Берут аванс и исчезают
Продавец предлагает хорошую квартиру по цене ниже рынка — на 200−300 тысяч рублей. Покупатель звонит по объявлению и слышит, что на недвижимость уже выстроилась очередь, но собственник готов придержать её за аванс. Покупатель платит, а продавец исчезает с деньгами или находит причины, чтобы отказаться от сделки.
Некоторые мошенники могут потребовать даже полную стоимость квартиры. В таком случае они говорят, что находятся за границей или на другом конце страны и не хотят тратить время на тех, кто «хочет только посмотреть». А потом просят перевести часть денег в качестве гарантии. Любые варианты с предоплатой до того, как покупатель увидел квартиру вживую, нужно пресекать.
После внесения аванса найти продавца будет сложно, поэтому лучше не доверять тем, кто торопит со сделкой и просит деньги до показа квартиры. Добросовестный продавец тоже может попросить аванс или задаток за квартиру, но тогда стороны составят договор задатка или предварительный договор сделки купли-продажи, а продавец напишет расписку о получении денег. В таком случае отношения уже регулируются на законодательном уровне и можно предъявлять претензии при нарушениях — об этом мы рассказывали в статье «Как внести и оформить задаток на квартиру».
Продают квартиру по доверенности
Сделки, в которых участвует не сам собственник, а его представитель, всегда опасны. Есть случаи, когда доверенность действительно необходима, например, если собственник живёт за границей и просит продать его жильё. Как это происходит, мы писали в статье «Как продать квартиру по доверенности». Но чаще такой способ продажи используют мошенники. Например, доверенность оформляют внуки или дети от лица престарелых собственников, которые могут быть невменяемы.
Представим ситуацию. Перед вами внук, который продаёт квартиру от имени бабушки, при этом пообщаться с собственницей нельзя: она уже старенькая и ей не до этого. Если купить такую квартиру, сделку могут признать недействительной и вернуть недвижимость старушке, покупатель останется без жилья, а продавец скажет, что уже потратил всю сумму — тогда по решению суда деньги покупателю будут возвращать долгие годы мелкими платежами. А если продавец исчезнет и перестанет выходить на связь, деньги можно вообще не получить.
Общение по поводу квартиры всегда следует вести с собственником квартиры. Только так получится заметить неладное. Источник: Нерс-ру
В законе есть понятие недействительной сделки, когда собственник не осознает значение своих действий, например из-за алкоголизма, серьёзной болезни или в силу возраста, а близкие люди этим пользуются. В этом случае покупатель сильно рискует, так как продавца могут признать несделкоспособным и аннулировать сделку.
Как вести себя с неблагонадежными собственниками и их представителями, мы рассказали в статье «Зачем нужны справки от нарколога и психиатра при покупке квартиры». Вкратце: общаться всегда нужно с владельцем жилья, и если он не выходит на связь и избегает встреч, то это уже тревожный сигнал. Ещё на сделку надо пригласить психиатра, который проведёт медицинское освидетельствование собственника, и нотариуса, который определит, не состоит ли человек на учёте в психоневрологическом диспансере.
Если покупатель никаким образом не может связаться с собственником квартиры, это повод насторожиться. Источник: Форум про недвижимость
Отзывают заявление о передаче прав
Это касается способов взаиморасчётов и регистрации прав. Если оформлять квартиру в МФЦ и передавать деньги за неё там же наличными или переводом на карту, можно столкнуться с аферой. На передачу прав собственности уходит несколько дней, и в этот промежуток времени любая из сторон сделки может прийти в МФЦ и отозвать заявление.
Вот как это происходит на практике. Стороны приходят в МФЦ, продавец подает заявление на передачу прав собственности. Довольный покупатель тут же передаёт ему деньги наличкой или переводом на карту и уходит с мыслью, что теперь квартира принадлежит ему. В это время продавец возвращается в МФЦ и забирает заявление — таким способом он может продать одну и ту же квартиру несколько раз.
Каким бы порядочным ни казался продавец квартиры, всегда надо предполагать обман и быть готовым к нему. Источник: Нерс-ру
Чтобы обезопасить себя, нужно использовать банковские способы оплаты: ячейку, аккредитив или сервис безопасных расчётов. Тогда продавец получит деньги, только когда покупателю передадут права собственности. Подробнее об этом — в статье «Как безопасно передать или получить деньги за квартиру».
Выдают себя за собственников
Аферисты могут подделать документы, электронную цифровую подпись, принести устаревшую выписку из ЕГРН — и всё для того, чтобы выдать себя за собственника квартиры. Настоящий собственник в это время может находиться за границей, жить в другой квартире и даже не знать, что недвижимость продали без его участия.
Чтобы пресечь такие махинации, не всегда достаточно изучить документы. Обычный человек может не распознать поддельный паспорт или не обратить внимания на несоответствия в выписке из ЕГРН, поэтому для чистоты сделки лучше привлекать юристов. Они проверят продавца на добросовестность, изучат его документы и сделают заключение о безопасности покупки. А ещё полезно оформлять сделку в банке, а не в МФЦ, так как в банке требуют больше документов для удостоверения личности и ведут видеосъёмку. Например, на сайте Метра квадратного можно заказать услугу покупки онлайн: тогда продавцу нужно будет приехать на сделку в банк, где кроме паспорта у него проверят ещё и СНИЛС.
Продают недвижимость с другим назначением
У каждого недвижимого объекта — помещения, земельного участка — есть назначение. От него зависит, будет ли собственник в нём жить или, например, продавать булочки с корицей. Собственник может скрыть, что помещение нежилое и не предназначено для проживания, и если покупатель не обратит на это внимания, то потом ему придется переоформлять назначение недвижимости и тратить на это деньги.
Чтобы предотвратить обман, нужно внимательно прочитать выписку из ЕГРН, в которой указывают назначение объекта. Об этом мы рассказали в статье «Зачем нужна выписка из ЕГРН».
Не говорят о плесени на стенах и проблемных соседях
Продавцы могут приукрашивать характеристики квартиры или скрывать ее недостатки. Например, не говорить о неузаконенной перепланировке, соседях, которые каждый день включают Кипелова, и том, как жильё затопили полгода назад и в стенах завелась плесень. Чтобы скрыть проблемы, продавцы используют разные уловки: распрыскивают парфюм или белизну для устранения неприятных запахов, клеят новые обои на заплесневелые стены, а на просмотр приглашают, когда соседи на работе.
Некоторые продавцы могут покрасить стены в подъезде и вымыть его, чтобы обстановка для покупателя выглядела привлекательней.
Опасные недостатки, например грибок на стенах, поможет выявить приглашенный эксперт по приемке квартиры. Более явные проблемы — аварийный балкон, сломанные счётчики и следы потопа на потолке — может обнаружить сам покупатель, если обратит внимание на детали. Подробнее о том, как выбирать квартиру на вторичке, мы писали в отдельной статье.
Забирают мебель и технику из квартиры после продажи
Бывает так: у продавца всё в порядке с документами, он продаёт квартиру и отдаёт её с мебелью, бытовой техникой и хорошим ремонтом. А потом, когда продажа завершена, приезжает без покупателя и выносит всё имущество.
Если заранее не оговорить, в каком виде продавец передает квартиру покупателю, бывший собственник может унести с собой шкаф и дизайнерский паркет. Источник: Форум про недвижимость
Чтобы избежать этого и привлечь продавца к ответственности, нужно составлять опись принимаемого имущества и состояния квартиры: продавец и покупатель вместе составляют список имущества, прописывают название каждого предмета и добавляют фотографии. Документ прикладывают к предварительному договору о купле-продаже, а в самом договоре делают пометку, что квартиру передают со всей обстановкой. Тогда продавец не сможет отвертеться, если неожиданно захочет прихватить с собой холодильник или духовку и попытается сослаться на отсутствие договорённостей.
Любые действия надо закреплять документально, иначе продавец посчитает нужным выкрутить все розетки и забрать их с собой на память. Источник: Форум про недвижимость
Главное при покупке недвижимости — бдительность и внимательность. Чтобы не нарваться на недобросовестного продавца, лучше несколько раз проверить документы и привлечь к сделке специалистов: юриста, нотариуса, риелтора. Если есть хотя бы малейшие сомнения в честности продавца, лучше отказаться от покупки квартиры, как бы сильно она ни нравилась.
В Метре квадратном можно защитить сделку от неожиданностей. Специалисты сервиса проверят, есть ли на недвижимости аресты и сколько у неё собственников, выявят другие риски, дадут рекомендации и застрахуют сделку на 10 лет.
Список использованных источников
ГК РФ, Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими // Гардиум.
Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 25.09.2019) «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» // СПС КонсультантПлюс.
