До 2020 года, если сделку с недвижимостью оспаривали или признавали ничтожной, суд возвращал квартиру предыдущему собственнику и обязывал его вернуть покупателю деньги. При этом, если денег у продавца не было, покупатель оставался ни с чем.
В июне 2020 года приняли закон, по которому при недействительной сделке и невозможности компенсировать убытки за счет продавца, добросовестный приобретатель может получить компенсацию от государства, если он лишился жилья и продавец не вернул уплаченные деньги за недвижимость. Компенсировать могут реальный ущерб, который причинен добросовестному приобретателю, или кадастровую стоимость жилья — для этого нужно подать в суд исковое заявление.
Быть добросовестным нужно, не только чтобы вернуть деньги при плохом сценарии: в первую очередь это помогает избежать сомнительной сделки.
Чтобы сделка была добросовестной, нужно проверить документы продавца
Как мы уже сказали, добросовестный приобретатель — это тот, кто не знал и не мог знать о неправомерной продаже квартиры. Важно разобраться с пунктом «не мог знать»: чтобы ему соответствовать, покупатель должен изучить все документы продавца недвижимости. Если на момент заключения сделки по ним нельзя было понять, что продаже что-то мешает, то суд может признать покупателя добросовестным.
Итак, чтобы покупателя признали добросовестным, ему нужно доказать, что он сделал всё от него зависящее для чистоты сделки. Но что именно входит в понятие «сделать всё» — в законе не прописано.
Прокуратура Ярославского района Ярославской области хотела признать ничтожной сделку по покупке земли. Покупатель требовал признать его добросовестным приобретателем, но суд в этом отказал. Дело в том, что на земле, которую он купил, находились два дома, которые на момент покупки были предметом судебного спора, и он сам подтвердил, что знал об этом. В итоге суд решил, что покупатель не проявил должной осмотрительности.
Если покупатель не проявил должной осмотрительности или просто поверил продавцу на слово, квартиру могут забрать и не заплатить компенсацию. Чтобы этого не произошло, покупателю квартиры нужно изучить документы продавца, в частности, узнать, не могут ли оспорить сделку наследники, супруги или органы опеки. Это может произойти по разным причинам: например, если семья купила квартиру с помощью материнского капитала, а потом продала ее без разрешения органов опеки. Или если братья унаследовали квартиру от матери и оба стала обладателями ½ собственности, а потом один из них продал квартиру без ведома другого.
Подробнее о документах, которые нужно запросить у продавца и внимательно изучить, мы писали в статье «Как купить квартиру на вторичке».
Когда документы будут на руках, нужно:
проверить, нет ли у продавца существенных неоплаченных долгов. Узнать это можно через банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов;
изучить выписку о праве собственности из ЕГРН — узнать историю перехода права собственности на недвижимость и нет ли на квартире обременений;
проверить, был ли продавец в браке на момент продажи квартиры и дал ли согласие на сделку его супруг;
удостовериться, что квартира не куплена с помощью материнского капитала, а если куплена, то соблюдены все права детей — подробнее об этом в статье «Как продать или купить квартиру, в которой живут дети»;
проверить, не банкрот ли продавец и не выступает ли эта квартира предметом судебного спора. Это можно посмотреть в базе судебных дел;
взять в психо- и наркодиспансере справки, которые подтверждают, что продавец квартиры дееспособен;
если продавец действует по доверенности — проверить ее на подлинность у нотариуса;
зафиксировать с продавцом акт приема-передачи квартиры и всех документов на нее.
Предприниматель купила квартиру, а продавец попытался признать сделку незаконной, потому что ее якобы заключили с нарушениями правовых норм, и вернуть квартиру. Арбитражный суд Москвы отклонил иск, потому что признал ответчицу добросовестным приобретателем по следующим причинам:
ответчица заплатила продавцу всю стоимость квартиры по договору купли-продажи;
она купила квартиру по рыночной стоимости;
в Росреестре не было сведений, что квартира — предмет судебного спора.
Если на этом этапе продавец кажется надежным и стороны заключат сделку, а потом она окажется недействительной, покупатель сможет доказать свою добросовестность: он сделал всё что мог. Но, повторимся, добросовестность придется доказывать в суде.
Даже добросовестный покупатель может остаться без компенсации
Забрать квартиру могут даже у добросовестного покупателя, например если квартиру от имени собственника продали по поддельной доверенности. Все основания перечислены в законе. Оспорить сделку можно в течение трех лет с даты регистрации нового права собственности.
Если покупатель хочет получить компенсацию от государства, ему нужно проделать следующее.
Если сделку оспаривают в суде — подтвердить свою добросовестность, приложив все касающиеся сделки документы, которые есть на руках у покупателя. Если покупку оформляли с нотариусом, юристом или риелтором, лучше привлечь их для дачи показаний: они подтвердит, что покупатель действовал с серьезными намерениями и не знал о мошенничестве. Если суд подтвердит статус добросовестного приобретателя, то заявитель получит соответствующее решение суда и исполнительный лист, чтобы взыскать потраченные на квартиру деньги.
С исполнительным листом обратиться в службу судебных приставов, чтобы попытаться получить деньги за покупку квартиры у продавца. Если это не удалось сделать за полгода, то приставы выдадут документ, что решение суда не исполнили, и покупатель сможет обратиться в суд за компенсацией как добросовестный приобретатель. Если продавец вернул часть денег, например 500 тысяч рублей, хотя квартира стоила 4 миллиона, то через суд можно взыскать остальные 3,5 миллиона рублей.
Теперь можно подать иск добросовестного приобретателя к Российской Федерации с требованием о компенсации. К иску нужно приложить подтверждение от приставов и другие подтверждающие документы, а когда суд вынесет положительное решение — принести новый исполнительный лист в орган федерального казначейства.
Обращаться за компенсацией можно в течение трех лет после решения суда о возвращении квартиры — для этого нужно подать иск к Российской Федерации. Получить компенсацию добросовестного приобретателя можно только раз в жизни.
Как обезопасить сделку и не потерять деньги
Юристы Метра квадратного тщательно проверят продавца и документы, выявят риски, дадут свои рекомендации и защитят сделку на 10 лет. А если покупатель всё-таки лишится права собственности из-за непредвиденных рисков (например, продавец станет банкротом), Метр квадратный вернёт полную стоимость недвижимости.
Список использованных источников
Федеральный закон от 02.08.2019 N 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.
