Что такое кадастровая стоимость

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Рыночная стоимость основана на индивидуальных характеристиках. Собственник учитывает не только объективные параметры, такие как район, площадь и ценность дома, но и особенности: ремонт, мебель, вид из окна, престижность ближайшей школы и даже добропорядочность соседей. Повлиять на ценник может и экономическая ситуация — например, если на квартиру трудно найти покупателей.

Кадастровая стоимость — это официальная цена за объект недвижимости. Она зависит от более формальных характеристик: расположения объекта, типа и этажность дома, года постройки, материала стен, площади. Её оценивают по массовым методикам, без визуального осмотра.

Чаще всего кадастровая стоимость не совпадает с рыночной, хотя они тесно взаимосвязаны.

Поэтому важно точно узнать кадастровую стоимость земельных участков или жилья, чтобы избежать непредвиденных ситуаций.

Если со дня последней кадастровой оценки рыночная стоимость объекта снизилась на 30% и больше, её пересчитывают. Однако новые результаты не могут быть выше предыдущих.

Если вы решили узнать кадастровую стоимость, а через несколько лет планируете её пересчитать, будьте готовы, что она может измениться.

Зачем нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость нужна государству, чтобы рассчитать налоги и пошлины, в том числе:

Налог на имущество (недвижимость). Начисляется ежегодно. Сумма зависит от кадастровой стоимости и ставки налогообложения, которую устанавливают региональные власти (не больше 0,3%). В формулу также входят коэффициент периода владения и доля владения недвижимостью. Примерную сумму можно рассчитать самостоятельно на сайте ФНС.

Земельный налог. Рассчитывают аналогично имущественному: по кадастровой стоимости участка

Налог на доход при продаже квартиры. В большинстве случаев при продаже недвижимости придётся заплатить НДФЛ — 13% от вырученной суммы. Налоговая сравнит вырученную сумму с кадастровой. Если после продажи вы получили меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то налог посчитают от этой суммы. Если больше — налог начислят от прописанной в договоре стоимости

Например, вы продали квартиру за 2 млн рублей, а её кадастровая стоимость — 3,5 млн рублей. Налог придётся уплатить с 2,45 млн рублей: 3 500 000 × 0,7. А сам НДФЛ будет равен 318 500 рублей.

Налог не начисляется, если вы владели квартирой более трёх лет и она была вашим единственным жильём. Сюда же — если вы купили квартиру после 1 января 2016 года и на момент продажи числились собственником пять лет.

Налог при получении квартиры в подарок. Он тоже равен 13% от кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Налог платить не придётся, если квартиру вам подарили близкие родственники — супруг, родители, бабушка, ребёнок или сестра

Нотариальные расходы. Некоторые сделки с недвижимостью требуют удостоверения у нотариуса

Например:

• при продаже доли недвижимости постороннему лицу
• при передаче имущества в доверительное управление
• при продаже жилья, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному

В этих случаях нотариусу нужно заплатить пошлину — она рассчитывается исходя из цены объектов по кадастру. В среднем затраты составляют 0,5% от стоимости недвижимости, но не превышают 20 000 рублей.

Как и когда определяют кадастровую стоимость

1. В процессе кадастрового учёта. Чаще всего это касается ситуаций, когда объект только появляется — к примеру, когда новостройка сдаётся в эксплуатацию. Тогда застройщик сам обращается в кадастровую палату и инициирует оценку.
2. Когда меняются параметры недвижимости, от которых зависит кадастровая стоимость, — к примеру, когда к загородному дому добавляют пристройку. Тогда проверку заказывает уже собственник. Поэтому в любом случае важно понимать, как узнать кадастровую стоимость квартиры.
3. В результате государственной кадастровой оценки. В каждом регионе есть свои государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые собирают сведения о расположенной на территории недвижимости и делают расчёт стоимости.

Например, в Москве этим занимается ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», а в Санкт-Петербурге — СПб ГБУ «Кадастровая оценка».

Государство регулярно пересчитывает кадастровую стоимость — не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. А в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) недвижимость переоценивают каждые два года.

Затем стоимость вносят в Росреестр — здесь хранятся технические характеристики объектов (например, планы расположения квартир или зданий) и сведения о собственнике.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка или другой недвижимости

Вся информация о кадастровой стоимости находится в открытом доступе. Её можно получить тремя способами:

Ещё это можно сделать через МФЦ или онлайн — на Госуслугах, в Росреестре или через сервис Федеральной кадастровой палаты. Готовится до трёх рабочих дней, приходит в отделение МФЦ или на вашу электронную почту.

Если вы не можете сделать это самостоятельно, обращайтесь в компанию М2. Мы поможем узнать кадастровую стоимость квартиры или другой недвижимости, а также купить или продать её. На сайте вы можете выбрать подходящее жильё и воспользоваться услугами полного сопровождения сделки: от проверки документов до заключения договора купли-продажи.

М2 подготовит за вас полный пакет документов для заключения сделки: договор купли-продажи, договор на аванс или задаток, акт приёма-передачи. Отслеживать статус сделки вы сможете онлайн, в личном кабинете. Деньги находятся в безопасности — хранятся в банке ВТБ, пока сделка не проведена через Росреестр.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость

Итак, вы узнали , что кадастровая стоимость ошибочна — например, при первичной оценке специалисты перепутали площадь дома или цена оказалась намного выше рыночной. В таком случае вы имеете право её оспорить.

Неправильно рассчитанная кадастровая стоимость может обернуться серьёзными последствиями. Если она завышена, вам будут неправильно начислять налоги. А если ошибка в кадастровой стоимости возникла из-за неверно указанной площади, квартиру будет трудно продать.

Пересмотреть стоимость можно в комиссии Росреестра. Для этого составьте заявление в свободной форме — шаблон можно скачать на официальном сайте Росреестра.

К заявлению надо приложить:

• выписку из ЕГРН
• копию документа на право собственности — договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление о предоставлении участка
• документы для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости — отчёт о сторонней оценке рыночной цены
• подтверждение недостоверности сведений об объекте, которые были использованы для определения его цены

Если с документами и заявлением всё в порядке, назначается заседание комиссии, на котором вы можете присутствовать. В случае положительного решения комиссии стоимость пересматривают и подают данные в территориальное управление Росреестра.

Если комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, можно обратиться в суд. Но взвесьте все за и против. Это имеет смысл, когда разница между кадастровой стоимостью и рыночной ценой исчисляется миллионами рублей и при изменении первой можно хорошо сэкономить на налогах.