1. Ипотека — это обычный кредит, только на недвижимость?
В целом да. Вы берёте у банка деньги под процент на покупку жилья, а в качестве гарантии возврата средств оно весь кредитный период находится в залоге.
Если вдруг перестанете платить, то за это могут быть штрафы, передача долга коллекторским агентствам, ухудшение кредитной истории, конфискация имущества. Как только полностью закроете ипотеку — залог снимают, Добби свободен, можно открывать шампанское.
2. На какой срок банки выдают ипотеку и от чего это зависит?
В России банки выдают ипотеки сроком от года до 30 лет. Тут всё зависит от суммы ежемесячных платежей. Чем меньше срок, тем выше платёж, и наоборот. Но можно и досрочно погасить кредит уже в процессе выплат — либо частично, либо полностью.
Например, если вы возьмёте в кредит 5 000 000 ₽ с первоначальным взносом 1 000 000 ₽ по ставке 6,6% на 10 лет, то выплатите банку 5 823 724 ₽. При сроке на 30 лет сумма составит уже 10 566 208 ₽.
3. Как понять, сколько в месяц я буду платить по ипотеке?
Это зависит от первоначального взноса, ипотечной ставки, суммы и срока кредита. Если есть эти данные, введите их в любой ипотечный калькулятор, чтобы рассчитать примерный ежемесячный платёж. Точную сумму и график получите только в банке. Например, если возьмёте в кредит 7 000 000 ₽, по ставке 10% на 15 лет — в месяц будете платить 75 222 ₽, 30 лет — уже 61 430 ₽.
4. Как банк решает одобрить ипотеку или нет?
Обязательно смотрят на кредитную историю: сколько брали в долг у банков, какие суммы, вовремя ли платили. Если были просрочки, то это веский повод отказать в ипотеке.
Также для повышения вероятности одобрения важно иметь официальный доход: белая зарплата, пенсия, поступления от сдачи квартиры, деньги от ведения предпринимательства и подтвержденный доход от фриланса (самозанятость). Такие заёмщики вызывают у банка большее доверие, потому что прозрачно зарабатывают деньги.
Ещё банк должен убедиться, что кредит не помешает поддерживать нормальный образ жизни. Платежи по ипотеке = 40–50% от вашего заработка. Например, если зарплата 80 000 ₽, то ежемесячно по мнению банка вы не может платить более 40 000 ₽.
Кроме того, все банки смотрят и на второстепенные факторы вроде трудового стажа и возраста. Желательно, чтобы вы отработали на последнем рабочем месте минимум полгода и были не старше 65 лет на момент погашения кредита.
5. А если нет официального дохода? Мне не дадут ипотеку?
Неофициальный доход — это любые поступления, которые не облагаются налогом. Переводы от родственников или деньги с фриланса без оформления самозанятости или индивидуального предпринимательства.
Шансы получить ипотеку без подтверждения дохода есть, но они ниже. А если её и одобрят, то условия будут хуже — первоначальный взнос может доходить до 35%. И запрашиваемую сумму могут не дать, предложат меньше.
Например, если вы возьмёте в кредит 6 000 000 ₽ по ставке 9% за 20 лет вы выплатите 12 956 054 ₽, а со ставкой 9,5% — 13 422 688 ₽. Разница почти в полмиллиона.
6. Можно ли в будущем поменять условия кредита?
Да, с помощью рефинансирования. Это оформление ипотеки на новых условиях. Фактически вы полностью или частично гасите старый кредит за счёт нового. Чаще всего это делается, чтобы снизить процентную.
Например, с ипотекой 5 000 000 ₽, сроком на 15 лет и ставкой 8% вы бы платили 47 782 ₽, а после рефинансирования до 6% годовых — 42 192 ₽.
7. Что будет, если не внесу платёж вовремя? У меня заберут квартиру?
Если это случится один раз, то ничего страшного — максимум начислят небольшую пеню, уведомят о пропущенном платеже и попросят его внести. Но если за год просрочите четыре или больше, банк имеет право обратиться в суд — тогда начнут процесс реализации залогового имущества, то есть продадут квартиру, чтобы закрыть кредит.
8. А что если я потеряю работу? За много лет всякое может случиться
Можно взять ипотечные каникулы на полгода — это законный способ не выплачивать кредит.
Для этого вы должны подходить под следующие условия:
✅ в ипотеку оформлено ваше единственное жилье;
✅ кредит не превышает 15 000 000 ₽;
✅ вы ещё не брали ипотечные каникулы по этому кредитному договору;
✅ после оформления ипотеки вы попали в трудную ситуацию, которая ухудшила финансовое положение: снижение дохода, увольнение, получение инвалидности, появление иждивенцев — полный список описан в законе об ипотечных каникулах.
Каникулы никак не увеличивают сумму процентов по ипотеке и общую сумму долга. Как только они закончатся, будете платить по прежним условиям, увеличится лишь срок погашения — на столько, сколько длились эти самые каникулы.
9. Я могу взять в ипотеку любую ли квартиру?
Почти. Некоторые вторички не подходят под условия ипотеки. Например, квартира в ветхом доме, который подлежит сносу или расселению, там есть перепланировки, которые не получится узаконить, или же квартира находится в залоге у другого банка.
В случае с жильём в новостройках таких проблем нет. Если ищете себе что-то в новеньком ЖК, но не хотите тратить месяцы на поиски, советуем сервис от М2 — квиз по новостройкам. Ответьте на четыре вопроса и вам бесплатно подберут подходящие варианты в вашем городе. В подарок получите скидку 10% на дизайн-проект квартиры и скидку 2500 ₽ на проверку недвижимости.
10. Могут ли одобрить вторую ипотеку, если уже есть одна?
Да, и даже третью. Главное, чтобы банк посчитал ваш уровень дохода достаточным. Некоторые так делают, чтобы сдавать или перепродавать ипотечные квартиры.
11. А что, ипотечную квартиру тоже можно продать?
Конечно! Потому что собственность оформляется на вас, а в банке она только как залог — страховка на случай невыплаты кредита.
Заключается договор купли-продажи квартиры. Покупатель вносит сумму стоимости квартиры в банк, где она разносится на две ячейки: одна для погашения долга по текущей ипотеке, вторая — для окончательного расчёта с вами.
12. Как выбрать банк?
Точного ответа нет: нужно изучить предложения разных банков и выбрать программу с выгодными для вас условиями. Но для начала можно обратиться в ваш зарплатный банк, где могут дать особые условия. Допустим, ставку пониже, кредит побольше. Еще бывает, что застройщики разных ЖК сотрудничают с некоторыми банками. Если хотите взять в ипотеку квартиру от конкретного девелопера, то ставка у банка-партнёра может быть ниже, чем на вторичку.
13. Как податься на ипотеку сразу в несколько банков? Так можно?
Да, например с помощью сервиса от Метра квадратного. Отправьте заявку сразу в 20+ крупнейших банков. В ответ получите разные предложения, которые можете сравнить и выбрать лучшее. Для заёмщиков с плохой кредитной историей это хороший шанс получить хотя бы одно предварительное одобрение.
Как это работает: Заполняете анкету и загружаете документы → банки предлагают → выбираете наиболее выгодные для себя условия → отправляете документы по квартире, которую хотите купить. Если кредит одобрят, то специалисты сервиса помогут её оформить и будут сопровождать вас на всех этапах процесса.
