Как подтвердить свой доход и занятость при покупке квартиры в ипотеку

Способ 1. Оформить ипотеку по двум документам

Самый простой путь — не подтверждать свой доход вообще. Речь о программе ипотеки по двум документам, которая есть у большинства банков. Клиент обращается в банк всего с двумя документами: паспортом и СНИЛС. В некоторых случаях достаточно только паспорта.

Подать заявку можно и онлайн — потребуется заполнить анкету, подписать согласие на обработку персональных данных и перейти к заключению договора. Её рассмотрят в срок от 15 минут до 2 дней.

Но у ипотеки по двум документам есть свои особенности:

• Повышенная ставка и первоначальный взнос. Многие банки готовы рисковать только при условии более высокой процентной ставки и первоначального взноса.
• Ограничения по кредитованию. Без подтверждения дохода по классической схеме сложно получить кредит на коммерческую недвижимость, земельные участки и частные дома. Также ограничения банков распространяются на определённые категории заёмщиков — самозанятых и ИП.

Способ 2. Подтвердить доход через Госуслуги или Социальный фонд

Процесс почти такой же простой. Чтобы подать заявку, понадобятся только паспорт и СНИЛС. А дальше банк проверяет данные пользователя на Госуслугах или подаёт запрос в Социальный фонд России.

После оформления заявки клиенту приходит SMS с просьбой подтвердить аккаунт на Госуслугах. Заёмщик подтверждает, что учётная запись принадлежит ему, и банк получает доступ к информации о пенсионных отчислениях клиента.

Такой способ подтверждения надёжнее, поэтому банки предлагают более выгодные условия. Иногда такие же, как при подаче полного пакета документов. Но здесь тоже есть свои особенности:

• Учитывается только официальный доход — работа в штате или предпринимательство. Самозанятые, пенсионеры, сотрудники силовых структур и люди без официального трудоустройства не смогут подтвердить доход таким образом.

• Иногда справку нужно выгружать вручную. Некоторые банки не имеют доступа к Госуслугам. В таком случае клиент сам выгружает из сервиса справку по форме СЗИ-6. Банки не принимают справки с личных почтовых адресов, поэтому при выгрузке необходимо указать, чтобы сервис Госуслуги отправил выписку на email банка.

Способ 3. Подтвердить доход документально

Это классический способ подтверждения, для которого нужно собрать пакет документов. Список отличается в зависимости от статуса заёмщика.

Наёмные сотрудники предоставляют:

• выписку из электронной или бумажной трудовой книжки. Вместо книжки можно предъявить трудовой договор или ГПХ с признаками трудового — пролонгацией и размером оплаты;
• справку о налогах на доходы физических лиц за год или справку о доходах по форме банка.

В Ипотеке от М2 используется единая справка о доходах по форме банка — мы согласовали её со всеми банками-партнёрами. Если вы воспользуетесь этим способом, вам не понадобится подгружать какие-то другие справки.

Индивидуальные предприниматели предоставляют:

• справку о постановке на учёт,
• декларацию о доходах,
• квитанции об уплате налогов за последние 2–4 расчётных периода — в зависимости от банка.

Самозанятые предоставляют:

• выписку из реестра самозанятых,
• справку об оборотах по счёту — можно выгрузить из приложения «Мой налог».

Пенсионеры предоставляют выписку с пенсионного счёта или со счёта банка, которая подтверждает получение пенсии. Обычно у пенсионных платежей есть пометка «пенсия».

Военнослужащие и приравненные к ним граждане не платят НДФЛ, поэтому для подтверждения дохода могут прикладывать выписку с зарплатного счёта банка.

Сотрудники зарубежных компаний, не представленных в России, предоставляют:

• договор найма с нотариальным переводом,
• пэй-чеки об оплате труда.

Часто этим способом пользуются моряки, работающие через иностранные крюинговые агентства.

Собственники и бенефициары бизнеса собирают юридический пакет документов, который включает их документы и документы компании. Например:

• отчёт о прибыли и убытках,
• информационное письмо о деятельности,
• устав организации, ИНН и ОГРН,
• протокол собрания.

Способ 4. Воспользоваться программой «Наёмный директор»

Собственникам бизнеса не всегда одобряют ипотеку по двум документам, а собирать полный юридический пакет долго и сложно. Программа «Наёмный директор» помогает именно в таких случаях. Она позволяет учитывать директоров компаний как наёмных сотрудников всего по одному документу — справке 2-НДФЛ или выписке СЗИ-6 из профиля на Госуслугах.

Вот какие особенности есть у этого способа:

• Без дополнительных надбавок. Обычно бизнес-клиенты представляют риск для банка, поэтому для них действует более высокая процентная ставка и первоначальный взнос. Но при выборе программы «Наёмный директор» клиента оценивают исключительно как физлицо — на более мягких условиях.
• Подходит только для собственников бизнеса в штате. Чтобы воспользоваться программой, владелец бизнеса должен официально состоять в штате собственной компании. В таком случае он может подтвердить доход как наёмный сотрудник, даже если владеет долей в уставном капитале.
• Нужно находиться в штате определённое время. Как и любой сотрудник, директор должен непрерывно работать в штате от года до двух лет. Точные сроки зависят от банка.

Способ 5. Подтвердить доход с помощью управленческой отчётности

Это один из самых сложных вариантов подтверждения дохода. Он нужен, когда ни один из предыдущих способов не подошёл. Например, если клиент получает доход от бизнеса или с инвестиций, не состоит в штате компании и планирует купить дорогостоящую коммерческую недвижимость. Кредит по двум документам ему вряд ли одобрят, как и по другим программам, — придётся собирать управленческую отчётность.

Пакет управленческой отчётности — это аналог справки по форме банка, но не для человека, а для организации. Это большой набор документов обо всех источниках дохода компании. Собирать его долго, а сложность сопоставима с полноценным аудитом компании. Зато такой способ позволяет заключать сделки на суммы в пределах нескольких десятков миллионов рублей.

Что ещё нужно знать

• Собственнику компании или ИП одобрят ипотеку, только если бизнес существует от 6–12 месяцев — в зависимости от банка.
• Доход от сдачи недвижимости в аренду тоже могут засчитать. В качестве доказательств, что клиент получает деньги от арендаторов, банк может потребовать расписку или выписку с банковского счёта, а также подписанный договор аренды. Иногда договор нужно дополнительно регистрировать в Росреестре.
• Для IT-ипотеки понадобится справка 2-НДФЛ — чтобы подтвердить работу в аккредитованной IT-компании. То же касается людей, которые претендуют на дальневосточную льготную ипотеку для медиков, педагогов и сотрудников оборонной сферы.
• Адвокаты и нотариусы с частной практикой подтверждают доход как индивидуальные предприниматели. Сотрудники нотариальной или адвокатской коллегии подают документы как наёмные работники.

Оформить кредит быстрее и проще поможет Ипотека от М2. Автоматический калькулятор покажет все предложения для выбранного способа подтвердить доход. Форма заявки единая для всех банков — вы можете заполнить анкету один раз, а мы сами разошлём её партнёрам. Ипотечные специалисты поддержат вас на всех этапах сделки: помогут собрать документы, найти объект и подготовиться к сделке.