Как купить квартиру у города

Если продавец — правительство Москвы

В Москве, как и в других городах России, местные власти строят жилье для нуждающихся и льготников. Еще у правительства есть квартиры на вторичном рынке, которые остались, например, после смерти одиноких людей или по соглашению о соцподдержке пенсионеров и инвалидов в обмен на жилплощадь.

Все эти квартиры власти сдают по договору соцнайма, после чего получатели жилья могут его приватизировать — оформить в собственность. Некоторые из таких квартир правительство продает, чтобы пополнить бюджет.

Купить квартиру у города может любой желающий, но для этого сначала нужно выиграть аукцион. Это потребует времени, зато, как говорят, по такой схеме можно приобрести жилье по цене ниже рыночной.

Квартиры с аукциона дешевле, чем по объявлениям

Правительство Москвы продает квартиры разных площадей в только что построенных комплексах и старых домах. Купить такое жилье может кто угодно, главное — выиграть аукцион. Об этом мы расскажем дальше, а пока разберем, есть ли в этом смысл.

На сайте мэра пишут, что покупать квартиру у властей выгодно по несколькими причинам:

безопасность сделки и отсутствие финансовых рисков;

возможность купить квартиру около метро в районе с развитой инфраструктурой — рядом будут муниципальные школы, детские сады и поликлиники.

Но главная причина — это выгода в деньгах. Так, например, на Инвестиционном портале Москвы, где выкладывают объявления о продаже имущества города, предлагают квартиру площадью 42 м2 на Шаболовке за 8,9 млн рублей, тогда как рыночная цена похожей квартиры — 15 млн.

Но нужно понимать, что это стартовая цена. Дальше участники торгов будут предлагать свою цену, и итоговая стоимость может измениться: чем больше претендентов на квартиру, тем выше поднимется цена. Так, начальная стоимость однокомнатной квартиры на Баррикадной была 9,2 млн рублей, а итоговая — уже 14,3 млн.

Финальная стоимость квартиры на торгах может сравняться с ценами из частных объявлений, но нередко всё равно остается ниже. Например, в 2020 году небольшую квартиру в центре Москвы на Покровке продали за 10 млн рублей при стартовой цене в 6 млн рублей, а претендовали на квартиру одиннадцать человек.

В среднем в 2021 году цены на квартиры в новостройках на торгах поднимались на 27,1% от стартовой, на вторичном рынке — на 38,6%. В Центре управления городским имуществом журналистам рассказали, что рост стоимости во время торгов зависит от того, в каком районе находится дом, есть ли дефицит квартир в этом районе и какова ситуация на рынке недвижимости в целом.

Есть мнения, что на аукционах ликвидные квартиры всё равно продаются по рыночной цене. Купить квартиру дешевле рынка можно, но нужно постоянно отслеживать предложения, выбирать выгодные варианты, вносить обеспечительные платежи и примерно понимать, что происходит на рынке недвижимости.

Где можно посмотреть актуальные предложения по квартирам, которые продают власти Москвы:

сайт Центра управления городским имуществом;

Инвестиционный портал Москвы;

электронная торговая площадка «Росэлторг»;

сайт проекта «Мой адрес»;

официальный сайт о проведении торгов в России.

Чтобы купить квартиру, нужно предложить за нее самую большую цену

Итак, любой желающий может купить квартиру, которая принадлежит правительству Москвы, но для этого нужно выиграть аукцион.

Аукцион всегда проходит на единой торговой площадке. На сайте мэра Москвы предлагают пользоваться Росэлторгом, поэтому дальше будем рассказывать на его примере.

Чтобы приобрести квартиру с аукциона, нужно:

выбрать квартиру среди действующих предложений;

оформить квалифицированную электронную подпись. Ее можно заказать прямо у Росэлторга, например комплект «Индивидуальный» стоит 5790 рублей. Отдельно потребуется настроить компьютер, чтобы подпись работала на нем;

зарегистрироваться на сайте через кнопки Регистрация → Поставщик/Покупатель → Имущественные торги;

внести обеспечительный взнос — от 2% до 20% от стартовой цены квартиры, но не менее 100 тыс. рублей. Взнос возвращается после окончания торгов или идет в счет оплаты квартиры;

подать заявку на участие через личный кабинет;

принять участие в аукционе — он проходит в определенные день и время. После начала торгов участники подают свои предложения о цене, например на один шаг больше начальной стоимости. Размер шага указывается в описании лота — обычно это 0,2% общей стоимости. Победит участник, который предложит самую высокую цену по истечении часа. Участников может быть два, а может — двадцать. Так, в 2020 году на каждую квартиру в новостройке в среднем претендовало четырнадцать человек, на вторичке — восемь;

дождаться уведомления, что выиграли, — и можно заключать договор купли-продажи.

Дальше останется оплатить квартиру, подписать электронной подписью договор купли-продажи и акт передачи квартиры, получить ключи и договор с отметкой Росреестра о регистрации права.

Весь процесс схематично выглядит так:

Схема покупки квартиры у города с сайта мэра Москвы

Купить жилье у города можно за наличные деньги и в ипотеку — для таких квартир банки предлагают льготные программы кредитования, например в ВТБ ставка будет от 5%.

Не все готовы покупать квартиры по электронным сделкам

В целом покупка квартиры у города — это понятная и безопасная сделка, но некоторые сложности всё же есть.

По мнению директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, не все люди психологически готовы к подобным сделкам с цифровыми подписями. По ее словам, многим проще подписать договор своей рукой, когда рядом сидит живой человек, чем делать всё виртуально.

У покупки квартиры у города есть и другая проблема — предложений мало. Например, в 2020 году правительство смогло продать 2500 квартир и жилых помещений, тогда как Росреестр только по вторичному жилью зарегистрировал 150 000 сделок.

Еще один минус — история квартиры на вторичном рынке. То, что ее продает правительство, не означает, что через год не объявится, например, бывший заключенный, которого временно сняли с регистрации в этой квартире. Перестраховаться от таких ситуаций помогает титульное страхование, которое защищает право собственности покупателя.