Что такое технический план объекта недвижимости

Технический план объекта — это документ, в котором содержатся физические характеристики квартиры, дома, комнаты или другого помещения. Он нужен для регистрации объекта или его проверки перед покупкой. Рассказываем, что в нём указано, как его получить и использовать, а также чем он отличается от технического паспорта.

В каких случаях нужен технический план объекта

Покупателю стоит ознакомиться с техпланом перед любой сделкой с недвижимостью: это поможет узнать обо всех особенностях дома. Например, не проводилось ли в нём перепланировок и соответствует ли объект документам. Но это не единственный способ его применения. Вот в каких случаях без плана не обойтись.

Регистрация объекта недвижимости. Технический план в обязательном порядке оформляют перед вводом объекта в эксплуатацию. Без этого документа невозможно поставить недвижимость на кадастровый учёт в ЕГРН, а значит, с ней нельзя совершать никакие действия: продавать, покупать, сдавать в аренду.

Если речь идёт о квартире в новостройке, технический план для объекта заказывает застройщик. При вводе дома в эксплуатацию этот документ уже готов, и покупатель квартиры может с ним ознакомиться.
При строительстве частного дома владелец сам заказывает технический план здания. Только после этого он сможет поставить его на учёт в ЕГРН.
При покупке вторички технический план не нужно оформлять заново, если объект уже учтён. Исключение — если проводились перепланировки или другие изменения.

Если вы решили построить дом, загляните в наш каталог готовых проектов. Тут вы найдёте больше 300 вариантов от аккредитованных застройщиков. Настройте фильтры по нужным параметрам и выберите проект, а мы поможем провести сделку.

Внесение изменений. Если характеристики объекта недвижимости изменились, это нужно отразить в документах. К изменениям могут относиться:

перепланировка,
реконструкция,
перестройка частного дома,
постройка на участке новых помещений и так далее.

Если вы собираетесь пристроить к дому комнату или снести стену в квартире, вам понадобится заново оформить технический план объекта с учётом изменений. После этого новый план необходимо подать в Росреестр, чтобы обновить информацию.

Купля-продажа объекта. План важен и для продавца, и для покупателя объекта недвижимости.

Продавец может распоряжаться недвижимостью, только если объект учтён в ЕГРН, а для этого нужен актуальный технический план. Его понадобится оформить, если постройка новая и ещё не стоит на учёте или если с момента регистрации в объект внесли изменения — например, пристроили гараж или баню.
Покупатель может изучить план, чтобы убедиться, соответствует ли он реальности. Если есть отличия, значит, изменения не зарегистрированы в ЕГРН — со сделкой могут быть проблемы.

Основная информация из плана дублируется в выписке из ЕГРН, так что покупателю не всегда обязательно с ним знакомиться. Но, если он хочет узнать об объекте максимум, а продавец предлагает сам, лишним это не будет.

Чтобы не беспокоиться о юридической чистоте жилья, воспользуйтесь Защитой сделки от М2. Опытные юристы проверят продавца и объект. Гарантируем безопасность до 30 лет: если сделку попытаются оспорить, отстоим ваши права в суде или вернём полную стоимость по договору.

Судебные разбирательства. План может потребоваться во время споров, связанных с объектом недвижимости. В этом случае его используют как источник информации о здании.

Право собственности на недострой. Технический план необходимо оформить для недостроенных объектов, если их собираются передать другому собственнику. Например, подарить внуку недостроенную дачу или перепродать дом, который не успели возвести до конца. Право собственности на такие объекты можно передать только при наличии техплана.

Что можно узнать из технического плана

Техплан содержит полную информацию об объекте. Из него можно узнать:

сведения о заказчике и кадастровом инженере, который составлял план;
информацию об исходных документах и инструментах, с помощью которых инженер собрал нужные сведения о недвижимости;
расположение и адрес, площадь, назначение объекта недвижимости, замеры, другие физические характеристики;
кадастровые номера всех связанных объектов — например, для квартиры укажут и номер самой квартиры, и номер дома, в котором она расположена;
данные о частях объекта недвижимости: площадь, свойства и назначение каждого отдельного помещения, например, каждой комнаты;
заключение кадастрового инженера — дополнительные сведения, которые специалист посчитал нужным добавить в план.

Так может выглядеть часть технического плана квартиры. Все помещения пронумерованы, для каждого указана площадь. Источник: https://smway.ru/obrazets-tehnicheskogo-plana/

В план также входят схемы и чертежи, которые наглядно демонстрируют планировку, площадь и расположение объекта недвижимости. Здание изображают с привязкой к местности, где оно находится, и дают информацию обо всех конструктивных элементах: от материала стен до расположения лестниц.

Технический план и технический паспорт: разница

Существует ещё один документ, который могут путать с техническим планом для помещения, — технический паспорт. Это менее подробное описание объекта недвижимости. В паспорте указаны технические характеристики дома или квартиры, но без привязки к расположению на местности и без подробной информации о каждой части объекта.

До 2013 года технический паспорт можно было использовать вместо плана, чтобы зарегистрировать объект недвижимости. Сейчас такой нормы уже нет. Но паспорт всё ещё может пригодиться, например:

при оформлении перепланировки — хотя план он не заменяет,
при оценке квартиры для ипотеки,
в ходе приватизации,
при оформлении технического плана как один из исходных документов.

Последний способ использования актуален, только если техпаспорт на недвижимость выдали до 2013 года. В таком случае паспорт у неё есть, а плана может и не быть. Для недвижимости, построенной после 2013 года, план готовят по проектной документации, техпаспорт для этого необязателен.

Как получить технический план

Составлять техплан имеет право только специалист — кадастровый инженер, у которого есть допуск. Заказчик, то есть владелец имущества, должен обратиться к нему и предоставить пакет документов на недвижимость. Инженер ознакомится с документами, проведёт нужные замеры и составит план — после этого недвижимость можно будет регистрировать в ЕГРН. Расскажем об этапах подробнее.

Сбор документов. Чтобы оформить технический план, заказчик должен передать кадастровому инженеру пакет документов.

Список документов может изменяться в зависимости от ситуации. Как правило, организация, куда обращается заказчик, сразу ориентирует его, какие бумаги понадобятся и где их брать. Часть документов можно получить у компании, которая возводила здание, а часть — заказать самостоятельно.

Обращение к кадастровому инженеру. План можно заказать у официальных органов или в частной компании. Способов несколько:

Обратиться в БТИ — бюро технической инвентаризации. Это государственный орган, который занимается техническим учётом объектов недвижимости. Можно заказать план через сайт нужного филиала или прийти в отделение.
Найти инженера через Росреестр — сам по себе орган не занимается подготовкой планов, но даёт доступ к реестру кадастровых инженеров. В нём можно найти аккредитованного специалиста и договориться с ним лично.
Найти инженера самостоятельно — например, через интернет. С этим способом нужно проявлять осторожность и убедиться, что у специалиста действительно есть право составлять планы. Например, проверить, есть ли он в списке Росреестра.
Обратиться в кадастровую компанию — можно выбрать любую организацию, у которой есть лицензия. Обычно её копию компания публикует на сайте.

Например, в Ленинградской области заказать технический план можно прямо на сайте областного БТИ: https://www.lenoblbti.ru/services/kadastrovie-raboty/the-technical-plan/

Оформление плана в любом случае будет платным. При составлении через БТИ понадобится заплатить госпошлину, при обращении к частному специалисту или компании — оплатить их услуги. Стоимость обычно составляет от 10 тысяч рублей.

Подготовка плана. После того как инженер получит пакет документов, заказчику понадобится немного подождать. Обычно оформление технического плана занимает около двух недель. Иногда срок может быть больше — например, если проект сложный, а специалисты компании сильно загружены.

Готовый план оформляется в электронном виде — с 1 мая 2024 года это обязательное требование. Кадастровый инженер заверяет документ усиленной электронной подписью, и именно в таком виде его нужно передать в Росреестр. Инженер может выдать заказчику на руки бумажную копию, но использовать её для регистрации объекта нельзя.

Что делать с планом после получения

Когда технический план здания готов, его нужно передать в Росреестр и завершить регистрацию объекта. Для этого понадобится подать заявление о постановке здания на кадастровый учёт, а к нему приложить оригинальный план в электронном виде.

Заявление можно подать:

через МФЦ,
в отделении Росреестра,
онлайн на сайте Росреестра — понадобится учётная запись на Госуслугах,
непосредственно через Госуслуги,
с помощью кадастрового инженера или компании.

В последнем случае подрядчик, у которого вы заказывали план, сам передаст его в Росреестр и поможет с завершением регистрации.

Обычно Росреестр ставит объект на учёт в срок до 5 рабочих дней с момента подачи заявления. При подаче через МФЦ срок больше — до 7 дней. А если одновременно с постановкой на учёт присваивается право собственности, ждать придётся до 10–12 дней. После этого заказчику придёт уведомление о постановке на учёт, и государственная регистрация завершится.

Краткие выводы

Технический план дома, квартиры или другого объекта — документ, который описывает технические характеристики и расположение. Техплан нужен, чтобы поставить жильё на учёт в Росреестре.
Без учёта в ЕГРН недвижимость нельзя продать, подарить или обменять. Поэтому новые и недостроенные дома ставятся на учёт перед продажей — для этого оформляется в том числе технический план.
Если в квартире или доме была перепланировка, реконструкция или другое изменение, технический план понадобится составить заново и вновь отправить в Росреестр. Это нужно, чтобы обновить информацию об объекте.
План оформляет специалист — кадастровый инженер. Заказчик может самостоятельно найти специалиста, обратиться в БТИ своего района или в кадастровую компанию.