По каким договорам продают квартиры

Квартиры всегда продают и покупают по договору, но не всегда по одному и тому же. В зависимости от ситуации используют свой тип договора:

• если дом еще строится, а квартиру покупают у застройщика, оформляют договор долевого участия, или ДДУ;
• если дом построен, у квартиры есть собственник — физическое или юридическое лицо, подписывают договор купли-продажи, или ДКП;
• если дом еще строится, один человек купил там квартиру по ДДУ, а теперь продает ее, оформляют договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, или ДУПТ.

Подробно о каждом договоре мы расскажем в отдельных статьях, сегодня — вводная экскурсия.

По договору долевого участия

Договор долевого участия подписывает застройщик и покупатель квартиры в доме, который еще строится. По нему застройщик обязан передать квартиру к определенному сроку и соответствующую проектным документам.

У каждого застройщика есть свой проект ДДУ, обычно его размещают на сайте или показывают в офисе. Еще до решения, покупать или не покупать квартиру, можно скачать и посмотреть, на каких условиях ее продают.

Обычно в ДДУ застройщики прописывают:

• стоимость и сроки сдачи квартиры;
• адрес дома и кадастровый номер земли;
• площадь и планировку квартиры, этаж;
• гарантийные обязательства и страхование ответственности застройщика;
• условия, по которым привлекают деньги покупателей, например, с размещением на эскроу-счете;
• реквизиты покупателя и застройщика.

Договор долевого участия означает для покупателя, что он не берет неизвестную квартиру, а покупает недвижимость с точными характеристиками. Например, если в ДДУ написано «квартира 40 квадратных метров», а на приемке оказалось, что ее площадь 37 квадратных метров, застройщик должен вернуть стоимость недостающих метров. Но об этом должно быть написано в договоре долевого участия.

То же самое со сроками сдачи: если в ДДУ написано, что дом сдается в первом квартале 2021 года, а сдали его на год позже, застройщик должен выплатить неустойку — за этим придется обращаться в суд. Конечно, у застройщика есть право перенести срок сдачи, но для этого покупатель должен подписать допсоглашение. Если этого не делать, можно получить компенсацию.

Но вернемся к ДДУ. Даже если на первый взгляд он составлен правильно, его всё равно лучше показать юристу, и не проект с сайта, а тот документ, на котором будут стоять подписи сторон. Если что-то не устраивает, можно обсудить с застройщиком или отказаться от покупки квартиры в этом доме.

По договору купли-продажи

Пожалуй, чаще всего подписывают договор купли-продажи — между продавцом и покупателем. Здесь сторонами могут быть физические или юридические лица, это неважно.

Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником, проверить право собственности можно в выписке из ЕГРН.

По сути, договор купли-продажи — это письменное соглашение, что одна сторона передает квартиру, а другая — деньги за нее. Обычно в договоре купли-продажи пишут:

• предмет договора — характеристики квартиры, ее площадь, адрес с указанием этажа, кадастровый номер;
• стоимость квартиры;
• на основании чего она принадлежит продавцу, например другого договора купли-продажи, по которому квартиру когда-то купили, договора дарения или в результате наследования;
• паспортные данные продавца и покупателя;
• заверения продавца, что квартира никак не обременена, например не находится в залоге у банка;
• список людей, у которых остается право пользоваться квартирой после ее продажи, например дети, оставшиеся без попечения родителей.

Такой договор может заключаться в простой письменной форме или заверяться у нотариуса.

Если покупаете или продаете квартиру, можно использовать типовой договор купли-продажи, но изменить его под себя. Финальную версию лучше показать юристу, чтобы убедиться, что всё по закону.

К договору купли-продажи еще подписывают акт приема-передачи квартиры. Без него договор не считается исполненным: акт подтверждает, что стороны выполнили свои обязательства, а именно передали и приняли квартиру и деньги.

По договору уступки

Нередко квартиру в строящемся доме продают по договору уступки. Объясним, что это такое.

Представьте, человек подписал с застройщиком договор долевого участия, о котором мы рассказали в первом разделе. По этому договору он оплатил квартиру и стал ждать, когда ее построят. В какой-то момент он решил эту квартиру продать, но дом еще не построили.

Формально он не собственник квартиры — квартиры еще нет в юридическом смысле, — а дольщик, который может требовать с застройщика свою квартиру, и поэтому продает он не квартиру, а право требования. Другими словами, один дольщик меняется на другого.

Договор уступки — это распространенная схема продажи строящихся квартир. Например, человек купил ее на этапе котлована за три миллиона как инвестицию, а затем, когда дом почти готов, продал за четыре миллиона. В 2020 году в Москве 11% всех квартир в новостройках продали по договорам уступки.

Но по этим договорам есть свои нюансы:

комиссия — застройщики почти всегда берут комиссию за письменное согласие на уступку квартир, а без него заключить договор уступки невозможно. Это может быть фиксированная сумма, например 30 000 рублей, или небольшой процент от суммы сделки;

ограничения сроков — в договоре ДДУ может быть прописано, что уступка возможна, если дом построен, например, наполовину;

долги — если квартиру оплатили не полностью, долг перед застройщиком перейдет покупателю или продавец должен будет погасить его перед сделкой.

Важно, чтобы продавец погасил все долги и оформил уступку на условиях из ДДУ, иначе застройщик через суд может отменить сделку.

Сделку по уступке регистрируют в Росреестре, после этого новый дольщик может в любой момент продать квартиру по такому же договору уступки — ограничений на количество сделок в законе нет. Но, как только дом сдадут, дольщики регистрируют право собственности, и такие квартиры уже продаются по обычному договору купли-продажи — о нем мы рассказали в предыдущем разделе.

Список использованных источников

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.