Что такое переуступка квартиры в новостройке

Что такое переуступка квартиры

Обычно квартиры в новостройках приобретают напрямую у застройщиков. Покупатель оформляет договор долевого участия, который даёт ему право стать владельцем жилья, когда дом будет введён в эксплуатацию.

Но бывают ситуации, когда человек не дожидается окончания стройки и перепродаёт это право кому-то ещё. Например, семья решает сменить город или ей срочно нужны деньги. А иногда объявления публикуют инвесторы — они покупают сразу несколько квартир у застройщика и зарабатывают на перепродаже.

В таком случае стороны оформляют договор уступки прав требования, или ДУПТ. Застройщик в сделке уже не участвует — его просто уведомляют, что объект перешёл другому владельцу, но в некоторых случаях в договоре требуется подпись представителя компании.

Переуступку также называют цессией, продавца — цедентом, а покупателя — цессионарием. В статье для упрощения мы будем использовать привычные термины.

Какие есть плюсы и минусы у переуступки

Квартиры в строящихся домах разбирают на ранних стадиях. Цены на жильё в этот момент минимальные, а затем начинают расти: чем ближе к финишу, тем дороже. Поэтому инвесторы любят вкладываться в объект на этапе котлована, а затем перепродавать его.

Покупателями становятся люди, которые опасаются, что застройщик затянет сроки или вовсе обанкротится. Они предпочитают переплачивать за безопасность и брать почти готовую недвижимость.

Чтобы принять решение, стоит ли покупать или продавать квартиры по переуступке, изучите нюансы для обеих сторон.

Как выбрать квартиру для покупки по переуступке

Оцените надёжность застройщика. По договору переуступки покупатель получает не само жильё, а право на него в будущем. Чтобы стать собственником, нужно дождаться, когда застройщик закончит работы и дом будет готов к заселению.

Компания может затянуть строительство или заморозить его на неопределённое время — например, если обанкротится. В таком случае у дольщиков будет два варианта:

• потребовать возврата денег и отказаться от права собственности;
• дождаться, пока новая компания выкупит имущество банкрота и достроит объект.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, следует изучить информацию о девелопере. Воспользуйтесь сервисом проверки новостроек: введите в строку поиска адрес дома, группу компаний или ИНН. Здесь вы найдёте:

• карточку застройщика и дома,
• проектную декларацию,
• плановые и фактические сроки строительства,
• все объекты за последние три года.

А ещё читайте нашу статью про проверку застройщика. В ней мы разбираем учредительные документы, разрешение на строительство, финансирование и другие нюансы.

Оцените расположение дома. Представьте, что вы уже заселились в новую квартиру и живёте свою привычную жизнь. Оцените, как вы будете добираться до работы и в какую школу отдадите детей, если они у вас есть.

Не ограничивайтесь изучением карты, протестируйте всё на практике. Попробуйте приехать к ЖК и пройтись пешком по округе: достаточно ли вам супермаркетов, есть ли места для выгула собаки, какие люди встречаются на пути. Если район новый и инфраструктуры ещё нет, изучите проект от застройщика: что планируется строить и в какие сроки.

Изучите договор долевого участия. Обратите внимание:

• прописана ли возможность проводить сделки по переуступке и на каких условиях;
• каков размер компенсации, если сроки сдачи сдвинулись;
• в какой срок застройщик передаст ключи — некоторые компании подписывают акт приёма-передачи только спустя год или полтора после сдачи объекта.

Закажите выписку из ЕГРН. Она покажет, нет ли обременений, которые могут помешать завершить строительство или зарегистрировать право собственности. Проверьте также, что договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре.

Читайте статью про 8 ошибок при покупке квартиры в новостройке, чтобы не наступить на грабли.

Как оформить договор переуступки

Если продавец покупал недвижимость в ипотеку, потребуется согласие банка на сделку. Есть два варианта: погасить кредит до подписания договора переуступки или передать все обязательства по ипотеке новому заёмщику. Если вы получили согласие или долга по ипотеке нет, то можно готовиться к сделке.

Шаг 1. Соберите пакет документов

В сделке могут быть задействованы сразу несколько сторон: продавец, покупатель, застройщик, банк и третьи лица — например, супруг, который имеет право на недвижимость. Поэтому и документов требуется много.

Шаг 2. Заключите договор переуступки

Составьте минимум два экземпляра — для продавца и покупателя. Банк и застройщик могут также запросить копии: уточните заранее, есть ли у них такое требование.

Шаг 3. Зарегистрируйте договор в Росреестре

Чтобы сделка стала законной, а договор вступил в силу, его нужно зарегистрировать.

1. Обратитесь в МФЦ или региональное подразделение Росреестра.
2. Заплатите госпошлину: 350 рублей для физических лиц, 6000 — для юридических. В 2025 году сумма увеличится вдвое — до 700 и 12 000 рублей соответственно.
3. Передайте сотрудникам:

• ранее собранный пакет документов,
• оригинал договора переуступки,
• квитанцию об уплате госпошлины.

Вы получите расписку с перечнем принятых документов. Регистрация изменений в ДДУ занимает до 10 рабочих дней.

Воспользуйтесь Сделкой от М2, чтобы не тратить время на сбор документов и ожидание в очередях. Возьмём все хлопоты на себя: оформим договор, зарегистрируем собственность, уплатим госпошлину. А ещё обеспечим безопасные расчёты между продавцом и покупателем.

Как принять квартиру у застройщика

Когда застройщик введёт дом в эксплуатацию, нужно удостовериться в качестве выполненных работ и подписать акт приёма-передачи. Собрали подробный чек-лист: как подготовиться к осмотру, что взять с собой и на что обратить внимание в каждой комнате.

Затем получите у компании копию разрешения на сдачу объекта. Органы местного самоуправления присвоят дому почтовый адрес, а кадастровая палата выдаст технический паспорт на квартиру.

Останется только уплатить госпошлину и зарегистрировать право собственности в Росреестре. В 2024 году физлица платят 2000 рублей, юрлица — 22 000 рублей. С 2025 года эти суммы тоже вырастут вдвое.

Воспользуйтесь Сделкой от М2 — мы рассчитаем всё за вас и передадим данные в Росреестр.

В срок до 10 рабочих дней Росреестр зарегистрирует право собственности. Вы получите оригиналы документов и выписку из ЕГРН.

Что запомнить

• Переуступка квартиры — это передача права требования от одного владельца к другому. По ней можно купить квартиры, которых не осталось в продаже у застройщика.
• Чем ближе дом к вводу в эксплуатацию, тем выше цены на квартиры.
• Чтобы снизить риск при покупке квартиры по переуступке, проверьте надёжность застройщика и документы по объекту.
• Для сделки получите согласие банка и застройщика.
• Заключите договор уступки прав требования и зарегистрируйте его в Росреестре.
• Дождитесь окончания строительства и подпишите с застройщиком акт приёма-передачи.
• Зарегистрируйте имущественное право в Росреестре.

Список использованных источников

1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (последняя редакция) // СПС «КонсультантПлюс».
2. Сервис проверки новостроек // ДОМ.РФ.
3. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2024) // СПС «КонсультантПлюс».
4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024), ст. 388−390 // СПС «КонсультантПлюс».
5. Единый реестр проблемных объектов // ДОМ.РФ.
6. Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчёта площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчёте общей приведённой площади жилого помещения» // Минстрой Росси