Какие бывают классы жилья и не маркетинг ли это

Зачем нужны классы и как их определяют

Классы жилья основаны на инженерных, технических, архитектурных характеристиках жилого комплекса, которые напрямую влияют на цену квадратного метра. Получается, классы нужны, чтобы покупатель сразу представлял себе, сколько стоит квартира в «комфорте» или «клубном доме». Вот как об этом написано в Единой методике классификации Российской гильдии риэлторов:

Существует четыре класса жилья — по два в массовом и премиальном сегменте:

• стандарт,
• комфорт,
• бизнес,
• элит.

Если сравнивать классы с авиакомпаниями, то первые два будут как лоукостер и регулярные рейсы, а два других — как бизнес-класс и частный джет. Чем дороже, тем больше опций и комфортнее.

С 2018 года в России отменили понятие экономкласс, а в 2020 году утвердили требования к классу «стандарт». Пока это единственный класс, требования к которому утверждены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Но коммерческие застройщики не обязаны их соблюдать, и вообще жильё этого класса редко встречается, потому что застройщики ещё не перестроились на новые требования. Поэтому дальше мы будем рассказывать о самых популярных классах — «комфорт», «бизнес» и «элит», которые встречаются чаще всего.

Какой класс будет у жилого комплекса, застройщики знают уже на этапе идеи. Это связано с тем, что при выборе участка под застройку они понимают, за сколько примерно в доме будут продаваться квартиры и как он будет рекламироваться.

Экспертная комиссия Российской гильдии риэлторов для своей Единой методики классификации оценивает жилой комплекс уже после выхода в продажу. Для этого изучают проектную декларацию, генеральный план застройки и проектные изображения дома, смотрят планировки квартир. Для удобства мы разделили все признаки, по которым они оценивают проект, на четыре большие группы.

Значения, по которым определяют класс, берут в среднем по рынку, например площади квартир.

Но в классе не зафиксировано, какие именно материалы должны использовать строители, поэтому насколько качественными будут площадки во дворе и хватит ли всем мест на парковке, зависит не от класса, а от застройщика. Здесь и начинаются расхождения между ожиданием и реальностью.

Представим, что проект жилого комплекса, как дом, состоит из фундамента и видимой части. Фундаментом будут обязательные требования к дому, без которых застройщик не получит разрешение на строительство. А всё остальное зависит от финансовых возможностей компании и того, как хорошо работают её маркетологи.

Детские площадки и благоустройство — обязательны для всех домов

От момента, когда застройщик выкупил участок земли, до начала строительства дома иногда проходит несколько лет. За это время девелоперы разрабатывают архитектурный проект, проводят исследование территории, проектируют дома. Потом получают разрешения от экологических служб, градостроительных и других комитетов. Чтобы проект приняли, он должен соответствовать нормам. Эти нормы одинаковы и для комфорта, и для жилья элит-класса.

Вот упрощённый план, по которому формируется проект жилого комплекса:

• Обязательные требования. В России приняты своды правил СП 54.13330.2016 и СП 42.13330.2016, в которых описаны требования к жилым комплексам и застройке территорий в целом c учётом ГОСТов, строительных и санитарно-эпидемиологических норм — СНиПов и СанПиНов. Эти правила определяют, как нужно строить, чтобы дом был безопасным для людей и окружающей среды и комфортным для проживания. Правила едины для всех городов, но всегда дополняются региональными регламентами, которые учитывают особенности климата, ландшафта и истории конкретной территории.
• Региональные градостроительные регламенты. Правила землепользования и застройки города, генплан и другие, которые действуют только в этом регионе. Пример — ограничение на высотное строительство в Петербурге.
• Стандарты застройщика. Девелоперы решают сами, какими будут архитектура, планировки, площадки во дворах, паркинги. Характеристики зависят от стандартов застройщика и, конечно, экономики проекта — того, сколько прибыли компания планирует получить.

Требования, которые больше всего интересуют покупателей, как раз прописаны в сводах правил и градостроительных нормах. Эти нормативы определяют, что нужно сделать застройщику, чтобы дом был безопасным, двор — благоустроенным, а жителям хватало школ и детских садов. Приведём несколько примеров.

Безопасность. По правилам пожарной безопасности нельзя строить дома без системы оповещения о пожаре в холлах, а входные двери в подъезд должны быть стеклянными, чтобы было видно, что происходит внутри. Доступность. Каждый жилой комплекс должен быть доступен для людей с инвалидностью. Там могут быть пандусы для колясок, подъёмники или вход без ступенек.

Парковки. Сколько парковочных мест нужно запланировать, зависит от количества жильцов в доме. Например, по московским нормам, если на одного жителя приходится больше 50 м², то нужно заложить не меньше двух машино-мест на квартиру. Такое требование чаще всего относится к элитным жилым комплексам, где есть квартиры с большим метражом.

Благоустройство. Детские площадки, спортивные площадки, хозяйственные зоны, где стоят мусорные баки, — обязательны.

Школы и детские сады. В Москве, Петербурге и Ленинградской области, если жилой комплекс или квартал с жилой застройкой рассчитан на несколько тысяч жителей, то девелопер обязан построить социальные объекты. А если это элитный дом в центре города, где мало квартир, — уже нет. Нормы в столицах примерно одинаковые: на 1000 жителей должно быть в среднем 55 мест в детских садах и 120–124 места в школах. Но это только для жилой застройки — если строят комплексы с апартаментами, это правило не действует.

Школы и детские сады застройщик строит не просто так: город затем выкупает эти объекты, берёт в аренду или даёт налоговые льготы. При этом какими именно будут требования к застройщику, зависит от особенностей региона. В Краснодарском крае, например, только в 2021 году приняли требования, аналогичные столичным.

Все эти требования по нормативам обязательны, но застройщики могут исполнять их по-разному. Кто-то подходит к требованиям формально и ставит на площадке дешёвый игровой комплекс, другие вкладываются в благоустройство и строят игровые городки со скейт-парками. Вот здесь и помогает классификация.

Рассмотрим, чем отличаются «комфорт», «бизнес» и «премиум».

Комфорт: далеко от метро, но доступно по цене

Жилые комплексы комфорт-класса обычно строят в спальных районах. Как правило, в транспортной доступности от метро или до ближайшей станции нужно идти не больше 20 минут. Примерно столько же времени понадобится, чтобы добраться от дома комфорт-класса до школы, детского садика, поликлиники.

При квартальной застройке строят не только жилые дома, но и инфраструктуру, дороги и проезды. Такие проекты реализуются в течение нескольких лет, в среднем — 10-15. Как правило, детские сады и школы открываются уже после заселения домов, то есть может получиться так, что люди уже переехали, а детский сад сдадут только через год.

Архитектуру для комфорт-класса продумывает сам застройщик: для этого в компаниях есть свои архитектурные бюро и отделы качественных характеристик. Это как раз и есть благоустройство, отделка холлов, квартир — в общем, вся внешняя красота. Дома строятся по монолитной технологии, а наружные стены и перегородки могут быть из поризованного камня, пеноблоков или кирпича. Эти материалы указаны в проектной декларации, которую можно найти на сайте наш.дом.рф.

Детские и спортивные площадки, зоны отдыха во дворах — обязательны. Территория может быть закрыта от посторонних калиткой с домофоном. Дворы тоже делают закрытыми от машин — это значит, что припарковаться во дворе нельзя ни посторонним, ни жителям. Для этого есть подземные паркинги и разметка вокруг дома.

Площадь квартир в таких домах начинается от 28 м², кухонь — от 10 м². Планировки здесь самые ликвидные, то есть наиболее продаваемые: студии, 1-2-3-комнатные квартиры, в квартирах есть балконы или лоджии. Иногда застройщики сдают квартиры с готовой отделкой, её стоимость закладывают в цену квадратного метра.

Бизнес: видовые квартиры и высокая цена

Жилые комплексы бизнес-класса не обязательно расположены рядом с метро, но точно среди активной городской жизни. В шаговой доступности будут парки, набережные и другие зоны отдыха, в пяти-десяти минутах ходьбы — школы, детские сады, бизнес-центры, офисы крупных компаний.

Дом бизнес-класса строят по индивидуальному проекту, который заказывают у архитектурных бюро. Причем каркас дома будет таким же, как в комфорт-классе — монолитным, а стены могут возвести из более дорогих материалов, например керамического кирпича. Из обязательных требований — лобби на первом этаже. То есть первый этаж выглядит, как в отеле: сначала просторная комната, часто в ней есть рецепция, а уже после — почтовые ящики и лифты.

К благоустройствам дворов привлекают ландшафтных дизайнеров. Помимо зон для игр, спорта и отдыха здесь оборудуют площадки для выгула собак.

Площадь квартир стартует от 50 м², кухонь — от 20 м². Помимо привычных форматов, здесь есть квартиры с террасами, мансарды, пентхаусы. Причём все квартиры обязательно должны быть видовыми, то есть окна будут панорамными — практически от пола до потолка, а виды из окон — на воду, парк или город. Часто за красивый вид из окон приходится доплачивать, поэтому квартиры на верхних этажах стоят дороже.

Элитный класс: престижный район и фонтаны во дворе

Дома элит-класса часто находятся рядом с достопримечательностями, но необязательно в центре города. В Петербурге элитные жилые комплексы строят в Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах, в Москве — в Хамовниках, Пресненском, на Арбате.

Раньше улицы, где возводят самые дорогие дома, называли «золотой милей». В Петербурге это, например, Большая Морская улица, которая ведёт к Исаакиевскому собору. В Москве — улица Остоженка, недалеко от Кремля и Храма Христа-Спасителя. Строительство на этих улицах сегодня практически невозможно — нет места.

Элитные жилые комплексы строят по проектам наиболее известных бюро или иностранных архитекторов. Фасады домов облицовывают натуральным камнем, терракотовыми панелями: это не цвет, а технология производства — панели делают из обожженной глины. В холле первого этажа обязательна лаунж-зона, есть комната ожидания для курьеров, кладовые, детский клуб и места отдыха только для жителей.

Во дворах — ландшафтный дизайн с малыми архитектурными формами, например, зоны отдыха украшают фонтанами или создают сады камней.

Площадь квартир — от 65 м², кухонь — от 25 м². В квартирах много дополнительных помещений, например, гардеробная, ещ одна ванная в спальне или постирочная — для стиральной машинки и сушилок. Требования к инженерии здесь тоже повышенные: отопление – конвекторы, встроенные в пол, вода очищается до питьевой, в кухне — отдельные вентблоки под вытяжку. Ну и самих квартир в доме меньше, чем в том же бизнес-классе. Есть проекты, где всего 40–50 квартир, отсюда и возникло понятие «клубный дом».

Сравните, какими будут квартиры в домах разных классов. Чем больше плюсов, тем больше выбор планировок и разных опций. Например, в комфорте квартиры с каминами вы, скорее всего, не встретите, в бизнесе таких жилых комплексов уже значительно больше, в элитном сегменте — ещё больше, и не только с камином, но и кухней-столовой и террасой в придачу.

В жизни — промежуточные классы и собственные стандарты застройщиков

На рынке нет жилых комплексов, которые на сто процентов соответствуют заявленному классу. Чтобы обойти конкурентов, застройщики наполняют объекты новыми опциями: например, улучшают благоустройство или делают в холлах зоны отдыха с библиотекой. Поэтому в рекламе можно встретить разные названия классов, которые считаются промежуточными.

«Высокий комфорт», «комфорт-плюс», «бизнес-лайт» — это дома комфорт-класса с улучшенными характеристиками.

«Бизнес-плюс», «премиум», «делюкс», «клубный дом» — определения для премиального сегмента.

Даже в одном проекте застройщик может построить разные по качеству дома. Например, жилой квартал строят десять лет. Всего в нем будет 25 жилых корпусов, первые из которых вышли в продажу в 2014 году. В этих домах только первый этаж облицевали керамогранитом, а во дворах установили типовые игровые площадки.

За время строительства застройщик обновил стандарты, и новые корпуса сдавали с улучшенными характеристиками: фасады целиком облицованы керамогранитом, а во дворах установлены детские площадки из дерева в скандинавском стиле. Но в рекламе и на старте, и в конце строительства это будут дома комфорт-класса.

Аналогично с планировками квартир. Редкие форматы — квартиры с саунами, каминами, террасами — встречаются и в комфорт-классе. В отличие от «бизнеса» они будут меньше и, возможно, виды из них будут чуть хуже — не на деловой центр города, а на соседний дом.

И так с каждой характеристикой. Застройщики могут установить типовую детскую площадку с несколькими качелями — формальное требование выполнено. А могут создать концептуальное игровое пространство, где будут зоны для детей разных возрастов и верёвочные городки. И всё это в рамках одного класса.

У бизнес-класса и премиального жилья тоже нет четких границ. На рынке есть примеры, когда часть квартир в доме продаётся как «бизнес», а часть — как «премиум».

Класс не определяет характеристики дома, но он может помочь в выборе квартиры. По классу вы сразу представите, сколько будут стоить квартиры в этом доме. А вот точные характеристики нужно смотреть в проектной декларации.

Подытожим

Что нужно запомнить про классы жилья:

• классы не влияют на качество строительства дома;
• классы помогают ориентироваться по цене, локациям и примерным параметрам;
• сначала придумывают дом, потом определяют его класс;
• детские сады и школы, благоустройство, паркинги — обязательные требования для всех, но некоторые застройщики могут использовать их в рекламе как преимущество;
• все параметры в классах — это средние по рынку значения, у конкретных застройщиков они могут различаться;
• при выборе жилого комплекса нужно обязательно найти проектную декларацию на сайте наш.дом.рф.

Давайте теперь проверим, помогла ли статья разобраться в теме. Посмотрите на описание дома и попытайтесь определить, к какому классу жилья он относится.

Правильный ответ. Это жилой комплекс комфорт-класса. В чём подвох: в этом жилом комплексе есть атрибуты бизнес-класса, например авторский интерьер, детский клуб, паркинг с доступом на лифте. Но этот дом построили в отдалённом районе Петербурга, где нет хорошей транспортной доступности. Если такой жилой комплекс строили недалеко от центра города, то застройщик продавал бы его как бизнес-класс, и цены на квартиры здесь были бы выше.

Список использованных источников

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29.04.2020 № 237/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью» (Зарегистрирован 26.05.2020 № 58457) // Официальное опубликование правовых актов.