Как продать квартиру, если в ней прописаны дети
По закону если в квартире кто-то зарегистрирован, ее всё равно можно продать, а выпиской жильцов уже будет заниматься покупатель. Об этом мы рассказали в другой статье. Но с детьми всё иначе: их могут выписать только родители или законные опекуны, поэтому лучше снять их с регистрации до сделки.
Чтобы выписать или прописать детей, родителям не нужно спрашивать согласие у органов опеки. По закону согласие и присутствие второго родителя для регистрации тоже не обязательно, но иногда его могут потребовать, если родители живут по разным адресам или не состоят в браке.
Выписывать детей в никуда нельзя — нужно одновременно прописать их в новой квартире. Если ее пока нет, необходимо сделать у нотариуса обязательство, в котором родители обещают снять ребенка с регистрации в одной квартире, а потом прописать в другой. Поэтому иногда проще временно прописать ребенка у бабушки, пока не завершатся все сделки.
Снять ребенка с регистрации можно в МВД, МФЦ или через Госуслуги. Для этого один из родителей или законный представитель пишет заявление от имени несовершеннолетнего.
Как продать квартиру, если детям принадлежит доля в ней
Если у ребенка есть доля в квартире, к сделке подключаются органы опеки и попечительства. Они выдают разрешение, в котором написано, как именно дети получат свою долю в новой квартире. Есть три сценария:
квартиру с долей ребенка продают и одновременно покупают новую, чтобы снова выделить долю для несовершеннолетнего;
сначала продают одну квартиру, а через время покупают новую и выделяют в ней долю. Если родители переезжают из одной области в другую, органы опеки могут потребовать положить деньги на специальный блокированный счет — их можно будет потратить только на недвижимость в новом регионе;
зачисляют деньги от продажи доли на специальный счет ребенка, который он сможет использовать после совершеннолетия.
Список документов и требований к таким сделкам может отличаться в разных районах одного города. Например, органы опеки могут запросить:
паспорта родителей;
свидетельства о рождении детей;
техпаспорт на старую квартиру;
техпаспорт и поэтажный план нового жилья;
паспорта собственников новой квартиры;
предварительный договор купли-продажи;
согласие банка на выдачу ипотеки, если квартиру покупают в кредит;
договор об участии в долевом строительстве, если квартира в новостройке.
В Москве запрашивают ЕЖД — единый жилищный документ, который объединяет в себе справки о прописке, задолженностях по коммунальным платежам и характеристике квартиры. Его оформляют в МФЦ. А в Санкт-Петербурге, например, нужна справка по форме 9, которую выдают на Госуслугах или в паспортном столе.
Собственники должны сами прийти на консультацию в органы опеки по месту регистрации ребенка и получить список документов. После этого власти выносят решение в течение пятнадцати рабочих дней.
Инспекторы оценивают площади обеих квартир, освещенность в комнатах, их удаленность от школы. Комиссия даже может выехать на объект, чтобы проверить, соответствует ли новое жилье санитарным нормам, но иногда, чтобы оценить условия в новом жилье, достаточно поэтажного плана дома.
Имущество, которое покупают, должно быть не меньше по стоимости или площади, а лучше даже больше, чем то, что продают, — иначе сделку не зарегистрируют. Если новая квартира меньше предыдущей, ребенку нужно выделить столько же метров или больше, а значит, его доля может увеличиться, например вместо 1/4 станет 1/2 или 2/3.
Оксана, продавала и покупала недвижимость с долей несовершеннолетней дочки
У меня в собственности была комната в трехкомнатной коммунальной квартире в Москве. Там я жила вместе с дочкой, она тоже владела долей комнаты. Со временем мы накопили на отдельную двухкомнатную квартиру в Красногорске. Когда я пошла получать согласие в опеку, мне сказали, что я лишаю ребенка доли в большой московской квартире и хочу ухудшить ее жилищные условия тем, что перевезу жить в область в меньшую квартиру.
Поэтому на время продажи и покупки я прописала дочь у родителей в другом районе, а повторное решение по сделке принимали уже в другом органе опеки. Они дали согласие, и мы наконец смогли переехать в отдельную квартиру.
Опека указывает в разрешении на продажу и покупку адреса всех квартир, которые участвуют в сделке. То есть если кто-то из участников откажется от сделки, то нужно будет начинать всё заново и получать новое решение.
Готовое решение органов опеки представляют с остальными документами в Росреестр, когда приходит время переоформить собственность с одних владельцев на других. Все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние дети и органы опеки и попечительства, должны быть заверены у нотариуса.
Если покупаете квартиру в новостройке, опека запросит справку о стадии строительства дома, и он должен быть готов не менее чем на 80%. При этом после продажи старой квартиры и до заселения в новую ребенок должен быть где-то прописан. Как вариант, можно выделить доли в уже существующей недвижимости, например если у родителей есть еще одна квартира, которая не принадлежит детям.
Если доля будет в новом жилье, сначала нужно заключить договор задатка на свою квартиру, затем — на новую и только потом получить согласие опеки. Поэтому оформление сделки может затянуться, и об этом стоит предупредить покупателей.
Как купить квартиру с прописанными детьми
Если продавец не может выписать детей, пока не купил новую квартиру, он может составить нотариальное обязательство, по которому обязуется выписать детей в течение конкретного времени.
Пример нотариального обязательства. Его можно составить в свободной форме или использовать наш шаблон. Документ заверяют у нотариуса, стоимость услуги — 1500−2000 рублей, всё зависит от региона
Как мы уже сказали, детей, которые прописаны в квартире, могут выписать только родители или законные опекуны. Если представители ребенка против этого или с ними нет связи, придется выписывать детей через суд, и неважно, сколько им лет. Поэтому в интересах покупателя сделать всё, чтобы несовершеннолетних сняли с регистрационного учета до сделки.
Как купить квартиру, если ей владеют дети
Когда покупатель выбирает квартиру, где один из собственников несовершеннолетний, он рискует: сделка может затянуться из-за сложностей с оформлением и ее может оспорить опека. Поэтому важно самому проверить все нюансы перед покупкой. Вот что нужно сделать:
проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, — для этого понадобится выписка из ЕГРН;
узнать, не тратили ли предыдущие владельцы маткапитал на покупку этой квартиры. Для этого нужно запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете маткапитала. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала, чтобы погасить ипотеку. Зачем это нужно, рассказываем ниже;
проследить, чтобы сделка прошла в соответствии с решением органов опеки. Если в решении написано про одновременное приобретение, два договора купли-продажи лучше подписать в тот же день. Если указано «с последующим приобретением», например когда продают и покупают недвижимость в разных регионах, нужно сделать аккредитив или ячейку с деньгами, которые продавец сможет забрать, только когда обеспечит несовершеннолетнего жильем. Иначе сделку признают незаконной и могут отменить. Когда доля несовершеннолетнего маленькая, например 1/20, и опека разрешила положить деньги на счет ребенка, покупатель должен отдельно проследить, что этот счет указан в договоре и оплата туда поступила. Еще желательно взять подтверждение, что деньги действительно дошли.
Дети могут быть явными или неявными владельцами долей. Явные — это когда жилье получили в порядке приватизации, по жилищной субсидии или продавали с долей несовершеннолетних и купили новую. В этих случаях доля несовершеннолетних сразу определена и включена в число собственников.
Неявными собственниками становятся, когда для покупки жилья взяли ипотеку с использованием материнского капитала. Тогда получается, что в выписке из ЕГРН детей среди владельцев нет, но, если родители использовали маткапитал, у детей должны быть доли после выплаты ипотеки.
Как только предыдущие собственники закрывают ипотеку с маткапиталом, они обязаны выделить доли детям и получить разрешение опеки, а потом продавать квартиру. Если этого не произойдет, покупатель рискует остаться без денег и квартиры, потому что органы опеки имеют право расторгать подобные сделки через суд.
Список использованных источников
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 06.06.2023) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.
