Если хотите продать участок ИЖС
Шаг №1. Определите тип продаваемой недвижимости
Земля — это только один из объектов, который вы можете продать. Ещё на участке бывает дом. В этом случае земля и строение оцениваются отдельно — у каждого свой кадастровый номер. А значит, для продажи необходимы разные документы.
Иногда продавцы сносят дом и продают одну землю. Однако просто так это сделать нельзя. В статье 55.30 ГрК РФ говорится, что для ликвидации капитального строения нужно обязательно подать уведомление в администрацию, пригласить кадастрового инженера и внести изменения в Росреестр. Иначе в будущем покупателя могут ждать проблемы — например, если он возведёт свой дом, его признают самостроем и принудительно заставят снести.
Шаг №2. Подготовьте участок к продаже
Правила те же, что и при продаже квартиры. Чтобы покупатель быстро нашёлся, участок должен выглядеть аккуратно и опрятно.
Что сделать:
скосите траву и сухостой, уберите лишние кустарники и спиленные деревья;
вывезите мусор;
обозначьте границы флажками, если нет забора;
приберитесь в доме и хозпостройках: уберите личные вещи, аккуратно сложите садовый инвентарь, выбросите всё ненужное.
Шаг №3. Соберите документы
Как минимум вам понадобятся паспорт собственника, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и документ, на основании которого возникло право собственности на землю (ДКП, договор дарения или свидетельство о праве на наследство).
Ещё могут потребоваться документы на дом, справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ, нотариальное согласие супруга на продажу, разрешение органов опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние и недееспособные собственники.
Раньше для купли-продажи земельного участка был нужен кадастровый паспорт — в нём были данные о кадастровом номере, площади и стоимости. Но с 2017 года паспорт заменяет выписка из ЕГРН — там есть вся необходимая информация.
Также проверьте, что земля прошла процедуру межевания, то есть уточнения границ территории участка, а все капитальные постройки на земле стоят на кадастровом учёте. Важно: это относится только к тем объектам, у которых есть фундамент — например, к дому, бане и гаражу. Нежилые конструкции без прочной связи с землёй вроде теплицы, туалета и сарая регистрировать не нужно.
Если с межеванием и регистрацией построек имеются какие-то проблемы, то покупатель не сможет оформить ипотеку на вашу недвижимость.
Шаг №4. Bыбepитe cпocoб пpoдaжи
Вы можете продать земельный участок самостоятельно — но в этом случае придётся самостоятельно размещать объявления, ездить на показы и разбираться с юридическими тонкостями. Гораздо быстрее и удобнее обратиться за помощью к профессионалу.
Риелтор освободит ваше время и возьмёт на себя всю рутину:
поможет определить адекватную рыночную стоимость участка и ответит на все вопросы;
сфотографирует участок, составит привлекательное объявление и пообщается с потенциальными покупателями;
проверит документы покупателя и займётся оформлением ДКП;
будет присутствовать на сделке и поможет зарегистрировать переход права собственности.
Шаг №5. Заключите договор купли-продажи земельного участка
Итак, вы нашли подходящего покупателя и договорились о стоимости. Теперь нужно оформить сделку. Чтобы быть уверенным, что купля-продажа состоится, можете попросить задаток.
Задаток — это юридический термин и гарантия того, что обе стороны готовы на сделку. В этом случае составляют предварительный договор, который имеет такую же силу, как и обычный ДКП.
Если покупатель вдруг передумает, деньги останутся у продавца. И наоборот: если продавец сорвёт сделку, ему придётся вернуть задаток в двойном размере.
Если вы уже готовы на куплю-продажу, можете сразу заключить обычный договор. Пoнaдoбятcя дoкyмeнты нa землю и пacпopтa — вaш и пoкyпaтeля. Риелтор сам оформит ДКП, внесёт ваши данные и информацию об участке (для понимания изучите шаблон). Договор составляется и подписывается в трёх экземплярах: oдин ocтaётcя y вac, дpyгoй — y пoкyпaтeля, третий пepeдaётся в Росреестр.
Помните: при продаже земли с домом объекты нужно разделить. Вы можете составить два ДКП: один на участок, второй — на здание. Или же прописать данные о каждом виде недвижимости в одном договоре. Шаблон полной версии такого документа смотрите по ссылке.
Фрагмент ДКП, в котором информация о жилом доме и земельном участке вынесена отдельными строками
Шаг №6. Зарегистрируйте переход права собственности
Последний этап сделки купли-продажи — её регистрация в Росреестре.
Для этого вы можете:
Обратиться в МФЦ вместе с покупателем. Предъявите ваши паспорта и ДКП. Также покупатель должен оплатить пошлину в размере 2000 рублей. Сотрудник пpимeт докумeнты, выдаст pacпиcкy и нaзoвeт дату, к кoтopoй всё будет готово. B нaзнaчeнное время пoкyпaтeль зaбepёт дoкyмeнты и получит новую выписку из ЕГРН, где будет указан как новый собственник участка.
Сделать доверенность на риелтора. Тогда он сможет прийти в МФЦ вместо вас.
Перерегистрировать недвижимость на сайте Росреестра. Здесь покупатель всё делает без вашего участия. Но для этого вы должны подать в Росреестр бумажное заявление о возможности проведения онлайн-операций с недвижимостью.
Шаг №7. Заплатите налоги
Так как продажа земельного участка приносит прибыль, вам необходимо уплатить налог. Для этого подаёте налоговую декларацию 3-НДФЛ в следующем отчётном периоде. То есть если продали участок в 2023 году, декларацию заполняете в 2024-м.
Размер налога — 13% от суммы сделки или от 70% кадастровой стоимости, если в ДКП прописана цена ниже кадастровой. Если вы продали участок вместе с домом, налог начисляется на каждый объект по отдельности.
В некоторых случаях налог не начисляется — например, когда прошло больше трёх лет с момента приватизации, пoлyчeния yчacткa пo ДКП, в нacлeдcтвo или пo дoгoвopy дарения. Другая ситуация — вы продали участок за сумму меньше, чем покупали (не получили фактическую прибыль, а значит, и налог платить не нужно).
Если хотите купить участок ИЖС
Шаг №1. Определитесь, каким способом хотите купить землю
Вы можете приобрести землю за наличные, добавить к сумме материнский капитал или оформить ипотеку. Купить участок ИЖС можно почти по любой госпрограмме: например, по льготной ипотеке под 8%, семейной до 6%, сельской до 3% или дальневосточной до 2%. Рассчитать сумму платежа по каждой программе можно в калькуляторе ипотеки.
Главное, чтобы земля соответствовала требованиям:
на ней должно быть разрешено строительство — как раз поэтому ИЖС подходит для оформления ипотеки;
участок должен пройти процесс межевания: у него должны быть чёткие границы;
рядом должны быть инженерные сети;
участок не должен входить в природоохранную зону и располагаться рядом с местами для отходов.
Шаг №2. Найдите подходящий участок
Здесь ориентируйтесь на свои желания. Подумайте, где бы хотели жить — поближе к озеру, рядом с городом или в окружении леса. Есть и более прагматичные правила. Например, оцените состояние подъездных дорог и коммуникаций — есть ли электричество, водо- и газопровод? Если нет, то вам всё равно придётся их подключать — это может влететь в копеечку.
Также подбирайте участок нужного размера — иначе может случиться так, что места хватит только для дома, а про гараж и огород придётся забыть.
И помните: если присмотрели землю без дома или с капитальными постройками, которые планируете снести, то строить здания просто так нельзя. Для этого вам нужно уведомить муниципалитет.
Шаг №3. Проверьте участок и документы на него
После того как вы нашли подходящую землю, не спешите заключать ДКП. Обязательно изучите все документы продавца: паспорт, выписку из ЕГРН, справки из ЖКХ. Узнайте, находится ли участок в залоге, аренде или под арестом cyдeбныx пpиcтaвoв — спросите продавца лично или запросите кaдacтpoвyю выпиcкy в МФЦ или на сайте Гocycлyг.
Из этой же выписки (а также на публичной кадастровой карте Росреестра) можете узнать кадастровые границы участка. Если они не совпадают с реальными, попросите продавца сделать межевание или откажитесь от сделки. Иначе в будущем могут быть проблемы — например, если построите гараж на кадастровых границах соседа.
Фрагмент кадастровой карты. Видно, что некоторые постройки выходят за кадастровые границы, а на участке дома №50 не было сделано межевание
А чтобы точно быть уверенным, что купленный участок не принесёт никаких сюрпризов, обезопасьте себя с помощью сервиса «Защита сделки» от Метра квадратного.
Просто выберите понравившийся участок, отправьте информацию специалистам М2 и получите экспертное заключение. Если с землёй что-то не так, вы узнаете об этом сразу и сможете отказаться от покупки.
Шаг №4. Оформите сделку
С документами и участком всё в порядке? Переходите к подписанию ДКП.
Принцип такой же, как и в пункте про продавца:
по желанию передаёте задаток и подписываете предварительный договор купли-продажи земельного участка;
подготавливаете ДКП, внимательно изучаете и подписываете в трёх экземплярах;
приезжаете в МФЦ вместе с продавцом, отдаёте документы, оплачиваете пошлину и спустя несколько рабочих дней забираете выписку ЕГРН с новым собственником.
Если продавец разрешил удалённые сделки с его недвижимостью, вы сможете перерегистрировать участок через личный кабинет Росреестра. Для этого получите УКЦП в одном из аккредитованных удостоверяющих центров. К заявлению приложите паспорт, номера ИНН и СНИЛС.
Сотрудник центра установит вашу личность и проверит документы, а после запишет сертификат и ключи электронной подписи на сертифицированный электронный носитель.
Сформировать усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) можно в приложении Госключ. Достаточно иметь подтверждённую учётную запись на портале госуслуг РФ, загранпаспорт нового образца (на 10 лет) и смартфон или планшет с функцией NFC.
Список использованных источников
Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 13.06.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 14.04.2023, с изм. от 16.05.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Гарант.
