Если ошибиться с ценой, можно продавать квартиру годами
Если поставить слишком высокую цену, квартира может продаваться годами, а если слишком низкую — продавец потеряет в деньгах. В целом скорость продажи квартиры связана с ее стоимостью: если деньги нужны срочно, стоимость снижают и наоборот. Определить рыночную стоимость квартиры можно несколькими способами, например:
Пригласить оценщика. Есть компании, которые занимаются независимой оценкой движимого и недвижимого имущества. Оценка квартиры в Москве может стоить 3500, или 4500 рублей, или дешевле — всё зависит от компании, которая будет ее проводить.
Воспользоваться бесплатными калькуляторами. В интернете есть разные калькуляторы, которые позволяют оценить стоимость квартиры, например по Москве и области это можно сделать на сайте «Индикаторы рынка недвижимости».
Посмотреть стоимость похожих квартир. Можно открыть сайт с объявлениями и проанализировать, сколько стоит квадратный метр в похожих квартирах, и умножить на площадь своего жилья.
Иногда разброс цен на похожие квартиры очень большой — тогда нужно смотреть, почему так. Возможно, у более дорогих квартир есть преимущества: приятнее вид из окна, ближе к метро и остановкам общественного транспорта, новее ремонт. Здесь можно подумать: а какие преимущества есть у моей квартиры, которые могут повлиять на стоимость, и наоборот, какие есть недостатки.
Что точно не нужно делать — смотреть на кадастровую стоимость квартиры. Формально кадастровая — это реальная цена, на которую ориентируется государство, например при расчете налогов. На практике она может быть завышенной или заниженной, потому что государство смотрит на общие характеристики и не оценивает удобство планировки и качество стеклопакетов.
Также не стоит завышать цену из-за ремонта: покупателям важен район, состояние дома, площадь квартиры, а не лепнина на потолке.
Захламленная квартира отталкивает покупателей
В статье «Как продать квартиру» мы подробно рассказали, как подготовить жилплощадь к продаже. Если кратко: сделать генеральную уборку и убрать личные вещи, прибраться в подъезде, избавиться от неприятных запахов и, если возможно, сделать косметический ремонт.
Это нужно, чтобы продать квартиру быстрее, но при этом не снижать цену. Например, семья долго не могла продать старую советскую квартиру. Они снижали цену, но это не помогало, а продавать совсем дешево не хотелось. В итоге они решили выбросить из дома всю советскую мебель, поклеить светлые обои и вкрутить яркие лампочки. Квартиру продали через неделю и на 100 000 рублей дороже, чем изначально планировали.
Объявления без фотографий выглядят подозрительными
Фотографии помогают показать преимущества квартиры и в целом привлекают внимание. Объявления без снимков, наоборот, отталкивают: кажется, что их не выкладывают, потому что скрывают жуткую правду. И даже если человек продает прекрасную квартиру в хорошем доме, без фото об этом никто не узнает.
Иногда люди не выкладывают фотографии, чтобы их не скачали мошенники или недобросовестные риелторы и не выложили на другие сайты. В этом случае на снимки можно поставить водяные знаки или написать в тексте, что эту квартиру продаете только вы.
Если делаете фотографии, постарайтесь, чтобы они отражали реальную обстановку в квартире. Конечно, можно не показывать угол с плесенью и старую ванную, но при просмотре это всё равно заметят. И вряд ли потенциальные покупатели закроют на это глаза только потому, что уже приехали на место.
Подробнее о том, как сфотографировать квартиру и написать текст объявления, мы рассказали в другой статье.
О незаконной перепланировке в квартире покупатель всё равно узнает
Чтобы быстрее и выгоднее продать квартиру, собственники могут не сказать о важных вещах, например что снесли воздуховод на кухне и не узаконили перепланировку. Даже если на просмотре возможный покупатель этого не заметит, при проверке документов — плана БТИ — этот момент всплывет, и искать покупателя придется сначала.
Если у квартиры есть существенные недостатки, лучше предложить скидку за них, чем пытаться обмануть.
Можно надеяться, что покупатель ничего не заметит и купит квартиру, но если обман всплывет, он может обратиться в суд и расторгнуть сделку даже после оформления документов.
Покупатель может оказаться недееспособным
Обычно при сделках с недвижимостью проверяют юридическую чистоту квартиры и продавца, но почти никто не проверяет покупателя.
А это тоже важно: например, если покупатель окажется недееспособным, его опекун через суд аннулирует сделку.
Продавцу придется вернуть деньги и забрать квартиру назад.
Чтобы такого не случилось, нужно смотреть на общее состояние покупателя, как он разговаривает и ведет себя.
Документы на квартиру должны быть на руках
Еще на этапе просмотров квартиры нужно иметь на руках документы, которые подтвердят право собственности, — их всегда спрашивают возможные покупатели. Вот эти документы:
правоустанавливающие — по ним продавец стал собственником квартиры. Это может быть договор купли-продажи, договор о приватизации или о праве на наследство;
выписка из ЕГРН — подтвердит право собственности;
разрешение органов опеки, если в квартире зарегистрирован ребенок;
справка, что нет долгов по коммуналке;
выписка из домовой книги с данными, кто зарегистрирован в квартире.
Все эти документы лучше подготовить заранее, чтобы ускорить продажу квартиры. А еще продавец без документов кажется подозрительным, и это может отпугнуть возможных покупателей.
