Чем апартаменты отличаются от квартиры

Почему они стоят дешевле и чем напоминают гостиничные номера

На сайте продается недвижимость: в заголовке написано квартира, выглядит соответственно, а когда открываешь объявление — оказывается, что это апартаменты. Можно подумать, что эти понятия синонимы, но это не так. Выясняем, что такое апартаменты, можно ли вообще считать их жилой недвижимостью и почему они не подойдут, если надо устроить ребёнка в садик.

Апартаменты не относятся к жилой недвижимости и стоят дешевле квартир

Главное отличие апартаментов от квартир — юридический статус. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть формально человек приобретает не жилье, а коммерческую недвижимость — офис или, например, творческую студию. Он может ночевать в ней, приглашать в гости друзей, но зарегистрироваться в таком помещении не удастся.

Застройщики не всегда пишут в объявлениях, что продают апартаменты, и называют их квартирой. Покупатели могут запутаться в понятиях и подумать, что это одно и то же. Источник: Метр квадратный

Апартаменты могут строить там, где обычный жилой комплекс построить нельзя. Для строительства ЖК территория должна подходить по инфраструктуре и отвечать жилищным нормам, то есть в пределах микрорайона должны быть поликлиника, школа. Так как апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, на них эти нормы не распространяются, а значит, застройщик может возвести здание в центре города или деловом районе.

Апартаменты по статусу находятся как бы между обычными офисами в бизнес-центре и квартирами. Дома, в которых они располагаются, называются не жилыми комплексами, а многофункциональными или апарт-отелями. Сами апартаменты в перспективе собственник может перевести в разряд жилого фонда, но пока нет четкого законодательства, в котором регулируют эту процедуру и само понятие апартаментов. Хотя подвижки есть: с 2021 года власти начали заниматься этим вопросом и планируют доработать и принять закон о статусе апартаментов в 2022 году.

Из-за своего статуса апартаменты стоят дешевле, чем стандартные квартиры: в среднем собственник может сэкономить до 30%. Как следствие, спрос на такие предложения в России только за 2021 год увеличился вдвое.

По этой же причине апартаменты отлично подходят для инвестиций. Сдают их по той же цене, что и квартиры, но по соотношению арендной ставки к стоимости и доходности выигрывают апартаменты. Такие предложения пользуются спросом среди посуточных квартиросъемщиков: у них хорошее расположение, новый ремонт и иногда помещения обслуживают как гостиничные номера.

Кроме того, если собственник не планирует жить в апартаментах сам, можно воспользоваться доходной программой: человек покупает апартаменты, а застройщик потом находит жильцов под аренду, следит за чистотой в помещениях, получает выплаты и отдает их владельцу за вычетом своей комиссии. Многие застройщики специально строят апарт-комплексы с полной поддержкой.

Доходные программы предполагают, что человек покупает квартиру под сдачу в аренду. Можно выбрать разные формы поддержки, но смысл один: собственник получает пассивный доход, а управляющая компания — комиссию за то, что следит за недвижимостью.

В апартаментах нельзя прописаться и налоги на них выше

Недостатки апартаментов в основном связаны с их неоднозначным статусом: такую недвижимость воспринимают как обычный коммерческий офис, а значит, и условия проживания в апартаментах отличаются от жизни в стандартной московской однушке.

Вот с какими проблемами могут столкнуться собственники апартаментов.

Нельзя зарегистрироваться. В апартаментах может быть всё, как в обычной квартире: душ, диван, кухня и кровать. Но при этом оформить регистрацию по месту жительства в них невозможно. По закону в апартаментах разрешена регистрация по месту пребывания, но по опыту собственникам часто не оформляют даже ее. Так что если житель Костромы купит апартаменты в Москве и переедет в них, москвичом он не станет.

Как прописаться в квартире после покупки — статья в М2 Медиа

Невозможно влиять на домовое пространство. Когда люди покупают квартиру в жилом комплексе, они получают право голоса в решении общедомовых вопросов. Например, если застройщик захочет покрасить фасад дома в розовый цвет или не сделает рядом с домом площадку и парковку, жильцы могут повлиять на его решение. С апартаментами так не выйдет.

Апартаменты для жильцов как офисы: застройщик сам решает, как обслуживать дом и что в нём будет.

Высокие налоги и ЖКХ. Налог на жилую недвижимость — 0,1%, а на коммерческую он в несколько раз выше — от 0,5 до 2%. Коммунальные платежи для апартаментов тоже дороже: в оплату ЖКХ добавляется НДС 20% и в зависимости от площади жилья переплата может составить от 400 до 2500 рублей. Кроме того, на апартаменты нельзя получить налоговый вычет при ипотеке.

Нельзя повлиять на инфраструктуру. Когда застройщик готовит жилищный проект, он учитывает требования к инфраструктуре: в микрорайоне должны быть поликлиника, школа, детский сад. При возведении апартаментов никто не отчитывается по этому вопросу. Это значит, что ближайшая школа для детей может оказаться в часе езды от дома.

Не соблюдаются нормы жилищного строительства. На коммерческую недвижимость действуют менее строгие нормы, чем на стандартную жилую застройку. Из-за этого стены могут оказаться тоньше, чем в квартире, или слишком близко будет расположен торговый центр.

Проблемы с соседями. Рядом с обычными жильцами в апартаментах может появиться офис авиакомпании, а этажом ниже — квеструм. С одной стороны, это хорошо: так будет больше разнообразия и возможностей пользоваться сервисами и услугами. С другой — рядом с квартирой будет всегда много посторонних, а во время мытья в душе есть риск затопить не квартиру, а оборудование на несколько миллионов.

Не работают льготные программы по ипотечному кредитованию. Коммерческие помещения тоже можно взять в ипотеку, но меры господдержки на них не распространяются. Кроме того, так как апартаменты не считаются жилым помещением, их с большей вероятностью могут отобрать судебные приставы за неуплату долгов.

Плюсы у апартаментов тоже есть. Как мы уже говорили, их могут построить в центре города, они дешевле стоят и обслуживать их могут как гостиничные номера. Кроме того, застройщики часто предлагают апартаменты уже с чистовой отделкой и даже мебелью, а значит, можно сразу в них заселиться или сдавать в аренду.

Подытожим

Стоимость апартаментов ниже, чем у квартир в ЖК, и они хорошо подходят для сдачи в аренду: арендаторам не нужна прописка, но важны близость к центру и обслуживание. Всё это они могут получить в апарт-комплексах.

Но если собственник планирует купить апартаменты для постоянного проживания, нужно учесть их недостатки, рассчитать цену обслуживания и продумать, от каких преимуществ обычных квартир придется отказаться. Например, семьям с детьми в апартаментах будет сложно устроить ребенка в сад.

Если вы хотите купить квартиру в новостройке, консультант Метра квадратного бесплатно подберёт варианты в рамках вашего бюджета.