Обычно подарки берут и дарят, но с квартирой или домом так не получится — нужно оформить документы и передать право собственности. Рассказываем, как это сделать и можно ли забрать такой подарок назад.
Что такое дарственная
Официальное название дарственной — договор дарения. Это единый документ, который подписывают даритель и одаряемый — тот, кто дарит и тот, кто принимает дар. До переоформления документов получатель вправе передумать и отказаться от подарка.
Главное условие дарственной — безвозмездность. Нельзя подарить недвижимость в обмен на деньги, внимание или машину.
А еще нельзя пообещать, что подарок перейдет в собственность после смерти его владельца. Например, если брат дарит сестре квартиру, а взамен получает дачу, нужно заключать договор купли-продажи. А если одинокая старушка обещает подарить соседям квартиру за то, что они за ней присмотрят, подписывают договор ренты.
Кто может дарить недвижимость
Принять подарок может кто угодно. А чтобы подарить квартиру, нужно соответствовать требованиям:
психически здоровым, который контролирует свои действия и понимает их последствия, иначе сделку могут признать недействительной;
быть собственником квартиры, которую дарит;
если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, нужно разрешение органов опеки.
Родители не могут просто так подарить кому-то квартиру, которая принадлежит ребенку, несмотря на то, что они являются его законными опекунами и действуют от его имени. Для этого нужно получить разрешение органов опеки.
Дарить недвижимость можно от человека к человеку или от компании другому человеку, например, своему сотруднику. Но если квартира принадлежит компании, ее нельзя подарить другой фирме — это запрещено законом.
Еще нельзя дарить подарок дороже трех тысяч рублей своему лечащему врачу или человеку на госслужбе, потому что это могут признать взяткой. Поэтому расплатиться квартирой за новую улыбку не получится.
Если даритель состоит в браке, ему нужно получить нотариальное согласие супруга. Без этого сделку легко оспорить.
Какие документы нужны для сделки
Для дарственной нужно подготовить несколько документов:
паспорта участников сделки — кто дарит и кто принимает;
права на квартиру — свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или выписка из Росреестра;
разрешение органов опеки (при необходимости);
разрешение супруга, если собственник находится в браке.
Акт приема-передачи при договоре дарения составлять не обязательно, но лучше это сделать: в некоторых ситуациях важно знать, когда именно квартира фактически передана одаряемому. Например, это необходимо установить для налогообложения, уплаты коммунальных платежей и в некоторых спорах с недвижимостью.
Где составить договор дарения
Договор дарения можно составить несколькими способами:
самостоятельно — если дарите квартиру целиком, нотариально заверять договор не нужно. Для этого достаточно скачать и заполнить шаблон;
у нотариуса — нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а только ее долю, или владелец части квартиры несовершеннолетний или ограниченно дееспособный человек.
Чтобы оформить договор, нужно записаться к любому нотариусу, взять с собой документы и деньги. Цена услуги — 0,5% от стоимости договора, но не более 20 000 руб. За эти деньги нотариус объяснит содержание договора и заверит подписи сторон. Дополнительно он зарегистрирует новое право собственности в Росреестре — это бесплатно;
в МФЦ — здесь регистрируют переход права собственности по договору, который стороны подписали сами. При некоторых МФЦ работают коммерческие службы, которые помогают составить договор, такая услуга стоит примерно 3000 рублей. При этом можно обратиться в МФЦ любого города — необязательно туда, где находится квартира;
у юриста или риелтора — они помогут заполнить шаблон договора и по доверенности регистрируют переход права собственности, например, если даритель живет за границей и не может это сделать сам.
Чтобы скачать шаблон договора дарения квартиры на компьютер, нажмите Файл → Скачать → Майкрософт ворд. Для работы в браузере выберите Файл → Создать копию
Договор заключают в трех экземплярах и подают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности Росреестр возвращает два экземпляра договора с отметками о регистрационных действиях — дарителю и одаряемому. Если даритель или получатель потеряют договор, можно будет обратиться в Росреестр за копией.
Сколько нужно заплатить
Кроме расходов на нотариуса или юриста, нужно заплатить налог на доходы физических лиц. Его платит тот, кто получает подарок. Однако налог не платят близкие родственники:
Если между дарителем и получателем нет близкого родства, нужно будет заплатить 13% от кадастровой стоимости недвижимости. Если в договоре дарения указана другая стоимость жилья, налог платят с нее.
Подарки можно вернуть только в редких случаях
Дарение можно отменить в установленных законом случаях. Но чтобы расторгнуть договор дарения, одаряемому, скорее всего, придется обратиться в суд. В каких случаях можно отменить дарение:
одаряемый покушался на жизнь дарителя или убил его. В этом случае право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя;
новый владелец обращается с недвижимостью так, что это может привести к ее утрате, например, если подарили старинный особняк, а его решили снести;
предприниматель подарил квартиру, а потом в течение полугода обанкротился, тогда суд может признать договор дарения недействительным;
в договоре указаны особые условия, например, право дарителя отменить договор, если получатель подарка умрет первым.
Сделку также могут оспорить супруги через суд, если она прошла без их согласия.
Еще один нюанс — пока право собственности не зарегистрировано на нового владельца, все расходы на содержание недвижимости несет даритель: платит налоги, коммуналку и возмещает соседям ущерб от протечек — если даритель и одаряемый не предусмотрели возложение этих обязанностей на одаряемого после передачи квартиры.
Список использованных источников
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
