Что такое договор мены
Классический обмен — это когда владельцы недвижимости передают друг другу право на свои квартиры или дома, посчитав их равноценными. С принятием закона о бесплатной приватизации жилья классический обмен встречается всё реже, потому что сложно найти две примерно одинаковые квартиры и собственников, которых такой обмен устроит.
Сейчас обменяться квартирами без договора купли-продажи могут только люди, которые живут в муниципальных неприватизированных квартирах. При этом у них есть права, обязанности и ограничения — подробнее рассказали в статье «Что делать, если квартира муниципальная».
Если речь идет о собственниках жилья, слово «обмен» скорее номинальное. Под ним подразумевают договор мены.
Договор мены — это форма взаимной купли-продажи, поэтому к договору мены применяются те же самые правила. В других статьях мы подробно рассказали, как купить и как продать квартиру.
Главные же отличия договора мены от купли-продажи:
стороны договора выступают одновременно и покупателем, и продавцом;
за товар платят не деньгами, а равноценным товаром. Если стоимость различается, одна из сторон доплачивает нужную сумму.
Для ситуаций, когда квартиру хочется поменять, а похожего варианта нет, есть альтернативная сделка. Еще ее называют сделкой со встречной продажей. Такая сделка не привязывает участников договора друг к другу, то есть не нужно искать человека, с которым случится идеальное совпадение для прямого обмена. Альтернативной сделкой пользуются, например, когда хотят разменять трешку на двушку или превратить две однокомнатных квартиры в двухкомнатную.
Основные этапы договора мены
Чтобы заключить сделку по договору мены, нужно подготовить документы, найти подходящую квартиру, проверить документы второй стороны и подписать договор. Рассказываем о каждом шаге подробнее.
Шаг 1. Подготовить документы. Для сделки по договору мены нужно собрать документы. Вот список основных:
паспорт — для совершеннолетних владельцев квартиры;
свидетельство о рождении — для несовершеннолетних, прописанных в квартире;
договор купли-продажи, или договор передачи квартиры в собственность, или свидетельство о праве на наследство — в зависимости от того, как квартира оказалась в собственности;
выписка из Единого государственного реестра недвижимости, или ЕГРН. Ее можно заказать на сайте Росреестра, Госуслугах, с помощью сервиса на сайте кадастровой палаты или в МФЦ. Выписку оформляют за 3−5 дней, услуга стоит 290 рублей;
кадастровый паспорт;
Еще могут потребоваться дополнительные документы:
письменное согласие супруга на мену недвижимости, заверенное у нотариуса, — в каких еще случаях это нужно, рассказали в статье «Зачем нужно согласие супругов на покупку или продажу жилья»;
справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам;
справка о составе семьи;
свидетельство о регистрации или расторжении брака;
согласие банка на отчуждение квартиры, если ипотечный кредит еще не выплатили.
Если один из собственников квартиры несовершеннолетний, его родителям или опекунам придется обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Без заключения, что сделка не противоречит интересам ребенка, обмен провести нельзя.
Шаг 2. Оценить квартиры. Перед обменом нужно определить фактическую рыночную стоимость квартиры — ту цену, за которую недвижимость будут продавать и покупать. Рыночная стоимость зависит от ряда факторов, например:
города и района;
инфраструктуры рядом;
возраста дома;
соседей и вида из окон.
Из-за них цена квартир с одинаковой планировкой может сильно различаться. Чтобы самому оценить квартиру, нужно промониторить цены на жилье такой же площади в своем районе. Если подходящих вариантов нет, можно умножить среднюю стоимость квадратного метра на площадь своей квартиры.
Чтобы было легче определить цену, можно использовать фильтры. На этом примере мы определили примерную цену однокомнатной квартиры в Текстильщиках площадью от 35 до 40 м². Источник: Метр квадратный
Если решили обменивать квартиру через риелторскую компанию, оценку квартиры, размещение объявлений и показы возьмет на себя агент.
Шаг 3. Разместить объявления. Чтобы обменять квартиру, нужно предложить ее людям, которых такой вариант может заинтересовать. Для этого составляют и публикуют объявления в социальных сетях и на разных площадках, например на сайте Метра квадратного.
Что указать в объявлении:
адрес дома, его характеристику — из какого материала, как давно построили;
этаж, на котором находится квартира, ее площадь. Если в квартире несколько комнат, нужно указать площадь каждой из них;
раздельный или совмещенный санузел;
высоту потолков, материал окон, куда выходят окна, что останется в квартире после завершения сделки;
что находится рядом с домом — остановки, кафе, магазины, школы, детские сады;
можно ли обменять с доплатой.
Также можно добавить схему планировки квартиры — она есть в кадастровом плане и техническом паспорте.
Кроме основной информации о доме и квартире, к объявлению прикладывают качественные фотографии. Чтобы их сделать, перед съемкой нужно выбросить хлам, помыть полы, убрать личные вещи, а саму съемку проводить при дневном освещении. Порядок нужно навести и перед просмотром квартиры: убрать мусор, протереть поверхности, вкрутить лампочки, если в квартире темно.
Подробнее о том, как составить объявление, сделать фотографии и подготовить квартиру к показам, мы рассказали в статье «Как продать квартиру».
Шаг 4. Определить тип договора. Если предыдущие шаги выполнены, нужно решить, каким будет обмен — с доплатой или равноценным, то есть когда ни одна из сторон не настаивает на доплате. Плюсы равноценного обмена — отсутствие взаиморасчетов и рисков при передаче денег. Не придется заключать два отдельных договора купли-продажи. Минус — на практике всё осложняется поиском человека, которого полностью устроят ваши условия, а вас — его.
Если удалось договориться на такой обмен, для сделки потребуется договор мены равноценного имущества — можно взять типовой и доработать его под себя.
Неравноценный обмен с доплатой используют, когда:
обменивают более дорогое жилье на менее дорогое, чтобы получить разницу деньгами;
хотят улучшить условия проживания, оплачивая разницу в метрах.
Если одна из сторон будет доплачивать, важно задокументировать, в какой форме будет доплата. Закрыть недостающую сумму можно не только деньгами, доплатой может быть:
мебель и новый ремонт;
автомобиль и любое движимое имущество;
гараж, место на паркинге, кладовая и другие нежилые помещения.
Всё имущество, которое будет участвовать в сделке, нужно указать в договоре. Чтобы правильно оформить такой документ, потребуется нанять оценщика и юриста. На всякий случай держите типовой договор мены неравноценных квартир.
Шаг 5. Подписать предварительный договор мены квартир. Предварительный договор желателен, если в обмене задействована ипотека или в сделке участвуют несовершеннолетние. Суть предварительного договора в определении даты основного договора. Но также в нем указывают:
порядок расчетов. Даже при равноценном обмене нужно указать стоимость квартир. При обмене квартиры с доплатой необходимо указать разницу, кто, кому и в какой момент будет доплачивать, а еще каким способом — наличными или банковским переводом;
заверение у нотариуса. Если собственность не долевая, нотариальное заверение договора необязательно. При долевой собственности подпись нотариуса нужна по закону;
срок государственной регистрации сделки и перехода права собственности;
порядок закрепления расходов по сделке. Например, кто будет платить за аренду банковской ячейки и оформление договора у нотариуса;
размер штрафа за срыв сроков заключения основного договора.
Образец предварительного договора мены квартиры — можно сохранить и переделать под себя.
Шаг 6. Заключить основной договор. Основной договор заключается в установленный срок. В нем указывают:
паспортные данные сторон;
какие квартиры обменивают — с адресом, площадью, этажом, количеством комнат, кадастровым номером;
номера документов, которые подтверждают право собственности участников сделки;
данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дату свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН;
точную сумму сделки.
Если обмен с доплатой, в договоре прописывают, как будут переданы деньги — переводом на банковский счет, или вкладом на банковскую ячейку, доступ к которой открывают в день подписания документов, или через сервис безопасных расчетов. Какой бы способ ни выбрали, переход денег фиксируется в расписке. В ней сторона, получившая доплату, подтверждает отсутствие претензий.
Расписку берут во время подписания акта приема-передачи квартиры. Один экземпляр акта остается у прежнего владельца квартиры, второй — у нового. Форму акта приема-передачи по договору мены можно скачать на Гаранте.
Шаг 7. Зарегистрировать переход права собственности. Договор мены, как и купли-продажи, регистрируется в Росреестре. Чтобы начать процедуру, нужно подать заявление о переходе права собственности. Сделать это можно несколькими способами.
Лично. На сайте Росреестра есть списки офисов по городам — можно выбрать тот, что ближе, и прийти в часы работы. С собой, кроме заполненного заявления, должны быть паспорт, квитанции об оплате госпошлины, документы, на основе которых регистрируют право. Если нет возможности лично отнести заявление в Росреестр, нужно оформить нотариальную доверенность на своего представителя.
Почтой. Для отправки почтой подпись на документе заверяют у нотариуса, составляют опись вложения и заказывают отправление с уведомлением о вручении.
Через МФЦ. В населенных пунктах, где нет офисов Росреестра, подать документы на регистрацию можно в многофункциональном центре. Адреса центров можно посмотреть на официальном сайте МФЦ.
Заказать выездное оформление. В этом случае на дом приезжает представитель кадастровой палаты. Он забирает все необходимые для регистрации документы и отправляет их на рассмотрение. Услуга бесплатна только для инвалидов и ветеранов войны, остальным физлицам выездное оформление обойдется в 510−1530 рублей.
Онлайн. Еще есть вариант зарегистрироваться онлайн, но для этого нужна усиленная квалифицированная электронная подпись и аккаунт на Госуслугах.
Подробнее о регистрации в Росреестре мы писали в статьях «Как зарегистрировать права на квартиру» и «Как зарегистрировать право собственности удаленно».
Налоги по договору мены
При договоре мены размер налога зависит от того, раньше минимального предельного срока владения ее обменивают или позже. Если позже, платить ничего не надо. Подробнее о минимальном предельном сроке владения мы рассказали в статье «Как сэкономить на налоге с продажи квартиры».
Если меняются раньше минимального предельного срока, нужно платить подоходный налог 13%. Его считают на доход, который получили стороны сделки:
при мене с доплатой доходом будет разница между указанной ценой и стоимостью квартиры на обмен;
при равноценном обмене доходом станет имущество, которое получили после обмена. При этом из суммы, с которой платят налог, вычтут расходы, возникшие при обмене жилья, — стоимость обмененной квартиры.
Чтобы понять, нужно ли платить налог и какая из сторон это будет делать, узнают минимальную цену обеих квартир — умножают кадастровую стоимость на 0,7 — и сравнивают с ценой обмениваемого жилья. Кадастровую стоимость можно посмотреть на сайте Росреестра — для этого понадобится кадастровый номер.
Налоговая считает доход на основе кадастровой стоимости более дорогой квартиры, умноженной на 0,7.
Если доход будет больше расходов — цены квартиры по договору, — налог с разницы будет платить владелец более дорогого жилья. Если расходы превысят доходы, платить не придется. В обоих случаях нужно подать декларацию в налоговую, чтобы показать и расходы, и доходы.
Если квартиры признали равноценными, но цену не указали в договоре, её определяет оценщик. Налог рассчитывают исходя из акта оценки.
Список использованных источников
Какие существуют виды электронной подписи? Является ли электронная подпись аналогом подписи на бумаге? // Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации.
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1 (последняя редакция) // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 29.12.2022) «О защите конкуренции» // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.
