Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Шаг № 0. Обдумать финансовые вопросы

Оцените бюджет на покупку квартиры. Посчитайте, какую сумму вы готовы взять в ипотеку, какой размер ежемесячных платежей будет комфортным и сколько денег у вас есть для первоначального взноса. Обычно он должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, но условия различаются в зависимости от банка и программы. Стоит подумать и о дополнительных расходах:

• услуги риелтора — в среднем 2–5% от цены сделки,
• страхование — в среднем около 1% от стоимости квартиры в год,
• ремонт — от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей в зависимости от состояния квартиры.

Заложите бюджет на квартиру, посмотрите, на каких условиях вам доступна ипотека, и переходите к выбору жилья мечты.

Шаг № 1. Выбрать квартиру

Квартиру можно выбрать до или после подачи заявления в банк. Как правило, у человека сразу есть критерии поиска: только двухкомнатная или только в новостройке. Чтобы найти подходящий объект, можно привлечь риелтора или самостоятельно воспользоваться сервисами поиска недвижимости, например от М2.

При поиске квартиры обращайте внимание на информацию, указанную в объявлении:

• Расположение дома — в каком районе города он находится, есть ли рядом метро или остановки общественного транспорта, насколько удобно оттуда добираться до работы. Проверьте и объекты рядом с домом: нет ли поблизости шумных предприятий или дымящих заводов.
• Материалы постройки — скажем, квартиры в кирпичных домах дороже, зато в них лучше шумоизоляция, и они отлично сохраняют тепло. Недвижимость из панелей дешевле, но хуже глушит звуки.
• Год постройки дома — актуально на вторичном рынке. Например, дома в старом фонде могут относиться к объектам культурного наследия, и в них часто сохранились пожароопасные деревянные перекрытия. Также стоит проверить, не стоит ли дом в очереди на реновацию и как давно в нём проводили капитальный ремонт.
• Детали по квартире — какая у неё площадь и планировка, есть ли отделка, как давно проводился ремонт. На вторичке стоит дополнительно смотреть, не проводились ли перепланировки и нет ли на квартире обременений.
• Собственники — кому принадлежит квартира, сколько у неё владельцев и нет ли среди них несовершеннолетних.

С подозрением стоит относиться к объявлениям, где указана слишком низкая цена: существенно ниже рынка обычно продают проблемные объекты. Например, с долгой историей собственности или неузаконенной перепланировкой. Если речь идёт о новостройках, проверьте, есть ли у дома аккредитация: без неё банки не выдают ипотеку. Оформить аккредитацию можно с помощью специалистов М2.

Когда вы подберёте подходящий объект, можете переходить к следующему этапу — начать собирать документы для ипотеки.

Шаг № 2. Собрать документы

Чтобы оформить кредит на недвижимость, покупателю понадобятся паспорт и СНИЛС. Если участников в ипотеке несколько, нужны будут данные каждого из них. Остальные документы зависят от особенностей покупки квартиры и ипотечной программы.

Для подтверждения дохода банки требуют справки с места работы или их аналоги:

• наёмным сотрудникам — справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки, а также справку 3-НДФЛ при наличии дополнительных источников дохода; вместо 2-НДФЛ можно использовать справку по форме банка;
• ИП — принятую ФНС налоговую декларацию за последний расчётный период;
• самозанятым — выписку о доходах из приложения «Мой налог»;
• пенсионерам — выписку о пенсионных начислениях с банковского счёта.

Есть и более специфические случаи. Например, сотрудники зарубежных компаний должны предоставлять чеки о выплатах и копию договора с работодателем. Подробнее о способах подтверждения дохода и занятости можно прочитать в нашей статье.

При использовании материнского капитала необходимы копия сертификата, выписка со счёта и согласие органов опеки. Не всегда обязательно получать документы самим — часто запросить их у органов опеки может банк.

При покупке квартиры в новостройке понадобится договор долевого участия с застройщиком. Чаще всего покупателю не приходится предоставлять его самостоятельно. Представитель застройщика связывается с кредитным менеджером, согласовывает с ним ДДУ и направляет нужные документы.

При переуступке прав требования пакет документов шире:

• зарегистрированный договор долевого участия с прошлым владельцем;
• документ о полной оплате жилья по ДДУ — его предоставляет застройщик;
• паспорта всех участников ДДУ;
• проект договора переуступки прав требования с указанными банковскими реквизитами; шаблон документа можно взять в банке, подготовить с помощью застройщика или риелтора.

Если квартиру покупали в браке, от продавца понадобится документ о согласии супруга, а если в ней прописан несовершеннолетний — разрешение от органов опеки.

При покупке на вторичном рынке документов нужно больше всего. Некоторые из них можно получить только по договорённости с продавцом.

• Паспорта всех продавцов.
• Выписка из ЕГРН, заказанная продавцом-собственником, — только в таком случае в ней будет видно ФИО владельца.
• Правоустанавливающие документы от собственника: договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство.
• Технические документы, например техплан.
• Иногда предварительный договор купли-продажи, в котором отражены условия финального договора. Составить такой документ можно по шаблону, который выдаст банк, самостоятельно или с помощью риелтора. Договор должны подписать обе стороны.

Как и в случае с переуступкой, может понадобиться согласие супруга на продажу или разрешение от органов опеки, если в квартире зарегистрирован ребёнок. Дополнительно банк может запросить список прописанных в квартире людей или справку о снятии с регистрации прошлых владельцев.

Шаг № 3. Подать заявку в банк

Речь идёт о заявке на предварительное одобрение ипотеки. Технически её можно подать даже до выбора квартиры — такая заявка действует от 30 до 120 дней. Для оформления не нужен полный пакет документов: понадобятся только те бумаги, которые подтверждают личность и платёжеспособность заёмщика, а также примерные параметры квартиры.

Удобнее всего подавать заявку онлайн. Достаточно заполнить несколько пунктов:

• предоставить основные данные о себе: ФИО, дату рождения, гражданство, семейное положение, форму занятости,
• приложить сканы документов,
• указать стоимость и тип жилья,
• сообщить, планируете ли пользоваться материнским капиталом или льготной программой.

Заявку рассматривают быстро — обычно ответ приходит в тот же день или на следующий. Банк сообщает, на каких условиях готов выдать ипотеку, а покупатель выбирает, соглашаться с ними или нет. Можно подать заявку и в другие банки: в отличие от обычных кредитов, множественные заявки на ипотеку не сказываются на кредитной истории.

После предварительного одобрения ипотеки заёмщик должен предоставить банку информацию о недвижимости, которую хочет купить. Для этого понадобятся документы на квартиру и отчёт об оценке.

Шаг № 4. Заказать оценку недвижимости

Чтобы выдать ипотеку, банк должен знать рыночную стоимость квартиры и её особенности — например, материал стен и наличие перепланировок. В случае с новостройкой эту информацию предоставит девелопер. А вот при покупке квартиры на вторичке нужно передать в банк отчёт об оценке недвижимости. Без него ипотеку не дадут.

Оценку может проводить компания или независимый эксперт, у которого есть лицензия на эту деятельность. У банков обычно есть списки рекомендованных оценщиков — в первую очередь стоит выбирать компании оттуда. Если у банка будут сомнения в оценщике, он может отказать в ипотеке.

Стоит проверить по открытой базе данных, состоит ли оценщик в СРО — саморегулируемой организации, которая даёт ему право проводить оценку. По клику на название СРО открывается список её членов.

Оценка недвижимости — платная услуга. Стоимость зависит от тарифов оценщиков в регионе, метража и планировки квартиры. Обычно о ней сообщают на первичной консультации.

Для оценки понадобятся документы:

• паспорт клиента,
• техплан квартиры или акт приёмки, если речь о новостройке,
• договор купли-продажи или долевого участия,
• для вторичного жилья — документы о праве собственности.

Эксперт изучит документы, выедет на объект, осмотрит его и составит отчёт. В нём оценщик перечислит степень износа дома, метраж квартиры, количество комнат и другие характеристики. На основе этих данных он сделает вывод о рыночной стоимости квартиры. Отчёт от эксперта понадобится передать в банк — многие оценщики делают это самостоятельно.

Шаг № 5. Дождаться одобрения объекта

Когда вы предоставите банку сведения о квартире, он проверит её и примет решение: давать ипотеку на этот объект или нет. Процесс одобрения может занимать от получаса до нескольких дней. Новостройки проверяют быстрее, чем вторичное жильё.

В этот период заёмщику остаётся только ждать или, если банк запросит дополнительные документы, подготовить и предоставить их. Кроме того, стоит соблюдать несколько рекомендаций:

• Быть готовым к звонку. Банки часто звонят заёмщикам и продавцам квартиры в период одобрения — уточняют детали по поводу объекта и сделки. Лучше, если вы сможете сразу рассказать им все подробности.
• Не брать кредиты и рассрочки. Если кредитная история клиента внезапно изменится перед сделкой, банк может пересмотреть решение об ипотеке.
• Не паниковать. Чаще всего банки без проблем одобряют объекты, поэтому нет смысла нервничать, если покупаете обычную квартиру — без сложной истории или обременений.

Если квартиру не одобрят — можно попробовать обратиться в другой банк, ведь политика кредиторов по объектам может различаться. А вот два и более отказа подряд в разных банках — повод насторожиться. Возможно, с квартирой что-то не так и покупать её не стоит.

Шаг № 6. Застраховать квартиру

Страховка при ипотеке бывает обязательной и добровольной. Без обязательного страхования клиенту не выдадут ипотеку, а добровольное оформляют по желанию. Оно защищает от дополнительных рисков и позволяет снизить процентную ставку.

Основных видов ипотечного страхования три:

• Страхование объекта залога. То есть квартиры, которую покупает заёмщик. Страхуется только «коробка», или конструктив. Отделка и мебель в страховку не входят. Фактически она защищает от полной гибели квартиры и обязательна во всех банках.
• Страхование титула. Страхует риск потери права собственности на квартиру. Если, например, сделку признают недействительной уже после купли-продажи — страховая погасит ипотеку. Обязательно в большинстве банков.
• Личное страхование. Страхует жизнь заёмщика и потерю трудоспособности, например инвалидность. Если с заёмщиком что-то случится, страховая компания выплатит за него ипотеку. Оформляется добровольно, но без него большинство банков повышает процентную ставку на 1–2%.

Существуют и другие виды страхования, но они не влияют на кредит и оформляются по желанию. Это, например, страховка внутренней отделки, мебели и так далее.

Если вы покупаете квартиру на этапе строительства, залог и титул нужно застраховать только после введения жилья в эксплуатацию. На недостроенное жильё страховка не оформляется.

Страховку нужно оформить в одной из компаний, аккредитованных банком. В какой именно — не так важно. Смотрите на соотношение цены и покрытия рисков и выбирайте страховую, в которой вам больше понравятся условия.

Шаг № 7. Подписать договор

Когда одобрение получено, а страховка оформлена, начинается самый ответственный этап — выход на сделку. Стороны назначают время и лично приходят в банк, чтобы подписать документы и провести все расчёты.

Процесс обычно занимает один-два часа в зависимости от порядка расчётов. Последовательность действий примерно такая:

1. Минимум за один день до сделки продавец передаёт в банк реквизиты счёта, куда зачислятся деньги. Если счёта нет — открывает его, желательно в том же банке, что выдаёт ипотеку.
2. За день до сделки банк направляет клиентам шаблон кредитного договора и договора купли-продажи. Нужно ознакомиться с ним, проверить на наличие ошибок и согласовать с продавцом. Если есть замечания — обговорить их с кредитным менеджером.
3. В день сделки покупатель в назначенное время приходит в банк. С собой нужно взять оригиналы всех документов, копии которых покупатель и продавец направляли до этого. Чаще всего продавец тоже присутствует на сделке.
4. Если страховку оформляли не в страховой банка, а в сторонней компании, покупатель приносит оплаченный полис с собой.
5. Заёмщик подписывает кредитный договор с банком и оформляет ипотеку.
6. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.
7. Банк передаёт деньги за квартиру продавцу — например, с использованием ячейки или напрямую на счёт.

Если квартира ещё строится, деньги отправляются на специальный эскроу-счёт — застройщик сможет получить их только после введения жилья в эксплуатацию. До этого они будут храниться в банке. Если стройка сорвётся, покупатель сможет получить эти деньги обратно.

Шаг № 8. Зарегистрировать сделку в Росреестре

Квартира куплена, а ипотека получена — остался последний шаг. Нужно зарегистрировать переход права собственности на недвижимость и стать полноценным владельцем жилья.

Некоторые сделки перед регистрацией нужно нотариально заверить. Это обязательно, если один из собственников — несовершеннолетний или если жильё покупают в общую долевую собственность. В таком случае нужно заранее записаться к нотариусу и оформить договор вместе с ним. Часто нотариусы после этого сами подают заявку на регистрацию сделки.

Существует два способа зарегистрировать сделку:

• Регистрация через МФЦ. Продавец и покупатель подают заявление в Росреестр через МФЦ и ожидают ответа в течение 7–9 рабочих дней. Перед подачей заявления нужно обязательно оплатить госпошлину — стандартно она составляет около двух тысяч рублей.
• Электронная регистрация сделки. В этом случае никуда идти не нужно — сделка регистрируется через специальные сервисы. Информация уходит в Росреестр автоматически вместе с суммой для оплаты госпошлины. Ответ приходит за 1–2 дня.

Когда Росреестр зарегистрирует сделку, покупатель должен будет подтвердить это в банке. Обычно достаточно принести зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, где указано, что квартира находится в ипотеке.

Краткие выводы

• Перед покупкой квартиры оцените финансовые затраты и определитесь с объектом, который будете покупать.
• Подайте заявку на ипотеку — укажите информацию о себе и объекте недвижимости.
• Если квартира на вторичке, закажите её оценку, чтобы подтвердить рыночную стоимость для банка.
• Дождитесь одобрения объекта, а затем оформите страхование — объекта залога, титульное и личное.
• Принесите на сделку оригиналы документов, подпишите кредитный договор, а затем договор купли-продажи или долевого участия.
• Зарегистрируйте сделку в Росреестре — через МФЦ или в электронном виде.

Список использованных источников

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями и дополнениями). Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке.
• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями и дополнениями). Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заёмщика и страхование финансового риска кредитора.
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями).
• Приказ Росреестра от 26.11.2021 № П/0545 (ред. от 13.02.2024).