Обязательные условия договора
Есть условия, без которых считается, что стороны не заключили договор, — Гражданский кодекс называет их существенными. В договоре купли-продажи квартиры таких условий три: предмет договора, цена и у кого остается право жить в квартире.
Предмет договора. В договоре должны быть точные данные о недвижимости, которую продавец передает покупателю. Достаточно указать кадастровый номер квартиры, но на практике стороны перечисляют подробности:
название предмета договора: «квартира», «доля в квартире», «комната»;
назначение недвижимости: «жилое помещение»;
адрес и этаж;
общая и жилая площадь;
количество комнат.
Ссылаться в договоре на документы, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру, необязательно, но покупателю с ними спокойнее. Можно указать один документ, который даёт право продавцу распоряжаться квартирой, или перечислить все: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН.
В договоре подробно описали квартиру и перечислили документы продавца о праве собственности
Цена договора. Это сумма, которую покупатель должен заплатить за квартиру. Стороны могут договориться об общей цене, а могут сделать расчёт: указать стоимость квадратного метра, количество метров и итоговую цену.
В договоре указали итоговую цену, исходя из стоимости квадратного метра и площади квартиры
Стороны могут назвать цену квартиры в условных единицах, но тогда её нужно указать в договоре в пересчёте на рубли, например по курсу на день передачи денег продавцу.
Лица, которые сохраняют право пользоваться квартирой после её продажи. В квартире могут жить люди, которые не имеют права собственности на неё, но имеют право ей пользоваться. Покупателю нужно решить, готов ли он к тому, чтобы в его квартире постоянно или временно жили посторонние. Мы собрали таблицу, которая поможет разобраться, кто может жить в квартире после того, как она перейдёт к покупателю.
| Кто может жить в квартире | Как долго человек может жить в квартире | Что указать в договоре купли-продажи |
|---|---|---|
| Человек, который жил в квартире до приватизации, отказался в ней участвовать и сохранил право пожизненно использовать жильё | Всю жизнь | Список людей, которые имеют право пожизненно пользоваться жильём |
| Получатель ренты или пожизненного содержания с иждивением | Всю жизнь | Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением |
| Несовершеннолетний, который остался без попечения родителей или над которым установили опеку или попечительство | До совершеннолетия | Период, в течение которого ребёнок может проживать в квартире |
| Человек, чьё право проживать в квартире установил суд, договор или завещательный отказ | Срок, указанный в решении суда или договоре | Решение или документ, на основании которого человек имеет право проживать в квартире, условия и продолжительность проживания |
| Квартиросъемщик, который снял квартиру на определённый срок | Срок, указанный в договоре найма | Договор найма жилья и дату, когда квартиросъемщик съедет |
| Жилец, который зарегистрирован в квартире, и просит покупателя дать ему время на переезд | Время, чтобы освободить квартиру и зарегистрироваться в другом жилье | Согласие покупателя и дату, когда жилец съедет и снимется с регистрационного учёта |
Если никто не имеет права жить в квартире после продажи, так и нужно написать в договоре.
В договоре указали, что никто не живёт в квартире и не может ей пользоваться после продажи
Чтобы сделка состоялась, в договоре достаточно указать эти три условия, но их мало, чтобы учесть интересы сторон, особенности квартиры и расчётов.
Желательные условия договора, чтобы снизить риски
Стороны могут закрепить в договоре любые условия, о которых договорятся. Главное, чтобы эти условия — их ещё называют дополнительными — не противоречили закону, иначе договор могут признать недействительным. Например, нельзя включить в договор условие, что покупатель освобождается от оплаты квартиры, — на таких условиях стороны должны заключать договор дарения, а не купли-продажи.
Ещё стороны не могут договориться избавить друг друга от ответственности. Например, в договоре нельзя указать, что продавец не отвечает за то, что не сообщил о людях, которые имеют право жить в квартире.
Как только стороны закрепляют дополнительное условие в договоре, они обязуются его выполнять, а за нарушения несут ответственность. Покупатель сможет оспорить сделку, если продавец не выполняет обязательства по договору, и наоборот. Рассмотрим пример.
Стороны договорились, что продавец освободит квартиру от вещей, мебели, бытовой техники и мусора. Покупатель может не подписывать акт приёма-передачи квартиры, пока продавец не выполнит обещанное. Неважно, что условие — освободить квартиру от лишних вещей — стороны указали по соглашению, а не потому, что этого требовал закон.
Есть условия, которые продавцам и покупателям желательно включать в договор, чтобы избежать спора или защитить свои интересы, если он возникнет.
Обязательства и гарантии продавца. Продавец обязан сообщить покупателю достоверную информацию о статусе и состоянии квартиры, назвать всех, кто имеет право ей пользоваться после продажи. Гарантии продавец может давать устно, но желательно закрепить их в договоре. Ещё пример.
Продавец утверждает, что никому не продал, не завещал, не подарил квартиру и не обещал её в дар. Он гарантирует покупателю, что квартира не входит в капитал юридического лица, не находится в залоге или под арестом, её не сдают в аренду, наём или ренту, третьи лица не имеют никаких прав на квартиру. Эти гарантии вписывают в договор, чтобы в случае спора покупатель мог на них сослаться.
В договор вписали гарантии продавца, которые помогут покупателю защитить свои интересы
Продавец может письменно подтвердить свой статус и намерения, например указать в договоре, что он:
не находится в процессе банкротства и не собирается его начинать;
продаёт квартиру добровольно;
полностью дееспособный и осознает последствия своих действий.
Если продавец купил квартиру в браке, желательно внести в договор и этот пункт. От того, когда продавец купил недвижимость, зависит, нужно ли получать согласие его супруга или бывшего супруга. Подробно о согласии супругов мы писали в другой статье.
Варианты, что можно указать в договоре о согласии супруга продавца на продажу квартиры
Есть ситуации, когда человек, чтобы продать квартиру, должен получить согласие органа опеки и попечительства или законного представителя другого человека. Например, согласие из опеки нужно получать, когда в квартире живут несовершеннолетние, у которых нет другого жилья. Продавец оформит согласие, принесёт документы на сделку, и стороны запишут это в договоре.
Если ничьи согласия на сделку не требуются, так и нужно указать в договоре. Сделку могут признать недействительной, например потому, что продавец не учёл интересы детей, и суд вернет жильё продавцу. Пункт договора, в котором продавец уверял, что ничьи согласия не нужны, поможет покупателю доказать, что он действовал добросовестно. Так покупатель хотя бы получит компенсацию от государства, если продавец уже потратил деньги от продажи квартиры.
Когда покупатель заплатит за квартиру. В договоре нужно уточнить, когда покупатель передаёт продавцу деньги. Рассчитаться за квартиру можно в день подписания договора, передачи квартиры, перехода права собственности на квартиру или в любой другой день.
Например, стороны договорились, что покупатель платит в день, когда принимает квартиру по акту. Формулировка в договоре может быть такой: «Покупатель обязуется перечислить продавцу оплату квартиры в размере 5 млн рублей в день, когда продавец передаст покупателю квартиру и стороны подпишут акт приёма-передачи».
Другой пример. Покупатель оплачивает квартиру в течение определённого срока после того, как стороны подпишут акт. Тогда в договоре можно указать: «Покупатель обязуется перечислить оплату квартиры в размере 5 млн рублей в течение пяти рабочих дней после подписания акта приёма-передачи квартиры».
В договоре важно уточнить, когда покупатель полностью рассчитается за квартиру — до или после того, как к нему перейдёт право собственности. От этого зависят гарантии для сторон.
Стороны могут договориться, что покупатель полностью рассчитается за квартиру в момент подписания договора. Такое условие в договоре приравнивается к расписке продавца о получении денег. Он получит деньги, поставит подпись в договоре и может не оформлять отдельную расписку.
Стороны могут письменно договориться о более поздней оплате или рассрочке. Если покупатель отдаёт всю сумму после того, как квартира перейдёт в его собственность, в ЕГРН вносят запись о залоге в пользу продавца до момента оплаты. Так продавец получает гарантию, что покупатель отдаст ему всю сумму.
Как покупатель заплатит за квартиру. В договоре нужно уточнить способ расчётов, так как покупатель может оплатить квартиру:
наличными — напрямую продавцу или через банковскую ячейку;
переводом — со счёта на счёт, через аккредитив или депозит нотариуса.
Продавец, когда получит наличные, должен составить расписку, что получил всю сумму за квартиру и не имеет претензий к покупателю. Если покупатель передаёт наличные в день подписания договора и это условие внесли в договор, расписку можно не составлять. Но стороны могут договориться, что продавец оформляет расписку в любой ситуации, даже когда при расчётах присутствуют нотариус или сотрудники банка.
В договоре предусмотрели обязанность продавца составить расписку и указать в ней определённые сведения
Когда стороны арендуют банковскую ячейку, покупатель в присутствии сотрудника банка кладёт в неё деньги за квартиру. Если сделка не состоится, деньги из ячейки заберёт покупатель, а после регистрации сделки их получит продавец. Желательно закрепить подробности таких расчётов письменно.
Например, стороны договорились, что пересчитают деньги в присутствии сотрудника банка и напишут расписку. Банк допустит продавца к ячейке с деньгами после того, как он представит оригинал договора купли-продажи, акт приёма-передачи квартиры и выписку из ЕГРН.
В договоре дали подробности расчётов с использованием банковской ячейки
Покупатель может открыть аккредитив — специальный счет в банке на свое имя — и внести на него деньги за квартиру. Если стороны выбрали такой способ расчётов, нужно закрепить его в договоре. Когда банк получит документы о регистрации права собственности, он проверит их и переведёт деньги с аккредитива на счёт продавца. Если сделка не состоится, деньги останутся на счёте покупателя.
В договоре предусмотрели безналичную оплату, обязанности банка, действия покупателя и продавца
Если стороны удостоверяют сделку у нотариуса, они могут использовать депозит — это условие желательно закрепить в договоре. Покупатель внесёт деньги на специальный банковский счёт нотариуса, а тот перечислит деньги продавцу, как только сделку зарегистрируют.
Когда покупатель полностью или частично оплачивает квартиру за счёт кредитных средств, это тоже желательно закрепить в договоре.
Состояние квартиры. В договоре желательно предусмотреть, как продавец будет передавать квартиру, продается ли вместе с квартирой другое имущество, кто погасит долги по коммунальным платежам.
Например, стороны могут перечислить, какая мебель, бытовая техника, предметы интерьера переходят покупателю вместе с квартирой, и уточнить, что стоимость вещей входит в цену квартиры. За это покупатель оплатит долги за коммунальные услуги.
Стороны перечисляют имущество, которое покупатель получит вместе с квартирой, в приложении к договору
В договоре нужно указать: особенности перепланировки квартиры, неустранимые дефекты, отсутствие ремонта, продажу после пожара или затопления. Тогда покупатель, который узнал о недостатках, когда подписывал договор, не сможет предъявить продавцу претензии.
Например, стороны указывают в договоре, что в квартире никогда не было ремонта, на северной стороне на стенах есть плесень, требуется замена всех окон и дверей.
Сроки и порядок освобождения квартиры. В этом пункте договора продавец обязуется передать квартиру к определенному сроку. До этого времени он должен, например, освободить квартиру от ненужной мебели или выселить жильцов.
За нарушение срока стороны предусматривают неустойку, и покупатель получит компенсацию, если продавец вовремя не освободит квартиру. Покупатель может и отказаться от сделки, если продавец сильно задержал передачу квартиры, но такие последствия нужно предусмотреть в договоре.
Как продавец передаст квартиру покупателю. В договоре желательно закрепить, что передавать квартиру будут по акту, в котором укажут состояние квартиры, отсутствие долгов по коммунальным платежам, имущество, которое покупатель получает вместе с квартирой.
В договоре указали, что стороны обязаны составить акт приёма-передачи квартиры
Основания для расторжения договора, штрафы и ответственность продавца. Обычно в договоре купли-продажи указывают, что одна сторона имеет право расторгнуть договор, если вторая не выполняет обязательства.
Например, покупатель отказался передавать деньги и расторг договор, так как получил квартиру с огромными долгами за коммунальные услуги, отключённой электроэнергией и перекрытым газом. О таком состоянии квартиры продавец не сообщал, покупатель не соглашался оплачивать долги и решать проблемы с коммунальными службами.
Стороны могут предусмотреть штрафы в зависимости от того, кто и какие условия не соблюдает или какие обязательства не выполняет в срок.
Например, покупатель по договору получает пять тысяч рублей от продавца за каждый день просрочки передачи квартиры.
В договоре можно установить дополнительную ответственность продавца на случай, если договор признают недействительным по причинам, о которых продавец знал и пытался их скрыть.
Например, стороны предусмотрели, что продавец выплатит покупателю компенсацию 300 тысяч рублей, если сделку оспорит человек, который имел право на квартиру и чьи интересы продавец намеренно нарушил.
Эти условия помогают договориться по всем особенностям сделки, установить сроки, когда стороны должны выполнять обязательства, и дополнительную ответственность за нарушения.
Реквизиты сторон
В договоре купли-продажи нужно указать реквизиты — название, дату и место заключения.
Наименование документа — «Договор купли-продажи квартиры». Дата заключения договора — это дата, когда его подпишут стороны, например «22.02.2024». Место заключения договора — это местность с точным названием территории: «Москва», «город Сосновый Бор Ленинградской области», «деревня Павлово Архангельской области».
Обязательно включить в договор сведения о сторонах сделки:
фамилия, имя и отчество (при наличии);
дата и место рождения;
гражданство;
реквизиты паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;
СНИЛС (если есть).
Если договор купли-продажи квартиры подписывает представитель продавца или покупателя, нужно указать сведения о представителе и реквизиты доверенности.
Как указать необходимые сведения и реквизиты в «шапке» договора
В последнем разделе договора, где перечисляют реквизиты сторон и оставляют место для подписей, обычно указывают контактную информацию: адреса и телефоны покупателя и продавца.
Какую информацию указать на последней странице договора
Условия договора, которые ни на что не влияют
Права, обязанности и ответственность сторон, которые они несут по закону, в договоре купли-продажи можно не перечислять. Например, в договоре указывают, что продавец передаст квартиру, а покупатель её примет и оплатит, после чего стороны должны подать документы в Росреестр, а в случае спора стороны имеют право обратиться в суд.
На практике права, обязанности и ответственность перечисляют в договоре, чтобы напомнить о них сторонам. Один из таких частых пунктов — условие залога. Условие залога квартиры в пользу продавца предусмотрено законом, если покупатель выплачивает все деньги за квартиру после перехода права собственности. В договор купли-продажи его включают только для того, чтобы успокоить продавца. Никаких дополнительных гарантий продавцу оно не дает.
Так можно включить в договор необязательное условие о залоге или об отсутствии залога
В шаблоне договора купли-продажи квартиры есть обязательные условия и реквизиты сторон, условия, которые желательно указать, чтобы исключить риски, и положения, которые стороны могут указать для информации о правах, обязанностях и ответственности.
Список использованных источников
ГК РФ Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости // СПС КонсультантПлюс.
Статья 432. Основные положения о заключении договора // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит // СПС КонсультантПлюс.
Приказ Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 (ред. от 07.11.2022) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений...» // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит // СПС КонсультантПлюс.
