можете сами выбрать, что и откуда запрашивать, однако лучше получать сведения только из официальных источников.
Шаг 5. Осмотрите землю лично
Личный осмотр участка стоит проводить уже после проверки документов. Так у вас будет возможность сравнить, насколько реальная ситуация соответствует бумагам.
Лучше всего осматривать участок в межсезонье: именно тогда видны возможные недочёты. Вот на что стоит обратить внимание.
Въезд на участок. Бывает так, что к участку нет дороги или она проходит по соседской земле: чтобы попасть к себе домой, придётся оформлять сервитут. Может быть и так, что дорога есть, но она неудобная — слишком узкая или постоянно затапливается. Убедитесь, что на участок сможет проехать строительная техника.
Состояние земли. Стоит посмотреть, не затапливается ли сам участок, — в этом случае придётся проводить дополнительные работы при строительстве. К тому же земля, которую подтапливает, неудобна для жизни из-за неприятного запаха и постоянной грязи.
Рельеф. Если на участке есть уклон, это нужно учесть при строительстве. Но хуже всего, если рядом находится овраг или серьёзный перепад высот. Есть риск, что такие участки понадобится укреплять, а это дополнительная работа, долгая и недешёвая.
Растения. В межсезонье растений на участке может уже не быть, но какие-то следы обычно сохраняются. Проверьте, не растёт ли на земле борщевик. Это растение опасно, от него сложно избавиться, а ещё за заросли борщевика на участке можно получить штраф. Если не можете проверить его наличие самостоятельно, спросите у соседей.
Окружающие объекты. О них стоит узнать заранее — по публичной кадастровой карте или градостроительному плану. При личном осмотре нужно сверить, насколько картина соответствует указанной в документах. Стоит проверить:
- коммуникации — где и как они проходят, есть ли поблизости трубопроводы или линии электропередач;
- свалки — нет ли около участка незаконного скопления мусора;
- постройки вокруг — нет ли рядом заброшенных домов, нелегальных строений, ферм или промышленных объектов.
Помните, что иногда планы могут отличаться от действительности, например из-за ошибки в документах. Лучше убедиться во всём лично и перепроверить, чтобы избежать сюрпризов.
Шаг 6. Проверьте собственника
Проверка продавца — отдельный этап, который обязательно нужно пройти перед покупкой земельного участка. Вот что нужно сделать:
- убедиться, что документы подлинные и в них нет ошибок, — например, заказать из ЕГРН заново и перепроверить;
- посмотреть, нет ли собственника в базе банкротов и судебных производств;
- узнать, был ли собственник в браке, и при необходимости получить согласие супруга на сделку;
- заказать в психоневрологическом и наркологическом диспансерах справку о том, находится ли собственник на диспансерном наблюдении, особенно если он пожилой или страдает каким-либо заболеванием.
Если всё хорошо, можно договариваться с продавцом о сделке. Лучше сразу уточнить, на каких условиях он хочет её провести: согласен ли оформить предварительный договор, нуждается ли в авансе или задатке.
Стоит насторожиться, если продавец категорически отказывается от электронной регистрации и безналичных расчётов. Они делают куплю-продажу безопаснее для обеих сторон, отказ от них может говорить о мошенничестве.
Предложите продавцу воспользоваться сервисом «Сделка» от М2. Оформим договор, подадим документы на регистрацию в Росреестр, оплатим госпошлину и обеспечим взаиморасчёты через надёжный счёт в банке.
Если проблемы выявились после сделки
Бывают ситуации, когда покупатель узнаёт о проблемах, связанных с участком, уже после перехода права собственности. Причины могут быть разные: например, продавец скрыл информацию или сам чего-то не знал, в документах была допущена ошибка и так далее. В этом случае покупатель может обратиться в суд за расторжением сделки.
Чтобы выиграть дело, понадобится доказать, что:
- недостатки существовали ещё до того, как вы стали собственником участка;
- на момент купли-продажи вы не знали и не имели возможности узнать об особенностях земли — например, это не было указано в документах;
- вы проверили продавца и объект заранее, выявили возможные правовые риски сделки и минимизировали их.
Закажите Защиту сделки, чтобы провести всестороннюю проверку участка и его собственника. Выявите возможные риски, получите рекомендации по оформлению договора и гарантию на защиту в суде, если сделку попытаются оспорить.
Расторгнуть сделку в суде сложнее, чем отказаться от неё сразу. Поэтому мы рекомендуем тщательно перепроверять документы. А если всё-таки возникла необходимость идти в суд, лучше обратиться к грамотному юристу по вопросам недвижимости.
Если с участком всё хорошо, можете сразу выбрать проект дома, который будете строить. Наш каталог готовых проектов поможет в этом: собрали для вас варианты от надёжных аккредитованных подрядчиков. Выбирайте интересующий проект и стройте жильё мечты!
Чек-лист: что проверить перед покупкой участка
- Продавец — законный собственник земли, и это можно подтвердить документами.
- У участка определены границы, по поводу них нет споров. Границы и площадь, указанные в разных документах, совпадают друг с другом и с реальностью.
- На землю не наложено обременений и ограничений: она не в залоге или сервитуте, не находится в охранной зоне, на ней разрешено строительство дома.
- К участку может подъехать строительная техника, а состояние земли позволяет строить дом без дополнительных работ.
- Рядом с участком нет объектов, которые могут помешать спокойной жизни: незаконных построек, заброшенных домов, свалок.
- Продавец дееспособен, не является банкротом, на него не подавали иск в суд. Если у него есть супруг, тот готов дать разрешение на сделку.
