8 мин

31 января

Как купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

Когда человек покупает недвижимость в ипотеку, он сразу передаёт продавцу 20–30% от стоимости жилья. Если у вас нет такой суммы, можно рассмотреть способы получить кредит с нулевым первым взносом. Разбираемся, как это работает и как оформить ипотеку онлайн.

Может ли первоначальный взнос отсутствовать вообще

Нет. Первоначальный взнос — это одно из ключевых правил ипотеки, но не всегда его должен платить именно покупатель. Например, иногда это делает государство.

Выдавать кредиты на недвижимость полностью за счёт средств банка невыгодно для всех участников сделки:

банк рискует потерять деньги,
заёмщик оказывается сильнее закредитован,
отдавать такой кредит будет сложнее, а платить — больше.

Банки тщательно оценивают риски, когда выдают кредиты. А отсутствие первоначального взноса сильно повышает риск, что человек не справится с кредитной нагрузкой и перестанет платить. Так что обязательный первоначальный взнос — ещё и мера защиты от непосильного кредита.

Хотя программ совсем без первого взноса и нет, есть способы не платить его самостоятельно. Ими можно воспользоваться, если вы подходите под условия, — тогда копить большую сумму не понадобится.

Какие есть способы не платить первый взнос

Раньше популярными способами были акции от застройщиков, кешбэк на первоначальный взнос и партнёрские программы банков. Но с 1 января 2025 года действует новый ипотечный стандарт: теперь такую ипотеку выдавать нельзя, так как она рискованная. К тому же ЦБ РФ постоянно ужесточает условия выдачи кредитов. Банкам самим невыгодно участвовать в таких программах.

Тем не менее у покупателей ещё осталось несколько способов не платить первоначальный взнос. Разберём самые популярные.

Материнский капитал

Сертификат на материнский капитал выдают после рождения первого, второго или последующего ребёнка. Его разрешено тратить только на определённые нужды, в частности на улучшение жилищных условий. Материнский капитал можно использовать для погашения ипотеки или как первоначальный взнос по ней. Но у его применения есть несколько условий.

Если жильё покупают с помощью материнского капитала, родители обязаны выделить детям доли в купленной недвижимости. Банки порой не разрешают сделать это при активной ипотеке — тогда родителям понадобится выделить доли в срок до полугода после её погашения.
Квартиру, купленную за счёт материнского капитала, сложнее продать или сдать в аренду. Сделки с ней нужно будет согласовывать с органами опеки.
Иногда банки требуют, чтобы первоначальный взнос не оплачивали только с помощью маткапитала, а добавляли свои средства. Обычно процент своих денег относительно небольшой — например, 5% от стоимости жилья. Но накопить их всё равно придётся.

Сертификат на материнский капитал автоматически приходит в профиль на Госуслугах. Чтобы его использовать, нужно подать заявление в Социальный фонд РФ, — это тоже можно сделать в сервисе

Получите ипотеку с материнским капиталом с помощью бесплатного сервиса М2. Расскажем об условиях программы, требованиях банков и необходимых документах. Поможем заполнить единую анкету и отправим её в несколько банков, чтобы вы могли выбрать самое выгодное предложение.

Социальные программы

Существуют федеральные и региональные программы, которые помогают купить недвижимость некоторым категориям людей. Например, учителям, врачам, сотрудникам МЧС, малоимущим или инвалидам. Льготы могут быть разными в зависимости от программы:

льготная ипотека под более низкий процент;
субсидия на ипотеку, которая полностью или частично покрывает первоначальный взнос.

Во втором случае банк получает первоначальный взнос от государства, а не от самого заёмщика. Чтобы принять участие в такой программе, нужно отвечать её требованиям и жить в регионе, в котором она действует. Также понадобится встать в очередь и дождаться, пока она подойдёт.

Что ещё следует учесть:

государство следит за целевым использованием субсидий, поэтому стоит сразу ознакомиться, на какую недвижимость её можно потратить;
сертификат не должен накладывать на объект дополнительных обременений;
платёж по субсидии должен быть последним — государство перечисляет деньги только после того, как заёмщик внёс свою часть.

Посмотреть список действующих социальных программ можно в сервисе от ДОМ.РФ — там собраны и федеральные, и региональные льготы: спроси.дом.рф/catalog/

Программа «Молодая семья»

Это федеральная программа, которая помогает улучшать жилищные условия молодым семьям. Муж и жена должны быть не старше 35 лет и иметь российское гражданство. Ещё в ней могут участвовать родители-одиночки и семьи с ребёнком, где один из родителей — не гражданин России.

По этой программе можно получить субсидию, которая покроет первоначальный взнос на квартиру. Но условия участия довольно сложные:

нужно подать заявление и ждать своей очереди, а она может подойти только через несколько лет;
если за время ожидания один из супругов достиг 36-летнего возраста, семья уже не может участвовать в программе и выбывает из неё;
претенденты должны относиться к категории нуждающихся в жилье — иметь меньше квадратных метров, чем норма по региону, или жить в плохих санитарных условиях;
в каждом регионе — свои требования к семьям, которые зависят от бюджета на реализацию программы и других факторов.

Условия для конкретного региона понадобится уточнить на сайте городской администрации. Там же обычно перечисляют документы, которые нужно собрать, чтобы подать заявление на участие.

Программа должна закончиться в 2025 году, но её могут продлить. Поэтому шанс получить по ней субсидию на покупку жилья ещё есть.

Военная ипотека

Военнослужащие участвуют в накопительно-ипотечной системе от Министерства обороны. Пока они служат, государство отчисляет деньги на специальный счёт. После трёх лет службы военный может использовать эти накопления как первоначальный взнос.

Кроме первоначального взноса, Минобороны будет погашать ежемесячные платежи по ипотеке, пока заёмщик служит в армии. Но до погашения ипотеки на купленном жилье будет двойное обременение: в пользу банка и государства.

Если военный уволится со службы, он перестанет участвовать в программе. Что будет дальше — зависит от причины увольнения. Некоторые из них считаются уважительными:

увольнение по состоянию здоровья,
увольнение по семейным обстоятельствам,
увольнение из-за организационных мероприятий в армии,
срок службы от 20 лет,
достижение предельного возраста для службы.

Если военный будет соответствовать хотя бы одному из этих условий, а ещё отслужит не менее 10 лет — возвращать деньги не понадобится. Правда, погашать ипотеку дальше придётся самостоятельно.

Если военный не соответствует ни одному из условий, то придётся вернуть государству все деньги, которые оно заплатило за его ипотеку.

Условия военной ипотеки подробно описаны на сайте Росвоенипотеки — учреждения Минобороны, которое отвечает за выплаты ипотечных взносов для военных: rosvoenipoteka.ru

Ипотека под залог недвижимости

Некоторые банки выдают ипотеку без первого взноса, если заёмщик предложит в залог другую недвижимость в собственности. Иногда разрешают предоставить в качестве залога жильё, которое не принадлежит заёмщику — например, квартиру родственников. Схема обычно такая:

клиент берёт кредит под определённый процент и оставляет в залог объект недвижимости;
в течение 90 дней после этого он должен купить жильё и зарегистрировать его в Росреестре;
затем заёмщик передаёт документы о регистрации банку и подтверждает, что действительно купил недвижимость;
банк снижает процентную ставку до ипотечной.

Условия по такой ипотеке могут быть жёстче, чем по обычной. Например, строже требования к трудоустройству и доходу заёмщика: нужно проработать на одном месте не меньше шести месяцев.

Потребительский кредит

Последний вариант — взять вместо ипотеки нецелевой кредит, в том числе под залог ценного имущества, например, машины. Процентная ставка по такому кредиту будет выше ипотечной, зато не понадобится платить первоначальный взнос. Некоторые совмещают программы — берут потребительский кредит для оплаты первого взноса.

Схему с потребительским кредитом обычно не рекомендуют из-за высокого риска: больших платежей и закредитованности. Кроме того, банки могут отказать в выдаче — для них это тоже рискованная схема.

Возможные особенности программ без первого взноса

Конкретные нюансы зависят от выбранного способа и типа ипотеки. Но есть особенности, к которым лучше быть готовым, если берёте ипотеку и не собираетесь платить первый взнос.

Кредит не на всю сумму. Банку невыгодно выдавать ипотеку на 100% от стоимости жилья, так он может понести убытки. К тому же политика Центробанка РФ ограничивает выдачу рискованных кредитов. Поэтому есть вероятность, что вам одобрят только 80–90% от нужной суммы или даже меньше. Разницу придётся покрывать за счёт собственных средств.

Более высокий процент. Это в первую очередь касается потребительских кредитов и ипотеки под залог имеющейся недвижимости. Условия по ним могут быть менее выгодными, чем по стандартной ипотеке с первоначальным взносом. А вот по льготным и субсидированным программам ставка будет ниже рыночной, хотя для них и понадобится первоначальный взнос.

Строгая проверка заёмщика. К заёмщику могут предъявлять более строгие требования — например, обязательное трудоустройство по ТК РФ или доход не ниже определённой суммы. Вероятно, сам процесс подтверждения тоже будет дольше и сложнее. Но ситуация может отличаться в зависимости от политики банка, поэтому лучше ориентироваться на условия в конкретной организации.

Обязательное страхование. По закону ипотечный заёмщик должен застраховать жильё. Если ипотека выдаётся без первого взноса, банк несёт больше рисков. Поэтому он может потребовать дополнительные виды полисов — например, страхование жизни и здоровья.

Процесс оформления ипотеки: есть ли отличия

Как именно оформляется такая ипотека — зависит от выбранной программы. Обычно в самом процессе оформления кредита отличий нет: всё проходит так же, как и со стандартной ипотекой. Но, чтобы получить возможность взять ипотеку без первого взноса, уже понадобятся дополнительные действия. Например:

для использования материнского капитала — получить сертификат и справку из Социального фонда РФ, затем отправить заявление на распоряжение капиталом;
для социальных программ — собрать доказательства, что вы имеете право на льготу, подать заявление в городскую администрацию и подождать своей очереди;
для военной ипотеки — передать жильё в залог Росвоенипотеке, которая будет погашать кредит военнослужащего;
для ипотеки под залог недвижимости — передать в залог банку имеющееся жильё, а в срок до 90 дней после этого купить квартиру или дом, если того требует программа банка.

Чтобы оформить ипотеку по доступной вам программе, воспользуйтесь сервисом «Ипотека» от М2. Заполните единую анкету, а мы отправим её сразу в несколько банков-партнёров. Ответы появятся в личном кабинете, а вам останется выбрать самое выгодное предложение. Работаем и с рыночной, и со льготной ипотекой.

Краткие выводы

Ипотеку совсем без первоначального взноса взять нельзя. Но можно не платить его самостоятельно, а вместо этого использовать материнский капитал, накопительные взносы для военнослужащих или субсидии по социальным программам.
Некоторые банки предлагают вместо первоначального взноса отдать в залог уже имеющуюся недвижимость. Условия по такой ипотеке могут быть строже, чем стандартные.
Материнский капитал можно потратить на улучшение жилищных условий, в том числе как первоначальный взнос за ипотеку.
На субсидию могут претендовать молодые семьи, а в некоторых регионах — врачи и учителя. Субсидию выдаёт городская администрация, но придётся подождать своей очереди. Иногда это занимает несколько лет. Кроме того, субсидию можно тратить только в соответствии с целевым назначением. Если она действует только на покупку квартиры, построить дом на неё не получится.
Брать вместо ипотеки потребительский кредит не рекомендуется, как и использовать кредит для оплаты первого взноса. Это сильно повышает кредитную нагрузку и риск просрочки.